Definitie van obligaties van huisvestingsautoriteiten

Wat zijn huisvestingsautoriteitsobligaties?

Huisvestingsautoriteitsobligaties, of huisvestingsobligaties, worden uitgegeven door een staats- of lokale overheidsinstantie om de bouw of het herstel van betaalbare huurwoningen te helpen financieren. In het kader van bepaalde programma’s kunnen de opbrengsten van dergelijke obligaties ook worden gebruikt om mensen met een laag inkomen te helpen bij het kopen van huizen. De rente die beleggers verdienen op obligaties van huisvestingsautoriteiten is vrijgesteld van federale belastingen en kan ook zijn vrijgesteld van staats- en lokale inkomstenbelastingen.

Zoals de meeste gemeentelijke obligaties, werden obligaties van huisvestingsautoriteiten van oudsher beschouwd als zeer veilige investeringen. In dit geval worden de obligaties ondersteund door de federale overheid, die ze beschouwt als een middel om de bouw van woningen voor mensen met een laag inkomen te stimuleren.

De basisprincipes van huisvestingsautoriteitsobligaties

Een gemeente kan schulden uitgeven in de vorm van obligaties om kapitaal aan te trekken om projecten te financieren. De twee soorten gemeentelijke obligaties zijn obligaties met  algemene verplichtingen  en  inkomstenobligaties. De rentebetaling en aflossing van de hoofdsom van een algemene obligatie (GO) -obligatie worden gefinancierd uit de financiële schatkist van de staat of de lokale overheid. Deze obligaties worden gesteund door het volledige vertrouwen en krediet van de gemeentelijke overheid, die mogelijk de bevoegdheid heeft om de belastingen te verhogen om aan haar betalingsverplichtingen op de GO-obligatie te voldoen. Aan de andere kant worden betalingsverplichtingen op een inkomstenmarge gedekt door de verwachte inkomstenstroom van het project waarvoor de obligatie werd uitgegeven. Een vorm van een inkomstenobligatie is de huisvestingsobligatie.

Staats- en lokale overheden geven huisvestingsobligaties uit om de bouw of het herstel van betaalbare huurwoningen te financieren. Naast het terugbetalen van de hoofdsom van de obligatie, moet de staat of plaats rente betalen over het geld dat het leent. Als  private activiteitsobligaties  (PAB’s) kunnen huisvestingsobligaties worden uitgegeven namens gekwalificeerde ontwikkelaars met winstoogmerk en zonder winstoogmerk om projecten voor meergezinswoningen met lage inkomens en huisvestingsprojecten voor senioren te financieren. Ook kunnen de opbrengsten van huisvestingsobligaties ook worden uitgegeven om goedkope hypotheekfinanciering te verstrekken aan gezinnen of individuen met een laag inkomen, zodat ze een huis kunnen kopen. Hypotheken die via huisvestingsobligaties worden verstrekt, zijn beperkt tot beginnende huizenkopers die niet meer verdienen dan het gemiddelde inkomen van het gebied. Bovendien is de prijs van een huis dat is gekocht met een hypotheek op een woningobligatie beperkt tot 90 procent van de gemiddelde aankoopprijs van het gebied.

Speciale overwegingen

Huisvestingsobligaties hebben doorgaans een lage rente en kunnen worden uitgegeven als een vaste of  variabele vraagverplichting  (VRDO). De hoofdsom en rentebetalingen aan obligatiehouders worden gedaan uit verpande hypotheekaflossingen en investeringsopbrengsten — de aflossingen op hypotheken door leners worden verzameld door de trustee van de huisvestingsobligatie die het geld belegt in kortetermijninvesteringen tot het geplande tijdstip van betaling rente voor obligatiehouders. In feite wordt de betaling op huisvestingsobligaties ondersteund door de tijdige en consistente rentebetaling en aflossing van de hoofdsom van de onderliggende hypotheken door leners.

Huisvestingsobligaties zijn zowel gunstig voor de staat als voor particuliere investeerders. Enerzijds krijgt de overheid toegang tot een grote hoeveelheid goedkope financiering. Anderzijds zijn de belastingvoordelen van huisvestingsobligaties zeer aantrekkelijk voor degenen die in de bovenste belastingschijven staan. Voor beleggers is de rente die wordt betaald door huisvestingsobligaties vrijgesteld van federale en soms staatsinkomstenbelasting. Hoe hoger het marginale belastingtarief, hoe waardevoller de belastingvrijstelling van een huisvestingsinkomstenobligatie is. Hoewel beleggers die onderworpen zijn aan de alternatieve minimumbelasting (AMT) mogelijk onderworpen zijn aan belastingen, betekent de vrijstelling dat beleggers in hoge federale belastingschijven profiteren van inkomstenobligaties en andere gemeentelijke obligaties. Deze belastingvrijstelling helpt om de lage rente van de obligaties te compenseren.

Federale  belastingvoordelen voor woningen met een laag inkomen  zijn een andere bron van kapitaal die kan worden gebruikt in plaats van of naast huisvestingsobligaties om betaalbare woningbouwprojecten te financieren. De tegoeden zijn niet-terugbetaalbare federale inkomstenbelastingkredieten voor een deel van de hypotheekrente die gekwalificeerde huizenkopers elk jaar betalen.

Voorbeeld van huisvestingsautoriteitsobligaties

Omdat ze overheidsschuld met zich meebrengen, vereist de verkoop van huisvestingsobligaties soms de goedkeuring van lokale kiezers. In 2018 keurden kiezers in Californië bijvoorbeeld een stemmaatregel goed om $ 4 miljard aan huisvestingsautoriteiten te verkopen om programma’s te financieren voor inwoners met een laag inkomen, veteranen en landarbeiders.