Hoeveel hypotheek kunt u zich veroorloven?
Het kopen van onroerend goed met een hypotheek is vaak de meest uitgebreide persoonlijke investering die de meeste mensen doen. Hoeveel u zich kunt veroorloven om te lenen, hangt van verschillende factoren af, niet alleen wat een bank u wil lenen. U moet niet alleen uw financiën evalueren, maar ook uw voorkeuren en prioriteiten.
Hier is alles wat u moet overwegen om te bepalen hoeveel u zich kunt veroorloven.
Belangrijkste leerpunten
- De algemene regel is dat u zich een hypotheek kunt veroorloven die 2x tot 2,5x uw bruto inkomen is.
- De totale maandelijkse hypotheekbetalingen bestaan doorgaans uit vier componenten: hoofdsom, rente, belastingen en verzekering (gezamenlijk bekend als PITI).
- Uw front-end ratio is het percentage van uw bruto jaarinkomen dat gebruikt wordt om uw hypotheek te betalen, en in het algemeen mag dit niet hoger zijn dan 28%.
- Uw back-end ratio is het percentage van uw bruto jaarinkomen dat gebruikt wordt om uw schulden af te betalen, en in het algemeen mag dit niet hoger zijn dan 43%.
Bepalen wat een betaalbare hypotheek is
Over het algemeen kunnen de meeste toekomstige huiseigenaren het zich veroorloven om een woning te financieren die tussen de twee en tweeënhalf keer hun jaarlijkse bruto-inkomen kost. Volgens deze formule kan een persoon die $ 100.000 per jaar verdient, zich alleen een hypotheek veroorloven van $ 200.000 tot $ 250.000. Deze berekening is echter slechts een algemene richtlijn.
Uiteindelijk moet u bij het kiezen van een woning rekening houden met verschillende aanvullende factoren. Ten eerste is het een goed idee om enig begrip te hebben van wat uw geldschieter denkt dat u zich kunt veroorloven (en hoe het tot die schatting is gekomen). Ten tweede moet je wat persoonlijke introspectie hebben en uitzoeken in wat voor soort huis je bereid bent te wonen als je van plan bent om voor langere tijd in huis te wonen en welke andere soorten consumptie je bereid bent af te zien (of niet) woon in uw huis.
Hoewel onroerend goed traditioneel wordt beschouwd als een veilige langetermijninvestering, kunnen recessies en andere rampen (zoals de COVID-19-pandemie) die theorie testen – en potentiële huiseigenaren aan het denken zetten.
Criteria van kredietverstrekkers
Hoewel elke hypotheekverstrekker zijn eigen betaalbaarheidscriteria hanteert, zal uw vermogen om een huis te kopen (en de omvang en voorwaarden van de lening die u wordt aangeboden) altijd voornamelijk afhangen van de volgende factoren.
Bruto inkomen
Dit is het inkomen dat een potentiële huiskoper verdient voordat hij belastingen en andere verplichtingen afsluit. Dit wordt over het algemeen beschouwd als uw basissalaris plus eventuele bonusinkomsten en kan deeltijdverdienen, verdiensten als zelfstandige, socialezekerheidsuitkeringen, arbeidsongeschiktheid, alimentatie en kinderbijslag omvatten.
Front-end ratio
Het bruto-inkomen speelt een cruciale rol bij het bepalen van de front-end-ratio, ook wel de hypotheek-inkomen-ratio genoemd. Deze verhouding is het percentage van uw bruto jaarinkomen dat u maandelijks kunt besteden aan het betalen van uw hypotheek. Het totale bedrag van uw maandelijkse hypotheekbetaling bestaat uit PITI : hoofdsom, rente, belastingen en verzekering (zowel een eigendomsverzekering als een particuliere hypotheekverzekering, indien vereist door uw hypotheek).
