Lening van de Federal Housing Administration (FHA)
Wat is een lening van de Federal Housing Administration (FHA)?
Een lening van de Federal Housing Administration (FHA) is een hypotheek die is verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) en is uitgegeven door een door de FHA goedgekeurde geldschieter. FHA-leningen zijn bedoeld voor leners met een laag tot gemiddeld inkomen; ze vereisen een lagere minimale aanbetaling en lagere kredietscores dan veel conventionele leningen.
In 2020 kunt u met een FHA-lening tot 96,5% van de waarde van een woning lenen. Dit betekent dat u een aanbetaling van 3,5% moet doen. Je hebt een kredietscore van minimaal 580 nodig om in aanmerking te komen. Als uw kredietscore tussen 500 en 579 ligt, kunt u nog steeds een FHA-lening krijgen zolang u een aanbetaling van 10% kunt doen. Met FHA-leningen kan uw aanbetaling afkomstig zijn van spaargeld, een financiële gift van een familielid of een subsidie voor hulp bij aanbetalingen.
Vanwege hun vele voordelen zijn FHA-leningen populair bij nieuwe huizenkopers.
Belangrijkste leerpunten
- Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) zijn door de overheid gedekte hypotheken die zijn ontworpen voor huiseigenaren die mogelijk een lagere kredietscore hebben dan gemiddeld.
- Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) vereisen een lagere minimale aanbetaling en een lagere kredietscore dan veel conventionele leningen.
- Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) worden uitgegeven door FHA-erkende banken en kredietinstellingen; deze instellingen zullen uw kwalificaties voor de lening evalueren.
- Om de garantie van de FHA veilig te stellen, moeten leners die in aanmerking komen voor een FHA-lening ook een hypotheekverzekering afsluiten en worden premiebetalingen gedaan aan FHA.
Inzicht in leningen van de Federal Housing Administration (FHA)
Het is belangrijk op te merken dat met een FHA-lening de FHA u niet echt geld leent voor een hypotheek. In plaats daarvan krijgt u een lening van een door de FHA goedgekeurde geldschieter, zoals een bank of een andere financiële instelling. De FHA garandeert echter de lening. Sommige mensen noemen het om die reden een door FHA verzekerde lening.
Om de garantie van de FHA veilig te stellen, moeten leners die in aanmerking komen voor een FHA-lening ook een hypotheekverzekering afsluiten en worden premiebetalingen gedaan aan FHA. Uw geldverstrekker draagt minder risico omdat de FHA een claim zal uitbetalen aan de geldverstrekker als u de lening niet nakomt.
Hoewel leningen van de Federal Federal Housing Administration (FHA-leningen) lagere aanbetalingen en kredietscores vereisen dan conventionele leningen, gelden er wel andere strenge eisen.
Geschiedenis van de lening van de Federal Housing Administration (FHA)
Het congres richtte in 1934 tijdens de Grote Depressie de Federal Housing Administration op. Op dat moment verkeerde de woningbouwsector in de problemen: de wanbetalings- en executiepercentages waren omhooggeschoten, leningen waren beperkt tot 50% van de marktwaarde van een onroerend goed en hypotheekvoorwaarden – inclusief korte aflossingsschema’s in combinatie met ballonbetalingen – waren moeilijk voor veel huizenkopers. Als gevolg hiervan was de VS voornamelijk een natie van huurders en had slechts ongeveer 40% van de huishoudens hun huis in eigendom.
Om de huizenmarkt te stimuleren heeft de overheid de FHA opgericht. Federaal verzekerde leningprogramma’s die het risico van kredietverstrekkers verminderden, maakten het gemakkelijker voor leners om in aanmerking te komen voor woningleningen. Het eigenwoningbezit in de VS steeg gestaag en bereikte in 2004 een recordhoogte van 69,2%, volgens onderzoek van de Federal Reserve Bank of St. Louis. Vanaf het tweede kwartaal van 2020 is dat 67,9%.
