24 juni 2021 14:08

Verhouding vloeroppervlak

Wat is de verhouding vloeroppervlak?

De vloeroppervlakteverhouding is de verhouding tussen de totale hoeveelheid bruikbare vloeroppervlakte die een gebouw heeft of mag hebben en de totale oppervlakte van de kavel waarop het gebouw staat. Een hogere verhouding zou waarschijnlijk duiden op een dichte of stedelijke constructie. Lokale overheden gebruiken de vloeroppervlakteverhouding voor bestemmingscodes.

U kunt de verhouding bepalen door het totale of bruto vloeroppervlak van het gebouw te delen door het bruto oppervlak van de kavel.

Wat zegt de verhouding vloeroppervlak u?

De verhouding van het vloeroppervlak is goed voor het volledige vloeroppervlak van een gebouw, niet alleen voor de voetafdruk van het gebouw. Uitgesloten van de berekening van vierkante meters zijn niet-bezette gebieden zoals kelders, parkeergarages, trappen en liftschachten.

Gebouwen met een verschillend aantal verdiepingen kunnen dezelfde waarde hebben voor de verhouding tussen vloeroppervlak en oppervlakte. Elke stad heeft een beperkte capaciteit of beperkte ruimte die veilig kan worden benut. Elk gebruik buiten dit punt legt een onnodige druk op een stad. Dit wordt ook wel de veilige belastingsfactor genoemd.

De verhouding van het vloeroppervlak is variabel omdat de populatiedynamiek, groeipatronen en bouwactiviteiten variëren en omdat de aard van het land of de ruimte waar een gebouw is geplaatst, varieert. Industriële, residentiële, commerciële, agrarische en niet-agrarische ruimtes hebben verschillende veilige belastingsfactoren, dus hebben ze doorgaans verschillende vloeroppervlakverhoudingen. Uiteindelijk stellen lokale overheden voorschriften en beperkingen vast die de vloeroppervlakteverhouding bepalen.

De verhouding van het vloeroppervlak is een belangrijke bepalende factor voor ontwikkeling in elk land. Een lage vloeroppervlakverhouding is over het algemeen een afschrikmiddel voor de bouw. Veel industrieën, voornamelijk de onroerendgoedsector, zoeken naar een stijging van de oppervlakte-verhouding om ruimte en land vrij te maken voor ontwikkelaars. Een grotere oppervlakte-verhouding stelt een ontwikkelaar in staat om meer bouwprojecten te voltooien, wat onvermijdelijk leidt tot meer omzet, lagere uitgaven per project en een groter aanbod om aan de vraag te voldoen.

Belangrijkste leerpunten

  • De vloeroppervlakteverhouding is de verhouding van het totale bruikbare vloeroppervlak van een gebouw ten opzichte van de totale oppervlakte van de kavel waarop het gebouw staat.
  • Een hogere verhouding duidt meestal op een dicht of sterk verstedelijkt gebied.
  • de verhoudingen van het vloeroppervlak variëren op basis van het constructietype, zoals industrieel, residentieel, commercieel of agrarisch.

Voorbeeld van het gebruik van de verhouding vloeroppervlak

  • De verhouding van het vloeroppervlak van een gebouw van 1000 vierkante meter met één verdieping op een perceel van 4000 vierkante meter zou 0,25x zijn. Een gebouw met twee verdiepingen op hetzelfde perceel, waar elke verdieping 500 vierkante voet groot was, zou dezelfde waarde hebben voor de verhouding tussen vloeroppervlak en oppervlakte.
  • Op een andere manier beschouwd, veel heeft een vloeroppervlakverhouding van 2,0x en de vierkante meters zijn 1.000. In dit scenario zou een ontwikkelaar een gebouw kunnen bouwen dat maar liefst 2.000 vierkante voet beslaat. Dit kan een gebouw van 1.000 vierkante meter met twee verdiepingen zijn. 
  • Overweeg als een realistisch voorbeeld een appartementengebouw te koop in Charlotte, North Carolina. De vraagprijs voor het appartementencomplex is $ 3 miljoen en beslaat 17.350 vierkante meter. Het hele perceel is 1,81 hectare of 78.843 vierkante voet. De verhouding vloeroppervlak is 0,22x, of 17.350 gedeeld door 78.843.

Het verschil tussen de verhouding vloeroppervlak en perceeldekking

Hoewel de verhouding van het vloeroppervlak de grootte van het gebouw ten opzichte van de kavel berekent, houdt de dekking van de kavel rekening met de grootte van alle gebouwen en constructies. De dekkingsgraad van het perceel omvat constructies zoals garages, zwembaden en schuren, inclusief niet-conforme gebouwen.

Beperkingen bij het gebruik van de verhouding vloeroppervlak

De impact die de vloeroppervlakteverhouding heeft op de grondwaarde, snijdt aan twee kanten. In sommige gevallen kan een grotere oppervlakte-ratio een woning waardevoller maken als er bijvoorbeeld een appartementencomplex kan worden gebouwd dat ruimere verhuur of meer huurders mogelijk maakt.

Een ontwikkelaar die echter een groter appartementencomplex op één stuk grond kan bouwen, kan de waarde van een aangrenzend pand met een hoge verkoopwaarde verlagen, ondersteund door een zicht dat nu wordt belemmerd.