Een goede vuistregel is dat de front-end ratio op basis van PITI niet hoger mag zijn dan 28% van je bruto inkomen. Veel kredietverstrekkers laten kredietnemers echter meer dan 30% bedragen, en sommigen laten zelfs kredietnemers meer dan 40%.
Back-end-verhouding
Ook bekend als de debt-to-income ratio (DTI), berekent het het percentage van uw bruto-inkomen dat nodig is om uw schulden te dekken. Schulden omvatten creditcardbetalingen, kinderbijslag en andere uitstaande leningen (auto, student, enz.).
Met andere woorden, als u elke maand $ 2.000 aan schulden betaalt en u elke maand $ 4.000 verdient, is uw ratio 50% – de helft van uw maandelijks inkomen wordt gebruikt om de schuld te betalen.
Een schuld-inkomensverhouding van 50% zal u echter niet datdroomhuis opleveren. De meeste kredietverstrekkers raden aan dat uw DTI niet hoger is dan 43% van uw bruto-inkomen. Om op basis van deze ratio uw maximale maandelijkse schuld te berekenen, vermenigvuldigt u uw bruto inkomen met 0,36 en deelt u deze door 12.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij hetAmerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).4
Uw kredietscore
Als de ene kant van de betaalbaarheidsmunt inkomen is, dan is de andere kant uw schuld.
Hypotheekverstrekkers hebben een formule ontwikkeld om het risiconiveau van een potentiële woningkoper te bepalen. De formule varieert, maar wordt over het algemeen bepaald aan de hand van de kredietscore van de aanvrager . Aanvragers met een lage kredietscore kunnen een hogere rente over hun lening verwachten, ook wel een jaarlijks percentage (JKP) genoemd. Als u binnenkort een huis wilt kopen, let dan op uw kredietrapporten. Houd uw rapporten goed in de gaten. Als er onnauwkeurige vermeldingen zijn, zal het even duren om ze te verwijderen en u wilt dat droomhuis niet missen vanwege iets dat niet uw schuld is.
Hoe een aanbetaling te berekenen
De aanbetaling is het bedrag dat de koper zich kan veroorloven om uit eigen zak te betalen voor de woning, met contanten of liquide middelen. Kredietverstrekkers eisen doorgaans een aanbetaling van ten minste 20% van de aankoopprijs van een huis, maar veel kopers laten een huis kopen met aanzienlijk lagere percentages. Het is duidelijk dat hoe meer u kunt neerleggen, hoe minder financiering u nodig heeft en hoe beter u naar de bank kijkt.
Als een potentiële huiskoper het zich bijvoorbeeld kan veroorloven om 10% te betalen voor een huis van $ 100.000, is de aanbetaling $ 10.000, wat betekent dat de huiseigenaar $ 90.000 moet financieren.
Naast de hoogte van de financiering willen geldverstrekkers ook weten voor hoeveel jaren de hypotheek nodig is. Een kortlopende hypotheek heeft hogere maandelijkse afbetalingen, maar is waarschijnlijk minder duur gedurende de looptijd van de lening.
Huizenkopers moeten een aanbetaling van 20% bedenken om te voorkomen dat ze een particuliere hypotheekverzekering moeten betalen.
Hoe kredietverstrekkers beslissen
Veel verschillende factoren spelen een rol bij de beslissing van de hypotheekverstrekker over de betaalbaarheid van de huiskoper, maar ze komen neer op inkomen, schulden, activa en passiva. Een geldschieter wil weten hoeveel inkomen een aanvrager verdient, hoeveel eisen er van dat inkomen worden verlangd, en het potentieel voor beide in de toekomst – kortom alles wat zijn vermogen om terugbetaald te krijgen in gevaar zou kunnen brengen. Inkomen, aanbetaling en maandelijkse uitgaven zijn over het algemeen basiskwalificaties voor financiering, terwijl kredietgeschiedenis en score de rentevoet op de financiering zelf bepalen.
