24 juni 2021 9:21

Kunnen FHA-leningen worden gebruikt voor vastgoedbeleggingen?

De Federal Housing Authority (FHA) is de grootste hypotheekverzekeraar in de Verenigde Staten, met meer dan $ 1,3 biljoen in portefeuille. Als onderdeel van het Amerikaanse Housing and Urban Development’s (HUD) Office of Housing helpt het jaarlijks ongeveer een miljoen mensen in het hele land FHA-leningen veel aantrekkelijker dan conventionele hypotheken.

Hoewel dit misschien goed nieuws is voor sommige huiseigenaren, moeten vastgoedbeleggers die willen profiteren van de voordelen van een FHA-lening, wellicht ergens anders zoeken. Dat komt omdat de voorwaarden van deze leningen degenen beperken die in aanmerking komen.

Lees verder om meer te weten te komen over FHA-leningen, wie in aanmerking komt en of u ze kunt gebruiken om huurwoningen te financieren.

Belangrijkste leerpunten

  • De Federale Huisvestingsautoriteit verzekert hypotheken die een lage aanbetaling en liberale acceptatienormen vereisen.
  • Vanwege de voordelen die FHA-leningen met zich meebrengen, kunnen ze niet worden gebruikt voor tweede huizen, huur, vakantie of andere investeringspanden.
  • FHA-leners moeten 60 dagen na het sluiten van de hypotheek naar het huis verhuizen en moeten deze gedurende ten minste een volledig jaar als hoofdverblijfplaats behouden.
  • De FHA verzekert ook hypotheken voor woningen met maximaal vier eenheden, op voorwaarde dat er een door de eigenaar wordt bewoond.

Wat zijn FHA-leningen?

Huiseigenaren hadden het tijdens de Grote Depressie moeilijk om betalingen voor hun eigendommen te kopen en te onderhouden. Ze waren beperkt tot leningen ter waarde van 50% van de marktwaarde van een onroerend goed en de hypotheekvoorwaarden waren over het algemeen erg kort. Veel leningen eindigden met zeer hoge ballonbetalingen, iets wat de meeste mensen niet konden betalen. Dit leidde tot een enorm aantal wanbetalingen, waardoor het executievermogen opdreef. In 1934 besloot het Amerikaanse Congres de Federal Housing Administration op te richten om betaalbaar eigenwoningbezit te bevorderen. Dit was hoe het leningprogramma van de Federal Housing Administration (FHA) tot stand kwam.

Leningen die door de FHA worden aangeboden, hebben lagere aanbetalingsvereisten en ruimere acceptatienormen dan de meeste conventionele hypotheken. Vanaf 2020 hebben huiseigenaren bijvoorbeeld slechts een kredietscore van 580 of meer nodig om in aanmerking te komen. Goedgekeurde aanvragers kunnen maar liefst 96,5% financieren, wat betekent dat ze slechts 3,5% hoeven in te leggen. Degenen met een kredietscore lager dan 579 komen nog steeds in aanmerking, maar ze moeten iets meer betalen – 10%.

FHA-leningen zijn voor het grootste deel beperkt tot kopers die van plan zijn de woning die ze kopen als hoofdverblijfplaats te gebruiken. Dat betekent dat een FHA-lening niet kan worden gebruikt om een ​​tweede huis, een huurwoning, een vakantiehuis of een investeringspand te financieren. Er zijn echter een paar uitzonderingen en een paar manieren om deze algemene regel te omzeilen.

FHA-bezettingsvereiste

Volgens de regels en richtlijnen van de FHA moet het te financieren onroerend goed door de eigenaar bewoond worden. Dit betekent dat huur- en seizoenswoningen niet van toepassing zijn. De FHA gebruikt deze regel om te voorkomen dat investeerders profiteren van het programma.



Hypotheekgevers met door FHA gedekte leningen zijn verplicht om hun huis gedurende ten minste een volledig jaar als hoofdverblijfplaats te gebruiken.

De lener moet de woning binnen 60 dagen na het sluiten van de hypotheek in bezit nemen en het grootste deel van het jaar in de woning wonen. Het pand moet minimaal een jaar als hoofdverblijf worden gebruikt. Als er meer dan één lener op de hypotheek staat, vereist de FHA er ten minste één om aan de bezettingsvereiste te voldoen.

