24 juni 2021 13:37

Fannie Mae en Freddie Mac: een overzicht

Freddie Mac zijn door de overheid gesteunde hypotheekmaatschappijen die zijn opgericht door het Amerikaanse Congres. Geen van beide instellingen verstrekt of onderhoudt haar eigen hypotheken. In plaats daarvan kopen en garanderen ze hypotheken die zijn verstrekt via kredietverstrekkers op de secundaire hypotheekmarkt.

De twee entiteiten hadden tot de jaren negentig vrijwel het monopolie van de secundaire hypotheekmarkt. Toen veroorzaakte toenemende federale regelgeving en nieuwe wetgeving waardoor banken en andere financiële bedrijven konden fuseren, meer concurrentie van conventionele bedrijven. Toch blijven Fannie Mae en Freddie Mac de secundaire hypotheekmarkt in de VS domineren, ondanks de bezorgdheid dat ze twee van de grootste ” too big to fail ” -bedrijven zijn.

Samen maken deze agentschappen de hypotheekmarkt liquide, stabieler en betaalbaarder door liquiditeit en garanties te verstrekken aan duizenden banken, spaargelden, leningen en hypotheekbedrijven in de VS. Hier is een blik op hoe de twee werken, hun rol in de 2008 financiële crisis, en wat ze vandaag doen om huiseigenaren en huurders te helpen tijdens de COVID-19-pandemie.

Belangrijkste leerpunten

  • Fannie Mae werd in 1938 voor het eerst gecharterd door de Amerikaanse overheid om de hypotheekmarkt een boost te geven. Het congres heeft Freddie Mac in 1970 gecharterd als een privébedrijf.
  • Geen van beide organisaties verstrekt leningen of verleent leningen. In plaats daarvan kopen ze hypotheken van kredietverstrekkers om ze aan te houden of opnieuw in te pakken als door hypotheek gedekte effecten die ze kunnen verkopen.
  • Kredietverstrekkers gebruiken het geld dat ze krijgen door het verkopen van hypotheken aan Fannie Mae en Freddie Mac om meer leningen te verstrekken, waardoor individuen, gezinnen en investeerders toegang krijgen tot een stabiel aanbod van hypotheekgeld.
  • Als reactie op de COVID-19-pandemie hebben Fannie Mae en Freddie Mac een moratorium op uitsluiting en uitzetting uitgevaardigd tot en met 31 maart 2021.
  • Op 20 januari 2021, zijn eerste dag in functie, verzocht president Biden de FHFA (die toezicht houdt op Fannie Mae en Freddie Mac) en andere instanties om de moratoria van uitzetting en executie uit te stellen tot ten minste 31 maart 2021, en de instanties voldeden eraan.
  • Op 16 februari 2021 verzocht president Biden de agentschappen de moratoria opnieuw te verlengen, dit keer tot 31 juni 2021.

Wat is Fannie Mae?

In het begin van de 20e eeuw was het eigenwoningbezit voor veel mensen in de Verenigde Staten onbereikbaar. Tenzij je contant geld zou kunnen betalen voor een heel huis (wat maar weinig mensen zouden kunnen), keek je naar een onbetaalbaar hoge aanbetaling en een kortlopende lening die zouden uitmonden in een grote ballonbetaling.

Tijdens de Grote Depressie verloor bijna een op de vier huiseigenaren hun huis door afscherming, de banken hadden geen geld om uit te lenen en de natie werd geconfronteerd met een echte huizencrisis.

Als reactie daarop richtte het Congres in 1938 de Federal National Mortgage Association (FNMA) op, beter bekend als Fannie Mae, om een ​​betrouwbare, stabiele financieringsbron voor huisvesting te bieden. Het bracht een nieuw type hypotheek op de markt: de langlopende lening met een vaste rente met een optie tot herfinanciering op elk moment.

Fannie Mae was decennia lang de dominante koper en verkoper van door de overheid verzekerde hypotheken in het land. Uiteindelijk heeft het Congres twee dingen gedaan om de concurrentie op de secundaire hypotheekmarkt te stimuleren:

  1.  Het privatiseerde Fannie Mae in 1968, waardoor het een bedrijf in handen van de aandeelhouders werd dat volledig met privékapitaal werd gefinancierd.
  2.  Het creëerde Freddie Mac in 1970.

Fannie Mae werd in 1938 opgericht als een federale overheidsinstantie als onderdeel van een wijziging van de National Housing Act. Fannie Mae kocht aanvankelijk hypotheken die waren verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) en voegde later leningen toe die werden gegarandeerd door de Veterans Administration (VA).

In 1954 werd Fannie Mae omgevormd tot een publiek-private, gemengde eigendomsbedrijf onder de Federal National Mortgage Association Charter Act. Het werd in 1968 privébezit en kreeg twee jaar later toestemming omnaast FHA- en VA-leningen ook conventionele hypotheken te kopen.

