24 juni 2021 6:51

Betaalbare marktwaarde (AMV)

Wat is een betaalbare marktwaarde (AMV)?

Betaalbare marktwaarde is de verkoopprijs van een meergezinswoning die wordt verkocht via het Affordable Housing Program (AHP) van de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). De AHP moedigt woningontwikkelaars aan om meergezinswoningen te kopen die in het bezit zijn van de FDIC.

De aankoopprijzen van AHP-eigendommen liggen onder de marktwaarde en in ruil daarvoor moeten eigenaren een bepaald aantal eenheden beschikbaar stellen aan huishoudens met een laag inkomen door middel van betaalbare huren.

Belangrijkste leerpunten

  • Betaalbare marktwaarde (AMV) is een taxatiemodel dat wordt gebruikt om de verkoopprijs te bepalen van meergezinswoningen die worden verkocht in het betaalbare huisvestingsprogramma van de FDIC.
  • Het FDIC-huisvestingsprogramma is bedoeld om investeerders te stimuleren om meergezinswoningen te kopen die in het bezit zijn van de FDIC en die aan hen worden verkocht onder de reële marktwaarde bij de AMV.
  • In ruil daarvoor moeten deze vastgoedeigenaren woningen beschikbaar stellen aan huishoudens met een laag inkomen door middel van betaalbare huren en verschillende verbeterprojecten uitvoeren.

Inzicht in betaalbare marktwaarde

Traditioneel is de hypotheek. De grotere lening leidt tot een hogere hypotheekbetaling voor potentiële kopers van een woning.

Als gevolg hiervan moeten hogere huren in rekening worden gebracht om de hogere hypotheeklasten te dekken. Wanneer de waarde van onroerend goed in de loop van de tijd gestaag stijgt, kunnen huurders met een lager inkomen uit de markt worden geprijsd, wat betekent dat ze de hogere huurbetalingen niet kunnen betalen.

De Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) heeft het Affordable Housing Program (AHP) opgezet, dat is ontworpen om eengezins- en meergezinswoningen te helpen verkopen die ten goede komen aan gezinnen met een laag inkomen. In het kader van het programma moedigt de AHP woningbouwontwikkelaars aan om meergezinswoningen te kopen die in handen zijn van de FDIC. De aankoopprijs van het onroerend goed is doorgaans lager dan de reële marktwaarde, wat betekent dat de prijs lager is dan de prijs die normaal op de markt in rekening zou worden gebracht.

Met andere woorden, de betaalbare marktwaarde van een onroerend goed is lager dan de getaxeerde waarde van het onroerend goed, aangezien er rekening mee wordt gehouden dat voor sommige units lagere huren in rekening worden gebracht, evenals de fysieke staat van het onroerend goed, verwachte exploitatie uitgaven en financieringsmogelijkheden.

In ruil voor het kopen van onroerend goed tegen een prijs die lager is dan de reële marktwaarde, komen kopers overeen om tegen betaalbare huren eenheden beschikbaar te stellen aan huishoudens met lage en zeer lage inkomens. De huur- en inkomensbeperkingen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat het onroerend goed de komende 40 tot 50 jaar geschikt is voor gezinnen die betaalbare huisvesting nodig hebben.

Vereisten voor een betaalbare marktwaarde

Het programma heeft vier basisvereisten om ervoor te zorgen dat AHP-huurwoningen met meerdere gezinnen betaalbare huisvesting bieden aan huurders met een laag inkomen.

Bezettingsvereisten 

Het AHP-programma heeft vier vereisten voor eigenaren van huurwoningen met meerdere gezinnen die via het programma zijn gekocht. De vastgoedeigenaar moet een bepaald aantal units reserveren die gereserveerd zijn voor huurders met een laag inkomen. Het programma vereist dat ten minste 35% van het totale aantal eenheden beschikbaar moet worden gesteld voor huishoudens met een laag inkomen.

Huurlimieten 

Vastgoedeigenaren onder het programma handhaven ook de huur voor een laag inkomen tegen een betaalbaar tarief. Het programma stelt limieten vast voor het maximale huurbedrag dat in rekening kan worden gebracht op basis van het mediaan inkomen in de geografische regio.