Soorten FHA-leningen
Naast traditionele hypotheken biedt de FHA verschillende andere leningprogramma’s aan.
Home Equity Conversion Hypotheek (HECM)
Dit is een omgekeerd hypotheekprogramma dat senioren van 62 jaar en ouder helpt het eigen vermogen in hun woning om te zetten in contanten, terwijl ze het eigendomsrecht van de woning behouden. U kiest hoe u het geld wilt opnemen, hetzij als een vast maandelijks bedrag, hetzij als een kredietlijn (of een combinatie van beide).
FHA 203 (k) Verbeteringslening
Deze lening houdt rekening met de kosten van bepaalde reparaties en renovaties in de lening. Met deze ene lening kunt u geld lenen voor zowel de aankoop van een huis als voor het verbeteren van uw huis, wat een groot verschil kan maken als u niet veel contant geld bij de hand heeft na het doen van een aanbetaling.
FHA Energiezuinige Hypotheek
Dit programma is een soortgelijk concept als het FHA 203 (k) Improvement Loan-programma, maar het is gericht op upgrades die uw energierekening kunnen verlagen, zoals nieuwe isolatie of de installatie van nieuwe zonne- of windenergiesystemen. Het idee is dat energiezuinige woningen lagere exploitatiekosten hebben, waardoor de rekeningen lager worden en er meer inkomen beschikbaar komt voor hypotheeklasten.
Sectie 245 (a) Lening
Dit is een programma voor leners die verwachten dat hun inkomen zal stijgen. Onder het Sectie 245 (a) -programma begint de Hypotheek met Aflopende Betaling met lagere initiële maandelijkse betalingen die geleidelijk toenemen in de loop van de tijd, en de Groeiende Aandelen Hypotheek heeft geplande verhogingen van de maandelijkse aflossingen op de hoofdsom die resulteren in kortere leentermijnen.
Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) versus conventionele hypotheken
FHA-leningen zijn beschikbaar voor personen met een kredietscore vanaf 500. Als uw kredietscore tussen 500 en 579 ligt, kunt u mogelijk een FHA-lening krijgen als u zich een aanbetaling van 10% kunt veroorloven. Als uw credit score 580 of hoger is, kunt u een FHA-lening krijgen met een aanbetaling voor slechts 3,5%. Ter vergelijking: u heeft doorgaans een kredietscore van minimaal 620 en een aanbetaling tussen 3% en 20% nodig om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheek.
Als het gaat om inkomensbeperkingen en vereisten voor FHA-woningleningen, is er geen minimum of maximum.
Voor een FHA-lening – of eender welk type hypotheek – moet er minstens twee jaar zijn verstreken sinds de lener een faillissementsgebeurtenis heeft meegemaakt (tenzij u kunt aantonen dat de faillissementsgebeurtenis te wijten was aan een oncontroleerbare omstandigheid). U moet ten minste drie jaar verwijderd zijn van eventuele hypotheekafscherming, en u moet aantonen dat u eraan werkt om een goede kredietwaardigheid te herstellen. Als u achterstallig bent op uw federale studieleningen of inkomstenbelastingen, komt u niet in aanmerking.
Speciale overwegingen
Premies voor hypotheekverzekeringen
Een FHA-lening vereist dat u twee soorten hypotheekverzekeringspremies (MIP) betaalt: een MIP vooraf en een jaarlijkse MIP (die maandelijks in rekening wordt gebracht). In 2020 is de initiële MIP gelijk aan 1,75% van het basisleningbedrag.
U kunt de MIP vooraf betalen op het moment van afsluiten of deze kan in de lening worden opgenomen. Als u bijvoorbeeld een woningkrediet krijgt van $ 350.000, betaalt u vooraf een MIP van 1,75% x $ 350.000 = $ 6.125. Deze betalingen worden gestort op een geblokkeerde rekening die is opgezet door het Amerikaanse ministerie van Financiën; als u in gebreke blijft met uw lening, worden deze middelen gebruikt om hypotheekbetalingen te doen.