In de jaren tachtig begon Fannie Mae met de uitgifte van door hypotheken gedekte effecten (MBS) om meer liquiditeit te verschaffen op de hypotheekbeleggingsmarkt. Het krijgt het geld om hypotheekgerelateerde activa te kopen door diverse schuldbewijzen uit te geven op de Amerikaanse en internationale kapitaalmarkten.

Wat is Freddie Mac?

Freddie Mac is de onofficiële naam van de Federal Home Loan Mortgage Corporation. Het werd in 1970 opgericht onder de Emergency Home Finance Act om de secundaire hypotheekmarkt uit te breiden en het renterisico voor banken te verminderen. In 1989 werd het gereorganiseerd en omgevormd tot een bedrijf dat eigendom is van de aandeelhouders als onderdeel van de Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA).

Het charter van Freddie Mac lijkt veel op dat van Fannie Mae, in die zin dat het de secundaire markt voor hypotheken en door hypotheken gedekte effecten uitbreidt door leningen van banken, spaargelden en leningen en andere kredietinstellingen te kopen. In tegenstelling tot Fannie Mae, die hypotheken koopt van grote particuliere en commerciële banken, koopt Freddie Mac zijn leningen van kleinere banken (dwz “spaarzame” banken) die zich richten op het verlenen van bankdiensten aan gemeenschappen.

Wat doen Fannie Mae en Freddie Mac?

Fannie Mae en Freddie Mac hebben vergelijkbare charters, mandaten en regelgevende structuren. Elk koopt hypotheken van kredietverstrekkers om ofwel in hun portefeuille te houden of om te herverpakken als door hypotheek gedekte effecten die kunnen worden verkocht. Op hun beurt gebruiken kredietverstrekkers het geld dat ze krijgen door het verkopen van hypotheken om meer leningen te verkrijgen. Dit helpt individuen, gezinnen en investeerders toegang te krijgen tot een continu en stabiel aanbod van hypotheekfinanciering.

Volgens hun charters vestigen Fannie Mae en Freddie Mac “secundaire marktfaciliteiten voor woninghypotheken [en] bepalen zij dat de operaties daarvan zoveel mogelijk met particulier kapitaal worden gefinancierd.”  Beide entiteiten hebben het mandaat om het volgende te doen:

  • Handhaven van stabiliteit op de secundaire markt voor woninghypotheken
  • Reageer gepast op de particuliere kapitaalmarkt
  • Bied doorlopende ondersteuning aan de secundaire markt voor woninghypotheken door de liquiditeit van hypotheekbeleggingen te vergroten en meer geld beschikbaar te stellen voor woninghypotheekfinanciering
  • Bevorder de toegang tot hypothecair krediet door de liquiditeit van hypotheekbeleggingen te vergroten en meer geld beschikbaar te stellen voor financiering van woninghypotheken

Fannie Mae heeft volgens haar charter nog één extra verantwoordelijkheid: het beheren en liquideren van federale hypotheekportefeuilles om eventuele negatieve effecten op de woninghypotheekmarkt te minimaliseren en verliezen voor de federale overheid te minimaliseren.

Wie reguleert Fannie Mae en Freddie Mac?

Volgens Fannie Mae en congres Freddie Mac’s  charters, waardoor ze gaf de overheid gesteunde ondernemingen (GSE) -status, ze werken met bepaalde banden met de Amerikaanse federale overheid, dat een financieel vangnet te bieden. Zo werden ze in september 2008, tijdens het hoogtepunt van de financiële crisis, onder rechtstreeks toezicht van de federale overheid geplaatst.

In normale tijden blijven de banden met de overheid wat meer verborgen, maar niettemin belangrijk. Volgens hun congreshandvesten:

  • De president van de Verenigde Staten benoemt vijf van de 18 leden van de raden van bestuur van de organisaties.
  • De secretaris van de Schatkist is gemachtigd om tot $ 2,25 miljard aan effecten van elk bedrijf te kopen om de liquiditeit te ondersteunen .
  • Beide bedrijven zijn vrijgesteld van staats- en lokale belastingen.
  • Beide bedrijven worden gereguleerd door het Department of Housing and Urban Development (HUD) en het Federal Housing Finance Agency (FHFA).

De FHFA reguleert, handhaaft en controleert de kapitaalnormen van Fannie en Freddie en beperkt de omvang van hun hypotheekinvesteringsportefeuilles. HUD is verantwoordelijk voor de algemene huisvestingsmissies van Fannie en Freddie.


Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij HUD.

