24 juni 2021 10:42

Overeenkomstige lening

Wat is een conforme lening?

Een conforme lening is een hypotheek die gelijk is aan of lager is dan het dollarbedrag dat is vastgesteld door de limiet die is vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA) en voldoet aan de financieringscriteria van Freddie Mac en Fannie Mae. Voor leners met uitstekende kredietwaardigheid zijn conforme leningen voordelig vanwege de lage rentetarieven die erop zijn toegepast.

Belangrijkste leerpunten

  • Een conforme lening is een hypotheek waarvan de onderliggende voorwaarden voldoen aan de financieringscriteria van Fannie Mae en Freddie Mac – voornamelijk een dollarlimiet voor de omvang van de lening.
  • De basislijnconforme leningslimiet wordt jaarlijks aangepast. Het is $ 548.250 in 2021 voor de meeste delen van de VS.
  • Kredietverstrekkers geven de voorkeur aan conforme leningen, aangezien dit het enige type is dat Fannie Mae en Freddie Mac zullen garanderen en kopen op de secundaire hypotheekmarkt.
  • Conforme leningen bieden vaak voordeligere tarieven voor leners.

Hoe een conforme lening werkt

De Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC of Freddie Mac) zijn door de overheid gesponsorde entiteiten die de markt voor woningkredieten stimuleren. Deze quasi-overheidsinstanties hebben gestandaardiseerde regels en richtlijnen opgesteld waaraan hypotheken voor eengezinswoningen (ook wel eengezinswoningen genoemd) moeten voldoen om in aanmerking te komen voor de steun van de agentschappen. (Fannie Mae en Freddie Mac verstrekken zelf geen hypotheken. In plaats daarvan verzekeren ze hypotheken die zijn verstrekt door kredietverstrekkers en treden op als secundaire marktmakers als kredietverstrekkers die hypotheken willen verkopen.)

De term “conform” wordt het vaakst gebruikt wanneer er specifiek gesproken wordt over het hypotheekbedrag, dat onder een bepaalde limiet moet vallen, bekend als de conforme leninglimiet, vastgesteld door de FHFA.

Deze basislimiet is $ 548.250 voor het grootste deel van de Verenigde Staten in 2021. Dat is een stijging ten opzichte van $ 510.400 in 2020. In sommige dure markten, zoals San Francisco en New York City, is de limiet hoger. Het nieuwe plafond voor deze gebieden is $ 822.375, of 150% van $ 548.250. Bijzondere wettelijke bepalingen stellen verschillende berekeningen van de kredietlimiet vast voor Alaska, Hawaii, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden. In deze gebieden is de basisleninglimiet $ 822.375 voor woningen met één unit in 2021.



De Housing and Economic Recovery Act (HERA) vereist dat de basislijnconforme leningslimiet elk jaar wordt aangepast voor Fannie Mae en Freddie Mac om de verandering in de gemiddelde huizenprijs in de VS weer te geven.

Afgezien van de omvang van de lening, zijn er andere richtlijnen die aan leningen voldoen, zoals de lening-waarde-ratio van de lener (dwz de hoogte van de aanbetaling), de schuld-inkomen-ratio, de kredietscore en geschiedenis, documentatievereisten, enz..

Voordelen van conforme leningen

Voor consumenten zijn conforme leningen voordelig vanwege hun lage rentetarieven. Voor beginnende huizenkopers dieleningenvan de Federal Housing Administration (FHA) afsluiten, kan de aanbetaling bijvoorbeeld zo laag zijn als 3,5%.  Eenhypotheekverzekering van ongeveer 0,85% per jaar voor leningen met een looptijd van 30 jaar van minder dan of gelijk aan $ 625.000 is echter vereist voor dergelijke leningen wanneer een dergelijke lage aanbetaling wordt gedaan.  Een deel of alle kosten van de verzekering zijn fiscaal aftrekbaar als het gecorrigeerde bruto-inkomen (AGI) van de lener niet hoger is dan $ 109.000. De aftrek wordt volledig afgebouwd voor belastingbetalers met een AGI van meer dan $ 109.000 (of $ 54.500 voor gehuwde paren die afzonderlijk indienen).

Kredietverstrekkers werken ook bij voorkeur met conforme leningen, omdat deze gemakkelijk in investeringsbundels kunnen worden verpakt en op de secundaire hypotheekmarkt kunnen worden verkocht. Dit proces maakt de capaciteit van een financiële instelling vrij om meer leningen te verstrekken en meer geld uit te lenen aan huizenkopers.

Conforme leningen versus niet-conforme leningen

Hypotheken die de conforme kredietlimiet overschrijden, worden geclassificeerd als niet-conforme hypotheken of jumbo hypotheken. Omdat Fannie Mae en Freddie Mac alleen conforme leningen kopen om ze opnieuw in te pakken op de secundaire markt, is de vraag naar een niet-conforme lening veel minder. De voorwaarden van niet-conforme hypotheken kunnen sterk variëren van geldschieter tot geldschieter, maar de rentetarieven en de minimale aanbetaling voor jumbo-leningen zijn doorgaans hoger omdat ze een groter risico voor een geldschieter met zich meebrengen. Er is niet alleen meer geld mee gemoeid, maar de lening kan niet worden gegarandeerd door de door de overheid gesponsorde ondernemingen.



Huizenkopers die een hypotheek nodig hebben die de limieten van de conforme lening overschrijdt, kunnen het probleem omzeilen door twee kleinere hypotheken af ​​te sluiten in plaats van een enkele jumbo-lening.

Conforme leningen versus conventionele leningen

Conforme leningen worden vaak verward met conventionele leningen / hypotheken. Hoewel de twee typen elkaar overlappen, zijn ze niet hetzelfde. Een conventionele hypotheek is een veel bredere categorie. Het is elke lening die wordt aangeboden via een particuliere geldschieter, in tegenstelling tot een overheidsinstantie zoals de FHA of het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA), of gesteund door Fannie Mae of Freddie Mac, waar overlap en verwarring ontstaat.

De omvang van de lening heeft geen invloed op de conventionaliteit, alleen de conformiteit. Hoewel alle conforme leningen conventioneel zijn, kwalificeren niet alle conventionele leningen zich als conform.

Speciale overwegingen voor conforme leningen

De FHFA, die de leningslimiet op jaarbasis vaststelt, heeft regelgevend toezicht om ervoor te zorgen dat Fannie Mae en Freddie Mac hun handvesten en missies vervullen om het eigenwoningbezit van Amerikanen met een lager inkomen en middenklasse te promoten. De FHFA gebruikt de procentuele stijging / daling van de gemiddelde huizenprijzen van oktober tot oktober in de Monthly Interest Rate Survey (MIRS) om de conforme leninglimieten voor het volgende jaar aan te passen.

Om dit onderzoek uit te voeren, vraagt ​​FHFA een steekproef van hypotheekverstrekkers om de algemene voorwaarden te rapporteren van alle eengezinswoningen, volledig aflossende, niet-landbouwleningen, die zij gedurende de laatste vijf werkdagen van de maand afsluiten. De enquête biedt maandelijkse informatie over rentetarieven, leenvoorwaarden en huizenprijzen per type onroerend goed, type lening (vaste rente of instelbare rente) en type kredietverstrekker, evenals informatie over leningen met een vaste rente van 15 en 30 jaar.