24 juni 2021 9:03

Bundel van rechten

Wat is een bundel van rechten?

Een bundel van rechten is een term voor de reeks wettelijke privileges die over het algemeen wordt toegekend aan een koper van onroerend goed bij de overdracht van de titel. De bundel bevat het volgende:

  • Het recht op bezit
  • Het recht op controle
  • Het recht op uitsluiting
  • Het recht op genot
  • Het beschikkingsrecht


De gemiddelde huizenkoper kan de hele traditionele bundel van rechten verwachten zodra de deal is gesloten.

Eigendom van onroerend goed brengt een complexe reeks rechten met zich mee, en het concept van de bundel van rechten is van oudsher de manier waarop die rechten worden beschreven en samengevat. Het is een kenmerk van veel vastgoedvergunningstests en eerstejaars rechtenlessen.

Belangrijkste leerpunten

  • Een koper van onroerend goed krijgt een bundel rechten samen met de titel.
  • Deze rechten geven de koper doorgaans de vrijheid om het onroerend goed te gebruiken binnen de grenzen van de wet.
  • Beleggers in commercieel vastgoed kunnen sommige van deze rechten delen met andere partijen.

Een bundel van rechten begrijpen

De gemiddelde huizenkoper kan de hele traditionele bundel van rechten verwachten zodra de deal is gesloten. Dat wil zeggen, huizenkopers verwachten het recht op bezit, controle, uitsluiting, genot en beschikking te hebben.

Deze rechten kunnen echter worden opgesplitst en aan verschillende partijen worden toegewezen. Dit is meestal van toepassing op aankopen van commercieel onroerend goed en vastgoedbeleggingen. De koper van een huurwoning kan bijvoorbeeld rechten hebben die worden beperkt door lokale wet- en regelgeving van verhuurder-huurder. De eigenaar van een pand aan de winkelpui kan bepaalde rechten delen met de huurder die daar een bedrijf runt.

In ieder geval kan de rechtenbundel van een vastgoedeigenaar alleen worden uitgeoefend binnen de grenzen van vele andere wetten. Het genotsrecht van een huiseigenaar mag bijvoorbeeld niet worden uitgeoefend buiten de grenzen van de lokale wetgeving inzake geluidsbeheersing.

Recht op bezit

Het eigendomsrecht stelt simpelweg dat de titelhouder de juridische eigenaar van het onroerend goed is.

Recht op controle

De titelhouder kan het eigendom gebruiken op een manier die niet illegaal is. In de praktijk kan een vereniging van huiseigenaren (als die er is) aanvullende beperkingen opleggen aan alles, van tuinornamenten tot het bezit van huisdieren, hoewel deze regels geen wetten zijn.

Recht op uitsluiting

Het recht op uitsluiting stelt de titelhouder in staat om te beperken wie het onroerend goed mag betreden. Deze heeft weinig echte limieten. Mogelijk zijn er voorzieningen die toegang tot nutsleidingen mogelijk maken, dit recht mogelijk opheffen. Een bevel tot huiszoeking overtroeft het recht op uitsluiting.

Recht op genot

Het recht op genot laat het recht van de titelhouder gelden om deel te nemen aan alle activiteiten die hij aangenaam vindt terwijl hij op het terrein is. Dit veronderstelt nogmaals dat die activiteiten geoorloofd zijn.

Recht op beschikking

Het beschikkingsrecht beschermt het recht van de titularis om het eigendom, permanent of tijdelijk, aan een andere partij over te dragen. Dit recht wordt alleen volledig gerealiseerd als het onroerend goed in volledige eigendom is en niet met hypotheek is bezwaard. Een uitsluiting is ook van toepassing als er een pandrecht op de woning rust.