Een impliciete garantie

De GSE-status van Fannie en Freddie heeft op de markt bepaalde percepties van veiligheid gecreëerd. Een daarvan was dat de federale overheid zou ingrijpen en deze organisaties zou redden als een van de bedrijven ooit in financiële problemen zou komen, zoals werd gezien in de aanloop naar de Grote Recessie. Dit staat bekend als een impliciete garantie.14

Omdat de markt in deze impliciete garantie geloofde, mochten Fannie Mae en Freddie Mac geld lenen op de obligatiemarkt tegen lagere  opbrengsten  dan andere financiële instellingen.

Het rendement op de bedrijfsschulden van Fannie Mae en Freddie Mac, bekend als  agency debt, is historisch gezien ongeveer 35  basispunten  hoger dan dat van Amerikaanse staatsobligaties.  Ter vergelijking: schuld van financiële ondernemingen met een AAA-rating heeft in het verleden ongeveer 70 basispunten meer opgeleverd dan Amerikaanse staatsobligaties.  Vijfendertig basispunten lijken misschien niet veel, maar het maakte een enorm verschil vanwege de triljoenen dollars die ermee gemoeid waren.

Rol in de financiële crisis van 2008

Met een financieringsvoordeel ten opzichte van hun rivalen op Wall Street, maakten Fannie Mae en Freddie Mac gedurende meer dan twee decennia aanzienlijke winsten in de jaren negentig en het begin van de jaren 2000. Gedurende deze periode was er een frequent debat over Fannie en Freddie onder economen, professionals op de financiële markten en overheidsfunctionarissen.

Was de impliciete steun van de regering van Fannie en Freddie echt goed voor Amerikaanse huiseigenaren? Of hielp de overheid alleen de bedrijven en hun investeerders terwijl ze een moreel risico creëerde?

Fannie Mae en Freddie Mac kregen een door de overheid gesponsord monopolie in een groot deel van de secundaire hypotheekmarkt in de VS. Dit monopolie – gecombineerd met de impliciete garantie van de overheid om deze bedrijven overeind te houden – zou later bijdragen aan de ineenstorting van de hypotheekmarkt.

In 2007 begonnen Fannie Mae en Freddie Mac grote verliezen te lijden op hun aangehouden portefeuilles, vooral op hun  Alt-A  en subprime-investeringen. In 2008 leidde de enorme omvang van hun aangehouden portefeuilles en hypotheekgaranties de FHFA tot de conclusie dat ze binnenkort insolvent zouden zijn .

Op 19 maart lieten federale toezichthouders de twee bedrijven toe om nog eens $ 200 miljard aan schulden aan te gaan in de hoop de economie te stabiliseren. Op 6 september 2008 was het echter duidelijk dat de markt geloofde dat de bedrijven in financiële problemen verkeerden, en de FHFA plaatste de bedrijven onder conservatorschap. Ze ontvingen $ 190 miljard aan reddingssteun en hebben het sindsdien terugbetaald, maar zitten nog steeds in conservatoria.


In september 2019 kondigden de Schatkist en de FHFA aan dat Fannie Mae en Freddie Mac konden beginnen met het houden van hun inkomsten om kapitaalreserves van respectievelijk $ 25 miljard en $ 20 miljard aan te vullen. De verhuizing is een stap in de richting van de overgang van de twee uit het conservatorium.

Natuurlijk leidde een lange lijst van misstappen tot de Grote Recessie. Critici zeggen echter dat Fannie en Freddie in de jaren tot 2007 een enorme hoeveelheid schulden en kredietgaranties hebben gecreëerd, en dat het Congres de systematische risico’s voor het wereldwijde financiële systeem die deze bedrijven met zich meebrachten had moeten erkennen.

Rol in de COVID-19-pandemie

Als u getroffen bent door de COVID-19-pandemie, kunt u zich zorgen maken over het betalen van uw hypotheek of huur. Een manier om hulp te krijgen, is via het werkloosheidsverzekeringsprogramma van uw staat.

De CARES-wet (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security)heeft de werkloosheidsverzekeringsuitkeringen tijdelijkverhoogd via drie programma’s:federale pandemische werkloosheidscompensatie (FPUC),pandemische noodwerkloosheidscompensatie (PEUC) ofpandemische werkloosheidsbijstand (PUA).

De CARES Act bood ook bescherming aan huiseigenaren met een hypotheek van Fannie Mae en Freddie Mac. Onder de CARES Act, kredietverstrekkers en leningen diensten is verboden voor het starten van een gerechtelijke of niet-gerechtelijke afscherming tegen u-of het afronden van een vonnis of verkoop afscherming tot 31 maart 2021.  De termijn is verlengd meerdere malen gedurende de pandemie en de laatste stond op 28 februari 2021 onder de vorige administratie. President Biden verlengde op zijn eerste ambtsdag de deadline echter tot 31 maart 2021. Op 16 februari 2021 verlengde president Biden de deadline tot 30 juni 2021.