Hoewel de naam enigszins misleidend is, betalen leners eigenlijk elke maand jaarlijkse MIP-betalingen.(Met andere woorden, jaarlijkse MIP-betalingen worden niet jaarlijks gedaan.) De betalingen variëren van 0,45% tot 1,05% van het basisleningbedrag. De betalingsbedragen verschillen ook afhankelijk van het geleende bedrag, de duur van de lening en de oorspronkelijke loan-to-value-ratio (LTV). De typische MIP-kosten zijn gewoonlijk 0,85% van het geleende bedrag.
Als u bijvoorbeeld een lening van $ 350.000 hebt, betaalt u jaarlijkse MIP-betalingen van 0,85% x $ 350.000 = $ 2.975 (of $ 247,92 per maand). Deze maandelijkse premies worden bovenop de eenmalige MIP-betaling vooraf betaald.
U betaalt jaarlijkse MIP-betalingen voor 11 jaar of de looptijd van de lening, afhankelijk van de looptijd van de lening en de LTV.
Het bedrag dat u aan premies betaalt, kunt u mogelijk aftrekken;u moet echter uw aftrekposten specificeren – in plaats van de standaardaftrek te nemen – om dit te kunnen doen.
In aanmerking komen voor een FHA-lening
Uw geldschieter zal uw kwalificaties voor een FHA-lening evalueren, net als elke hypotheekaanvrager. In plaats van uw kredietrapport te gebruiken, kan een geldschieter echter uw werkgeschiedenis van de afgelopen twee jaar bekijken (evenals andere betalingsgeschiedenisrecords, zoals nutsvoorzieningen en huurbetalingen). Zolang u een goede kredietwaardigheid heeft hersteld, kunt u nog steeds in aanmerking komen voor een FHA-lening als u door een faillissement of executie bent gegaan. Het is belangrijk om in gedachten te houden dat, als algemene vuistregel, hoe lager uw kredietscore en aanbetaling, hoe hoger de rente die u over uw hypotheek betaalt.
Naast de kredietscore en aanbetalingscriteria zijn er specifieke FHA-hypotheekvereisten voor leningen die door de FHA voor deze leningen zijn uiteengezet. Uw geldschieter moet een door de FHA goedgekeurde geldverstrekker zijn en u moet een vast arbeidsverleden hebben of de afgelopen twee jaar voor dezelfde werkgever hebben gewerkt.
Ben je zelfstandige, dan heb je twee jaar succesvolle zelfstandige geschiedenis nodig;dit kan worden gedocumenteerd door belastingaangiften en een lopende balans en winst- en verliesrekening sinds hetbegin van het jaar. Als u minder dan twee jaar maar meer dan een jaar als zelfstandige werkt, komt u mogelijk toch in aanmerking als u een solide werk- en inkomensverleden hebt voor de twee jaar voorafgaand aan het zelfstandig ondernemerschap (en de zelfstandige in hetzelfde of een verwant beroep). U moet een geldig sofinummer hebben, legaal in de VS verblijven en de wettelijke leeftijd hebben bereikt (volgens uw staatswetten) om een hypotheek te kunnen ondertekenen.
Gewoonlijk moet het te financieren onroerend goed uw hoofdverblijf en eigen bewoning zijn. Met andere woorden, het FHA-leningprogramma is niet bedoeld om te worden gebruikt voor investeringen of huurwoningen. Vrijstaande en semi-vrijstaande huizen, herenhuizen, rijtjeshuizen en flatgebouwen binnen door FHA goedgekeurde condo-projecten komen allemaal in aanmerking voor FHA-financiering.