Vereisten voor wederverkoop 

De bezettingsvereisten, die het minimumaantal eenheden bepalen dat moet worden geleverd aan gezinnen met een laag inkomen, evenals de huurlimieten, moeten van kracht blijven, zelfs als de eigenaar het onroerend goed verkoopt. Met andere woorden, de nieuwe koper van een onroerend goed moet zich ook houden aan de vereisten van het programma.

Nalevingsperiode

Vastgoedeigenaren moeten gedurende de gehele levensduur van het vastgoed voldoen aan de betaalbaarheidseisen van het AHP-programma.

Soorten eigenschappen

Met het AHP-programma kunnen de meeste flatgebouwen en eigendommen van één tot vier eenheden worden gekocht, inclusief eigendommen die in bulk worden gekocht door gekwalificeerde kopers. Ongeacht het aantal gekochte eenheden of gebouwen, moeten de eigenaren van onroerend goed voldoen aan dezelfde basisvereisten voor bewoning. Als sommige van de eenheden worden omgezet in koopappartementen, moet een bepaald aantal van die omgebouwde eenheden worden verkocht aan gezinnen met een laag inkomen.

Voordelen van een betaalbare marktwaarde

Een van de doelen van de FDIC is om gemeenschappen te helpen met hun huisvestingsbehoeften, wat heeft geleid tot de oprichting van het betaalbare huisvestingsprogramma. Het is ontworpen om gezinnen met een laag en gemiddeld inkomen te helpen bij het kopen van woningen die voorheen eigendom waren van failliete banken. Wanneer een financiële instelling failliet gaat, moet de FDIC ervoor zorgen dat de activa van de instelling tijdig worden verkocht. Het schakelt een beherende agent in om de leiding te nemen over de activiteiten en heeft vermogensspecialisten om activa te waarderen en samen te werken met vermogensbeheerders om die activa te verkopen.

De FDIC controleert en zorgt via een netwerk van overheidsinstanties voor huisvesting voor de naleving van de Land Use Restriction Agreements (LURA) die het gebruik van een- en meergezinswoningen in het betaalbare huisvestingsprogramma regelen. De Land Use Restriction Agreement is een document dat eigenaren van een AHP-onroerend goed moeten ondertekenen wanneer ze een onroerend goed kopen via het programma. De LURA schetst de betaalbaarheidseisen voor het onroerend goed, evenals de huurlimieten en eventuele beperkingen met betrekking tot het gebruik van het onroerend goed.

De LURA bindt ook de koper en eventuele opvolgende eigenaren van onroerend goed aan de overeenkomst waarin de voorwaarden van kracht blijven, zelfs als het onroerend goed aan een andere koper is verkocht. Hierdoor zijn betaalbare huureenheden voor vele jaren in de toekomst verzekerd via het programma.

Geschiedenis van betaalbare marktwaarde

De AHP is gerelateerd aan de Resolution Trust Corporation (RTC), die is opgericht als reactie op de spaar- en kredietcrisis van de jaren tachtig en vroege jaren negentig. De RTC is ontworpen om te helpen bij het beheren en afstoten van activa van failliete financiële instellingen. Omdat het een aantal regeringsverantwoordelijkheden op zich nam, wilden voorstanders van betaalbare huisvesting voor gezinnen met lage inkomens dat het zou helpen voorzien in de woonbehoeften in de gebieden die door failliete banken werden bediend.

Om dit doel te bereiken, gaf de RTC gezinnen met een laag inkomen het recht van eerste weigering en mochten organisaties aankopen doen als een bepaald deel van een meergezinseenheid was gereserveerd voor inwoners met een laag inkomen. Dit beleid betekende dat de hoogste bieder niet noodzakelijk degene was die met het onroerend goed eindigde. In het begin van de jaren negentig bedroeg de gemiddelde gecorrigeerde marktwaarde voor een woning voorbehouden aan gezinnen met een lager inkomen tweederde van de geschatte marktwaarde.