Persoonlijke overwegingen voor huizenkopers
Een geldverstrekker zou u kunnen vertellen dat u zich een aanzienlijk vermogen kunt veroorloven, maar kan dat? Onthoud dat de criteria van de geldschieter voornamelijk kijken naar uw brutoloon en andere schulden. Het probleem met het gebruik van het bruto-inkomen is simpel: u houdt wel 30% van uw salaris in rekening, maar hoe zit het met belastingen, VAIS inhoudingen en ziekteverzekeringspremies? Zelfs als u uw belastingaangifte terugkrijgt, helpt dat u nu niet – en hoeveel krijgt u terug?
Daarom vinden sommige financiële experts dat het realistischer is om te denken in termen van uw netto-inkomen (ook bekend als nettoloon) en dat u niet meer dan 25% van uw netto-inkomen moet gebruiken voor uw hypotheekbetaling. Anders zou u, hoewel u de hypotheek maandelijks zou kunnen betalen, ‘ huisarm’ worden.
De kosten voor het betalen en onderhouden van uw huis kunnen zo’n groot percentage van uw inkomen opslokken – ver en boven de nominale front-end ratio – dat u niet genoeg geld over heeft om andere discretionaire uitgaven of openstaande schulden te dekken of om te sparen. voor pensionering of zelfs een regenachtige dag. Of je wel of niet huisarm wilt zijn, is meestal een kwestie van persoonlijke keuze; goedkeuring krijgen voor een hypotheek betekent niet dat u de betalingen kunt betalen.
Overwegingen vóór de hypotheek
Houd naast de criteria van de kredietverstrekker ook rekening met de volgende zaken wanneer u overweegt of u in staat bent om een hypotheek te betalen:
Inkomen
Reken je op twee inkomens om de rekeningen te betalen? Is je baan stabiel? Kunt u gemakkelijk een andere functie vinden die hetzelfde of een beter loon betaalt als u uw huidige baan verliest? Als het halen van je maandbudget afhangt van elk dubbeltje dat je verdient, kan zelfs een kleine korting een ramp zijn.
Uitgaven
De berekening van uw back-endratio omvat de meeste van uw huidige schulduitgaven, maar u moet rekening houden met toekomstige kosten zoals school voor uw kinderen (als u die heeft) of uw hobby’s wanneer u met pensioen gaat.
Levensstijl
Bent u bereid uw levensstijl te veranderen om het huis te krijgen dat u wilt? Als minder uitstapjes naar het winkelcentrum en een beetje aanscherping van het budget u niet storen, kan het toepassen van een hogere back-endratio prima werken. Als u geen aanpassingen kunt maken of al meerdere saldi op uw creditcardrekening heeft, wilt u misschien op zeker spelen en een meer conservatieve benadering kiezen bij uw huizenjacht.
Persoonlijkheid
Geen twee mensen hebben dezelfde persoonlijkheid, ongeacht hun inkomen. Sommige mensen kunnen ’s nachts goed slapen, wetende dat ze de komende 30 jaar $ 5.000 per maand verschuldigd zijn, terwijl anderen zich zorgen maken over een half zo groot bedrag. Het vooruitzicht om het huis te herfinancieren om betalingen voor een nieuwe auto te kunnen betalen, zou sommige mensen gek maken, terwijl anderen zich helemaal geen zorgen zouden maken.
Kosten buiten de hypotheek
Hoewel de hypotheek ongetwijfeld de grootste financiële verantwoordelijkheid van het eigenwoningbezit is, zijn er veel extra kosten, waarvan sommige niet verdwijnen, zelfs niet nadat de hypotheek is afbetaald. Slimme shoppers doen er goed aan de volgende zaken in gedachten te houden:
Eigendom belasting
als u een huis bezit, verwacht dan onroerendgoedbelasting te betalen, en begrijpen hoeveel u verschuldigd bent, is een belangrijk onderdeel van het budget van een huizenkoper. De stad, gemeente of provincie stelt uw onroerendgoedbelasting vast op basis van de grootte van uw huis en kavel en andere criteria, waaronder de lokale onroerendgoedomstandigheden en de markt.