Uw front-end ratio (uw hypotheekbetaling, VvE-kosten, onroerendgoedbelasting, hypotheekverzekering en huiseigenaarverzekering) moet minder zijn dan 31% van uw bruto inkomen. In sommige gevallen wordt u mogelijk goedgekeurd met een ratio van 40%.
Uw back-end ratio (uw hypotheekbetaling en alle andere maandelijkse consumentenschulden) moet lager zijn dan 43% van uw bruto inkomen. Het is echter mogelijk om goedgekeurd te worden met een ratio van wel 50%. U heeft ook een woningtaxatie nodig van een door de FHA goedgekeurde taxateur en de woning moet aan bepaalde minimumnormen voldoen. Als het huis niet aan deze normen voldoet en de verkoper niet akkoord gaat met de vereiste reparaties, moet u de reparaties bij sluiting betalen. (In dit geval wordt het geld in escrow gehouden totdat de reparaties zijn uitgevoerd).
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Een beperking van FHA-leningen is dat ze buiten limieten hebben voor hoeveel u kunt lenen. Deze worden bepaald door de regio waarin u woont, waarbij goedkope gebieden een lagere limiet hebben (de ‘vloer’ genoemd) dan de gebruikelijke FHA-lening en dure gebieden een hoger cijfer hebben ( “plafond”).
Bovendien zijn er “speciale uitzonderings” -regio’s – waaronder Alaska, Hawaii, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden – waar zeer hoge bouwkosten de limieten nog hoger maken. Overal elders is de limiet vastgesteld op 115% van de mediane huizenprijs voor de provincie, zoals bepaald door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
De onderstaande tabel geeft de leenlimieten voor 2020 weer:
FHA-leningverlichting
Als u eenmaal een FHA-lening heeft, komt u mogelijk in aanmerking voor aftrek van een lening als u legitieme financiële problemen heeft ondervonden – zoals een verlies aan inkomen of een stijging van de kosten van levensonderhoud – of als u het moeilijk vindt om uw maandelijkse hypotheekbetalingen te doen. Het FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) kan u bijvoorbeeld helpen afscherming te voorkomen door uw maandelijkse hypotheekbetaling permanent te verlagen tot een betaalbaar niveau.
Om een volwaardige deelnemer aan het programma te worden, moet u met succes een proefbetalingsplan voltooien waarin u drie geplande betalingen – op tijd – tegen het lagere, gewijzigde bedrag doet.
Het komt neer op
Hoewel een FHA-lening misschien geweldig klinkt, is deze niet voor iedereen weggelegd. Het zal mensen met een kredietscore van minder dan 500 niet helpen. Voor mensen met een slechte kredietwaardigheid kan een persoonlijke lening een betere optie zijn om te overwegen. Aan de andere kant kunnen aspirant-huiseigenaren die zich een grote aanbetaling kunnen veroorloven, beter af zijn met een conventionele hypotheek. Het is waarschijnlijker dat ze op de lange termijn meer geld kunnen besparen door de lagere rentetarieven en hypotheekverzekeringspremies die conventionele kredietverstrekkers bieden.
FHA-leningen zijn niet gecreëerd om potentiële huiseigenaren te helpen die aan de bovenkant van het prijsspectrum winkelen. In plaats daarvan is het FHA-leningsprogramma opgezet om huizenkopers met een laag en gemiddeld inkomen te ondersteunen, in het bijzonder diegenen die weinig geld hebben gespaard voor een aanbetaling. “
Wanneer u een huis koopt, bent u mogelijk verantwoordelijk voor extra contante uitgaven, zoals kosten voor het aanmaken van een lening, advocaatkosten en taxatiekosten. Een van de voordelen van een FHA-hypotheek is dat de verkoper, huizenbouwer of geldschieter een deel van deze sluitingskosten namens u kan betalen. Als de verkoper het moeilijk vindt om een koper te vinden, is het mogelijk dat hij aanbiedt om u te helpen bij het sluiten om de deal te stimuleren.