Hoe het verhuren van uw logeerkamer averechts kan werken
Voor veel huiseigenaren kan het gebruik van huurinkomsten om een deel van de maandelijkse hypotheekbetaling te compenseren soms een aantrekkelijke optie lijken. De inkomensboost kan het eigenwoningbezit betaalbaarder maken. Of het kan een mooiere, duurdere woning binnen handbereik brengen.
Als u overweegt uw logeerkamer, schoonsuite of kelderappartement, een verdieping in uw huis, een garage of een ander deel van het pand te verhuren, moet u zich bewust zijn van deze mogelijke problemen voordat u een huurder in dienst neemt..
Belangrijkste leerpunten
Als u uw woning verhuurt, betaalt u het marginale belastingtarief over uw huurinkomsten, samen met staats- en lokale inkomstenbelastingen.
- In sommige gevallen kunt u het belastbaar inkomen verminderen door uw uitgaven op te geven.
- Je weet niet precies wat je bij een huurder krijgt, of de persoon opzettelijk of onopzettelijk schade aan je woning toebrengt, of hij de huur op tijd betaalt en of hij je eigendom vernielt.
- U kunt voor een rechtszaak komen te staan als u opzettelijk of in sommige gevallen onbedoeld de wet overtreedt omdat u niet op de hoogte was van alle huurvoorschriften in uw land.
- Het risico bestaat dat uw huurder weigert te vertrekken nadat de huurovereenkomst is afgelopen en u een formele uitzettingsprocedure moet doorlopen, die zowel kostbaar als stressvol is.
Huurinkomsten zijn belastbaar
Als u een minimum aan inkomen per maand uit uw huur moet genereren, houd er dan rekening mee dat belastingen een deel van uw huurinkomsten zullen wegnemen. Het belastingtarief dat u over dit inkomen betaalt, is uw marginale belastingtarief. Dus als u in de marginale belastingschijf van 25% zit en u $ 800 per maand aan huurinkomsten ontvangt, kunt u na belastingen slechts $ 600 per maand innen. Staats- en lokale inkomstenbelastingen zullen weer een hap nemen; Zorg ervoor dat u uitrekent of u na belastingen nog voldoende huurinkomsten ontvangt om aan uw behoeften te voldoen.
Het goede nieuws is dat u uw belastbare huurinkomsten kunt verminderen met alle kosten die aan de verhuur zijn verbonden. Deze omvatten reclame, schoonmaak en onderhoud, verzekeringen, afschrijving en enkele andere kosten.
Mogelijk kunt u een hogere huur vragen om uw huurbelastingrekening te compenseren, maar u kunt alleen in rekening brengen wat de markt zal dragen (en alles wat u extra in rekening brengt, is ook belastbaar). U dient uw huurinkomsten en -uitgaven te vermelden op formulier 1040, schema E.
Wanneer u uw extra ruimte verhuurt, is een van de belangrijkste dingen om te overwegen het afwegen van de risico’s van wat vaak een vreemde in uw huis is, versus de voordelen van het extra inkomen.
Een huurder kan schade veroorzaken
U bent waarschijnlijk slim genoeg om te weten dat u een borg van uw huurder moet innen voordat deze intrekt; een borg is bedoeld om eventuele schade aan uw eigendommen te dekken die verder gaat dan normale slijtage. Hoewel u onbedoelde schade zou kunnen verwachten en begrijpen, is het belangrijk om voldoende aanbetaling te innen om voorzienbare gebeurtenissen te dekken.
Soms veroorzaken huurders echter enorme schade aan de eigendommen die ze huren. Het kan onnadenkend of per ongeluk zijn – ze laten een deur open en er wordt bijvoorbeeld ingebroken in uw huis, of een gerafeld elektriciteitssnoer veroorzaakt brand. In deze gevallen, alleen omdat de schade niet opzettelijk was, wil dat nog niet zeggen dat het geen grote negatieve impact op u zal hebben.
