Marktafscherming indienen
Wat is een executoriale titel?
Een executie-aanvraag verwijst naar de rechtshandeling door een hypotheekverstrekker bij het indienen van een rechtszaak bij de rechtbank om het recht te verkrijgen om het huis van een achterstallige hypotheekgever op een veiling te verkopen. Het is dus de start van het formele executieproces.
Wanneer een huiseigenaar zijn afscherming wordt gereguleerd door staatswetten, en de rechten en plichten van zowel de lener als de geldschieter kunnen van staat tot staat sterk verschillen.
Belangrijkste leerpunten
- Een executie-aanvraag begint het juridische executieproces door een hypotheekverstrekker door het juiste papierwerk bij de rechtbank in te dienen.
- Afhankelijk van het rechtsgebied kan het resultaat een gerechtelijke of niet-gerechtelijke executieprocedure zijn.
- In niet-gerechtelijke staten kan het eigenlijke indieningsproces worden verkort of overbodig.
Inzicht in afschermingsaanvragen
Er zijn twee hoofdtypen van executieverkoop: gerechtelijke executieverklaring, waarbij de geldschieter een executieklacht moet indienen bij de rechtbank om het huis te mogen verkopen, en niet-gerechtelijke executieverkoop, waarbij een geldschieter geen gerechtelijke goedkeuring hoeft te zoeken. Of uw hypotheekverstrekker al dan niet een gerechtelijke afscherming moet indienen, hangt af van de wetten van uw land.
In staten met gerechtelijke afscherming, zijn er typische stappen die een hypotheekverstrekker moet nemen voordat hij een executieklacht bij de rechtbank kan indienen. In de staat New York, bijvoorbeeld, moet de bank een achterstallige lener eerst een versnellingsbrief sturen, waarin staat dat hij van plan is de hypotheek te versnellen, als de lener op een bepaalde datum niet op de hoogte is van zijn lening. Een hypotheek versnellen betekent dat een lener het volledige verschuldigde bedrag in één keer moet betalen. Een versnellingsbrief wordt meestal verzonden nadat een lener zijn hypotheek drie maanden niet heeft betaald. Na het verzenden van de versnellingsbrief moet een hypotheekverstrekker in de staat New York ook achterstallige leners eenkennisgeving van90 dagen vóór de afscherming sturen, die leners moet informeren over ten minste vijf juridische adviesdiensten zonder winstoogmerk in het gebied van de lener.
Pas na deze periode van 90 dagen kan een hypotheekgever een aanvraag indienen voor executie. In veel staten, zoals New York, heeft de achterstallige kredietnemer dan een periode, doorgaans tussen 20 en 30 dagen, om een reactie in te dienen op de klacht van de hypotheekverstrekker. Dit antwoord is de gelegenheid voor de kredietnemer om aan te geven of de hypotheekgever van mening is dat de executieklacht ten onrechte is ingediend, of dat er andere klachten zijn die de kredietnemer heeft over het gedrag van de hypotheekbeheerder.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Uitwinningsaanvragen in niet-gerechtelijke staten
In veel staten waar wetten bestaan die niet-gerechtelijke afscherming ondersteunen, is het feitelijk indienen van een executiekwestie soms niet nodig. In deze staten, kunnen de banken een rechterlijke toetsing van de afscherming worden afgezien indien zij een opgenomen vermogen van verkoop clausule in de hypotheek overeenkomst.
In deze staten zijn geldschieters niet verplicht om een executoriale titel te verkrijgen via het gerechtelijk systeem. In plaats daarvan kunnen ze de kredietnemer en het publiek op andere manieren op de hoogte stellen van de afscherming. Dit kan een ingebrekestelling zijn gevolgd door een verkoopbericht, een verkoopbesluit waarin een veilingdatum wordt vermeld, of gewoon de publicatie van een verkoopbericht in een krant. In staten met niet-gerechtelijke executieverkopen verloopt het executieproces over het algemeen sneller dan in staten die een door de rechtbank uitgevaardigd decreet van executieverkoop vereisen.