Volgens de Belastingstichting is het effectieve gemiddelde landelijke tarief voor onroerendgoedbelasting 1,1% van de geschatte waarde van het huis. Dit bedrag verschilt per staat, en sommige staten hebben lagere onroerendgoedbelasting dan andere. New York is bijvoorbeeld gemiddeld 1,4%, maar Oklahoma is 0,88%. U moet altijd onroerende voorheffing betalen, ook als uw hypotheek volledig is afgelost.
Woningverzekering
Elke huiseigenaar heeft een woningverzekering nodig om zijn eigendommen en bezittingen te beschermen tegen natuurrampen en door mensen veroorzaakte rampen, zoals tornado’s of diefstal. Als u een huis koopt, moet u de juiste verzekering voor uw situatie prijzen. De meeste hypotheekmaatschappijen laten u geen huis kopen zonder een opstalverzekering die de aankoopprijs van hun huis dekt. Het kan zelfs zijn dat u een bewijs van een woningverzekering moet tonen om te worden goedgekeurd door uw hypotheekverstrekker.
In 2018, de meest recente statistieken die beschikbaar waren vanaf begin 2021, bedroeg de gemiddelde premie voor het meest voorkomende type woningverzekering in de VS ongeveer $ 1.200. Maar het bedrag gaat omhoog, afhankelijk van het soort verzekering dat u nodig heeft en de staat waarin u woont.
Onderhoud
Zelfs als u een nieuw huis bouwt, zal het niet voor altijd nieuw blijven, net als die dure, belangrijke apparaten, zoals fornuizen, vaatwassers en koelkasten. Hetzelfde geldt voor het dak, de oven, de oprit, het tapijt en zelfs de verf op de muren. Als u huisarm bent wanneer u die eerste hypotheekbetaling op zich neemt, kunt u in een moeilijke situatie terechtkomen als uw financiën niet zijn verbeterd tegen de tijd dat uw huis aanzienlijk moet worden gerepareerd.
Gereedschap
Warmte, verzekeringen, elektriciteit, water, riolering, afvalverwijdering, kabeltelevisie en telefoondiensten kosten geld. Deze kosten zijn niet opgenomen in de front-end ratio, noch worden ze berekend in de back-end ratio. Toch zijn ze voor de meeste huiseigenaren onvermijdelijk.
Verenigingskosten
Veel flatgebouwen en kippenhokken en specifieke gated buurten of geplande gemeenschappen beoordelen maandelijkse of jaarlijkse verenigingsvergoedingen. Soms zijn deze vergoedingen minder dan $ 100 per jaar; andere keren zijn ze enkele honderden dollars per maand. Sommige gemeenschappen omvatten gazononderhoud, sneeuwruimen, een gemeenschappelijk zwembad en andere diensten.
Sommige vergoedingen worden alleen gebruikt voor de administratiekosten van het runnen van de community. Het is belangrijk om te onthouden dat hoewel een toenemend aantal kredietverstrekkers verenigingsvergoedingen in de front-end ratio opneemt, deze vergoedingen in de loop van de tijd waarschijnlijk zullen stijgen.
Meubilair en decor
Kijk voordat u een nieuw huis koopt goed naar het aantal kamers dat moet worden ingericht en het aantal ramen dat moet worden afgedekt.
Het komt neer op
De kosten van een huis zijn de grootste persoonlijke kosten waarmee de meeste mensen ooit te maken zullen krijgen. Voordat u zo’n enorme schuld op zich neemt, moet u de tijd nemen om de wiskunde uit te voeren. Overweeg na het doorlopen van de cijfers uw situatie en denk na over uw levensstijl – niet alleen nu maar in de komende tien jaar of twee. Bedenk voordat u uw nieuwe huis koopt niet alleen wat het u kost om het te kopen, maar ook hoe uw toekomstige hypotheekbetalingen uw leven en budget zullen beïnvloeden.