De verzekering van uw huiseigenaar dekt waarschijnlijk de financiële verliezen, maar het zal u niet compenseren voor de tijd en de stress om uw huis veiliger te maken of te laten herbouwen. Het kan ook geen persoonlijke of sentimentele objecten vervangen. Uw huurder kan ook bedwantsen of kakkerlakken in uw woning introduceren; dit ongedierte kan duur en moeilijk te verwijderen zijn.
Bovendien zullen huurders soms opzettelijk uw eigendom vernielen en van u stelen. In sommige nachtmerriesituaties hebben verhuurders ontdekt dat een huurder een illegale operatie uit hun eigendom uitvoerde. In deze worstcasescenario’s kan het nodig zijn om strafrechtelijke vervolging in te dienen of een rechtszaak aan te spannen.
Je zou kunnen eindigen met het overtreden van de wet
In een poging huurders te beschermen tegen gewetenloze verhuurders, bevat het verhuurder-huurrecht veel valkuilen waar zelfs de meest gewetensvolle verhuurder in kan vallen als hij niet op de hoogte is van de regels. Hier zijn enkele gebieden waar u zou kunnen uitglijden:
- Het niet geven van een goede voorafgaande kennisgeving of het verkrijgen van toestemming voordat het de unit van de huurder betreedt (en dus de privacy van de huurder schendt)
- Geen huisvesting bieden die veilig, bewoonbaar en in goede staat van onderhoud is. Onderhoud en reparaties die u mogelijk geneigd bent te laten glijden wanneer ze u alleen treffen, kunnen potentiële aansprakelijkheid worden als er een huurder bij u thuis woont
- Een unit huren waar schimmel in zit, waar een huurder ziek van kan worden
- Het overtreden van de huisvestingscodes van de stad (sommige landen beperken bijvoorbeeld het aantal mensen dat een woning kan bezetten op basis van vierkante meters of het aantal slaapkamers dat het bevat.)
- Het niet bieden of onderhouden van beloofde voorzieningen, zoals een zwembad, en daarom in strijd zijn met de voorwaarden van de huurovereenkomst
- Een borg in rekening brengen die de staatsmaxima overschrijdt, deze onjuist gebruikt of niet binnen een vereist tijdsbestek retourneert wanneer de huurder vertrekt
- Niet voor voldoende verwarming of airconditioning zorgen
Deze fouten kunnen er in het beste geval toe leiden dat u uw huurder kwijtraakt. In het ergste geval kunt u worden aangeklaagd en verliezen. Huisbaas-huurderwetten zijn staatsspecifiek; zorg ervoor dat u uw staatswetten onderzoekt.
Uw huurder gaat niet weg
Een deel van uw huis wilt u waarschijnlijk niet voor altijd verhuren. Als uw gezinssituatie verandert – u besluit bijvoorbeeld kinderen te krijgen of u wilt dat een bejaarde ouder intrekt – heeft u wellicht uw huurder nodig om te verhuizen.
Een andere waarschijnlijke mogelijkheid is dat u op een gegeven moment de volledige hypotheek comfortabel kunt betalen. Op dit moment wilt u misschien uw privacy terug. Soms heeft een bepaalde huurder technisch gezien niets verkeerds gedaan, maar persoonlijk passen ze gewoon niet goed bij elkaar. Soms stopt een huurder met het betalen van huur, maar blijft hij uw woning bewonen.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
De meeste huurders zijn fatsoenlijke mensen die verhuizen als ze niet kunnen betalen of als hun huurcontract afloopt. Maar soms vertrekt een huurder niet wanneer hij zou moeten. In deze gevallen moet u een uitzettingsprocedure doorlopen. Uitzettingswetten zijn streng en huisbazen moeten ze precies volgen om een uitzettingszaak voor de rechtbank te laten verschijnen. Een procedure kan tijdrovend en kostbaar zijn; het kan zijn dat u een advocaat moet inhuren.
Het komt neer op
Ongeacht de reden waarom u ervoor kiest om een deel van uw eigendom te verhuren, zijn er belangrijke voor- en nadelen die alle toekomstige huisbazen moeten overwegen voordat ze deze sprong wagen.