U kunt een hypotheek aanvragen verdraagzaamheid voor maximaal 180 dagen (en eventueel uit te breiden nog eens 180 dagen) als je een financiële problemen als gevolg van de COVID-19 pandemie.

Bovendien heeft de FHFA ook flexibelere kredietverlenings- en beoordelingsnormen ingevoerd om ervoor te zorgen dat huizenkopers leningen kunnen afsluiten tijdens de pandemie en dat alle betrokken partijen gedurende het hele proces sociale afstand kunnen bewaren.

Hypotheekverlichtingsprogramma

Als u een Fannie Mae-hypotheek heeft en uw betaling niet kunt voldoen vanwege een COVID-19-gerelateerd baanverlies, inkomensvermindering of ziekte, kan uw hypotheekverstrekker u helpen met opties voor hypotheekvermindering, waaronder:

  • Een respijtplan dat uw hypotheekbetalingen tot 12 maanden verlaagt of opschort
  • Geen late vergoedingen tijdens de wachtperiode
  • Aflossingsopties na de respijtperiode, waaronder een aflossingsplan om geleidelijk in te halen of een plan voor het wijzigen van de lening om uw maandelijkse betaling te behouden of te verlagen
  • Afscherming en ontruiming

Als u zich zorgen maakt over het betalen van uw hypotheek, bel dan uw hypotheekbeheerder – het bedrijf dat op uw maandoverzicht staat – om hulp te vragen.

Fannie Mae heeft een ander programma – het Disaster Response Network – dat kan helpen bij de bredere financiële gevolgen van de COVID-19-noodsituatie. De Disaster Response Networks biedt toegang tot door de HUD goedgekeurde huisvestingsadviseurs voor huiseigenaren met leningen in eigendom van Fannie Mae en huurders in door Fannie Mae gefinancierde eigendommen. De counselors kunnen gepersonaliseerde plannen maken, financiële coaching en budgettering bieden en u tot 18 maanden ondersteunen.

Freddie Mac Hypotheekverdraagzaamheid

Als u een hypotheek heeft die eigendom is van Freddie Mac, komt u mogelijk in aanmerking voor hulp als u direct of indirect bent getroffen door de COVID-19-pandemie. Er zijn momenteel verschillende opties voor hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek niet kunt betalen vanwege een verlies of daling van uw inkomen, waaronder:

  • Tot 12 maanden hypotheeklasten
  • Sancties en te late vergoedingen kwijtgescholden
  • Stop alle executiemaatregelen en uitzettingen tot 31 maart 2021
  • Opties voor het wijzigen van leningen om betalingen te verlagen of betalingen gelijk te houden na de respijtperiode

Verdraagzaamheid is geen vergeving. Vraag uw hypotheekbeheerder naar uw opties voor na de forbearance. Wees op uw hoede als de optie een ballonbetaling is in plaats van simpelweg de onbetaalde maanden toe te voegen aan het einde van uw hypotheek.

Flexibeler kredietverlening en beoordelingsnormen

De versoepeling van de kredietverlenings- en beoordelingsnormen voor huizenkopers die een hypotheek aanvragen die wordt gedekt door Fannie Mae en Freddie Mac tijdens de pandemie is door de FHFA verlengd tot 31 maart 2021, vanaf de vorige deadline van 28 februari 2021. Ze staan ​​toe:

  • Alternatieve taxaties bij aankoop en herfinanciering van leningen (drive-by en online taxaties versus on-site)
  • Alternatieve methoden voor het documenteren van inkomen en het verifiëren van het dienstverband voordat de lening wordt afgesloten (bijvoorbeeld verificatie van het dienstverband via e-mail)
  • Uitbreiding van het gebruik van een volmacht om te helpen bij het afsluiten van een lening (bijvoorbeeld elektronische handtekeningen)

Het komt neer op

Fannie Mae en Freddie Mac zijn belast met het soepel laten verlopen van de Amerikaanse hypotheekmarkt. Beide bedrijven kopen hypotheken bij verschillende kredietverstrekkers, waardoor een stabiele en betrouwbare bron van hypotheekfinanciering voor particulieren, gezinnen en investeerders behouden blijft.

Tegenwoordig houdt de woningbouwsector de COVID-19-situatie nauwlettend in de gaten – en hoe deze van invloed kan zijn op Fannie en Freddie en de 28 miljoen huiseigenaren die door hen een hypotheek hebben gedekt. De FHFA schat dat Fannie Mae en Freddie Mac een extra $ 1,1 miljard tot $ 1,7 miljard aan uitgaven zullen dragen vanwege het bestaande executiemoratorium en de verlenging ervan, bovenop de $ 6 miljard aan kosten die de twee al hebben gemaakt.

 

Related Posts