Herfinanciering van een bestaande FHA-lening

Stel dat iemand een FHA-lening gebruikt om de aankoop van een hoofdverblijfplaats te financieren. De eigenaar kan het huis op de weg verlaten, maar hij blijft er eigenaar van en verhuurt het voor inkomen. Met andere woorden, het huis wordt een vastgoedbelegging. Stel ook dat de rentetarieven dalen, en de eigenaar wil herfinancieren voor een betere deal.

Ook al woont hij niet langer in het huis, de FHA-regels staan ​​hem toe om te herfinancieren in een andere FHA-lening. Een FHA-naar-FHA-herfinanciering is ook bekend als een FHA-stroomlijnherfinanciering.

Er zijn verschillende vereisten om in aanmerking te komen voor herfinanciering:

  • Er moeten minimaal 210 dagen zijn verstreken sinds u uw oorspronkelijke woningkrediet heeft afgesloten.
  • U moet ten minste zes maandelijkse betalingen hebben gedaan voor uw door FHA verstrekte hypotheek.
  • Als u uw FHA-lening maar korter dan een jaar heeft gehad, kunt u geen betalingsachterstand hebben van meer dan 30 dagen. Als u uw FHA-lening langer dan een jaar vasthoudt, mag u binnen 12 maanden eenmalig 30 dagen te laat betalen, maar die te late betaling mag niet in de afgelopen 90 dagen zijn geweest.
  • De herfinanciering moet uw maandelijkse verlagen hoofdsom en rente betalingen, die vaak wordt omschreven als een netto tastbaar voordeel. Als uw vorige maandelijkse betaling bijvoorbeeld $ 1.100 was, zou uw nieuwe maandelijkse betaling na de herfinanciering $ 1.050 of lager moeten zijn. Herfinanciering naar een hypotheek met een kortere looptijd kwalificeert ook een netto tastbaar voordeel.

Als de huiseigenaar aan de bovenstaande criteria voldoet, zijn FHA-stroomlijning van herfinancieringen misschien wel de gemakkelijkste leningen om af te sluiten. Ze vereisen geen verificatie van werk of inkomen, geen verificatie van de kredietscore en geen beoordeling van het huis. Het belangrijkste dat telt, is dat de huiseigenaar zijn bestaande FHA-lening op tijd heeft afbetaald.



Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).

Dubbel doel

Een andere manier om een ​​FHA-lening te gebruiken om een inkomensbezit te kopen, is door een woning met meerdere units te kopen. Met de FHA kunnen huiseigenaren een woning kopen met maximaal vier eenheden, op voorwaarde dat er één door de eigenaar wordt bewoond. Er is echter geen limiet aan de grootte van de partij. Op deze manier kan de eigenaar in één unit wonen, waardoor het een koopwoning is en dus FHA-in aanmerking komt. De eigenaar kan de andere unit (s) verhuren voor inkomen.

Een slimme investeerder in een hete huurmarkt verdient met deze methode soms genoeg inkomen om gratis in huis te wonen. Zoals hierboven vermeld, leent de FHA tot 96,5% van de getaxeerde waarde, wat betekent dat de koper slechts 3,5% kan neerleggen.

Speciale overwegingen

De FHA heeft speciale bepalingen waardoor u mogelijk huurinkomsten kunt verdienen met uw woning. Als je voor je baan moet verhuizen en je een tweede huis nodig hebt, of als je huis te klein is voor je groeiende gezin, kun je misschien je eerste huis verhuren nadat je aan de eis voor eenjarige bewoning hebt voldaan. Als je niet werkt omdat je anderszins arbeidsongeschikt bent, kun je misschien kamers in je huis verhuren aan kostgangers om het gederfde loon in te halen.

U kunt de hypotheek natuurlijk altijd vervroegd aflossen. De FHA brengt geen boetes voor vervroegde aflossing in rekening, dus als u de lening in zijn geheel kunt schrappen, bent u vrij om met de woning te doen wat u maar wilt.