Investeren in eigendomsrechten
Een investeringsniche die vaak over het hoofd wordt gezien door investeerders, zijn pandrechten. Door de toenemende volatiliteit van de aandelenmarkt, in combinatie met de nog altijd historisch lage rentetarieven, zijn veel beleggers op zoek naar dit soort alternatieve wegen om een fatsoenlijk rendement te bieden. In sommige gevallen kan deze unieke kans goed geïnformeerde beleggers uitstekende rendementen bieden.
Pandrechten kunnen ook aanzienlijke risico’s met zich meebrengen, wat betekent dat beginnende kopers de regels en mogelijke valkuilen van dit soort activa moeten begrijpen. Dit artikel bespreekt fiscale pandrechten, hoe u erin kunt investeren en de nadelen van dit type investeringsvehikel.
Belangrijkste leerpunten
- Een belastingrecht is een claim die de overheid maakt op een onroerend goed wanneer de eigenaar de onroerendgoedbelasting niet betaalt.
- Pandrechten worden verkocht op veilingen waarbij soms biedingsoorlogen betrokken zijn.
- Als u moet afschermen, kunnen er andere pandrechten op het onroerend goed zijn die u ervan weerhouden bezit te nemen.
- Als u de woning krijgt, kunnen er onvoorziene uitgaven zijn, zoals reparaties of zelfs het uitzetten van de huidige bewoners.
- U kunt ook beleggen in pandfondsen.
Wat is een belastingrecht?
Een fiscaal retentierecht is een juridische claim tegen het eigendom van een persoon of bedrijf dat de aan de overheid verschuldigde belastingen niet betaalt. Als een landeigenaar of huiseigenaar bijvoorbeeld de belastingen op zijn eigendom niet betaalt, heeft de stad of provincie waarin het onroerend goed zich bevindt de bevoegdheid om een pandrecht op het onroerend goed te plaatsen. Het retentierecht fungeert als een juridische claim tegen het onroerend goed voor het onbetaalde bedrag dat verschuldigd is. Onroerend goed waaraan een pandrecht is verbonden, kan niet worden verkocht of geherfinancierd totdat de belastingen zijn betaald en het pandrecht is verwijderd.
Wanneer een pandrecht wordt afgegeven, wordt door de gemeente een fiscaal pandrechtcertificaat aangemaakt dat het verschuldigde bedrag op het onroerend goed weergeeft, plus eventuele verschuldigde rente of boetes. Deze certificaten worden vervolgens geveild aan de hoogst biedende investeerder. Beleggers kunnen voor slechts een paar honderd dollar belastingrechten kopen als het een heel klein onroerend goed is. Het merendeel kost echter veel meer.
Beleggers kunnen pandrechten kopen van een gemeente, waardoor ze als nieuwe pandhouder betalingen met rente kunnen innen van de eigenaar van het onroerend goed. In sommige gevallen kunnen ze het onroerend goed uitsluiten en het eigendomsrecht verwerven.
Belastingrechten in cijfers
Volgens Brad Westover, uitvoerend directeur van de National Tax Lien Association (NTLA), werd in 2017 ongeveer $ 14 miljard aan onroerendgoedbelasting niet betaald. Ongeveer een derde van die pandrechten wordt vervolgens verkocht aan particuliere investeerders. Lokale overheden profiteren van privéverkopen omdat ze het verschuldigde bedrag op het betreffende onroerend goed onmiddellijk terugvorderen. Dertig staten verkopen certificaten van belastingrecht, zegt Westover.
In de staat Florida daalden de onbetaalde onroerendgoedbelasting van $ 1,2 miljard in 2008 tot $ 740 miljoen in 2018, “bijna de helft van wat het op het hoogtepunt was”, en die daling van de beschikbaarheid van pandrechten voor investeerders is waarschijnlijk een nationale trend.”[Als er] een gezonde economie is, is het logisch dat meer mensen hun onroerendgoedbelasting betalen”, zegt hij.
Een studie die in 2012 door het National Consumer Law Center (NCLC) werd gepubliceerd over Amerika’s “Other Foreclosure Crisis”, toonde aan dat, naast wanbetalingen op huizenhypotheken en werkloosheidspercentages, de achterstallige vorderingen op onroerendgoedbelasting tijdens de Grote Recessie omhoogschoten. Volgens de studie bleek uit de studie dat provinciale en gemeentelijke overheden in de VS jaarlijks naar schatting $ 15 miljard aan onroerendgoedbelasting niet innen.
Hoe kan ik investeren in belastingaanspraken?
Beleggers kunnen pandrechten kopen op dezelfde manier als werkelijke eigendommen kunnen worden gekocht en verkocht op veilingen. De veilingen worden gehouden in een fysieke omgeving of online, en beleggers kunnen ofwel bieden op de rente op het retentierecht of een premie bieden die ze ervoor zullen betalen. De belegger die de laagste rente accepteert of de hoogste premie betaalt, krijgt het pandrecht. Kopers krijgen vaak biedingsoorlogen over een bepaald onroerend goed, waardoor het rendement dat door de winnende koper wordt geoogst, wordt verlaagd.
Kopers van onroerend goed met belastingpanden moeten zich bewust zijn van de kosten van reparaties, samen met alle andere verborgen kosten die ze mogelijk moeten betalen als ze het eigendom van het onroerend goed overnemen. Degenen die dan eigenaar zijn van deze eigendommen, krijgen mogelijk te maken met onaangename taken, zoals het uitzetten van de huidige bewoners, waarvoor mogelijk dure hulp van een vastgoedbeheerder of een advocaat nodig is.
Iedereen die geïnteresseerd is in het kopen van een fiscaal pandrecht, moet beginnen met een beslissing te nemen over het type onroerend goed waarop ze een pandrecht willen hebben: residentieel, commercieel, braakliggend land of onroerend goed met verbeteringen. Ze kunnen dan contact opnemen met de penningmeester van hun stad of provincie om erachter te komen wanneer, waar en hoe de volgende veiling zal worden gehouden. Het kantoor van de penningmeester kan de belegger vertellen waar hij een lijst met pandrechten kan krijgen die op het punt staan te worden geveild, evenals de regels voor hoe de verkoop zal worden uitgevoerd. In deze regels worden eventuele vereisten voor voorregistratie, geaccepteerde betalingsmethoden en andere relevante details beschreven.
Tips voor kopers van belastingrecht
Kopers moeten ook hun due diligence doen op beschikbare eigendommen. In sommige gevallen kan de huidige waarde van het onroerend goed lager zijn dan het bedrag van het pandrecht. De NTLA adviseert om het nominale bedrag van het achterstallige belastingrecht te delen door de marktwaarde van het onroerend goed. Als de verhouding hoger is dan 4%, moeten potentiële kopers wegblijven van dat onroerend goed. Bovendien kunnen er ook andere pandrechten op het onroerend goed zijn die voorkomen dat de bieder er eigenaar van wordt.
Elk stuk onroerend goed in een bepaalde provincie met een fiscaal retentierecht krijgt een nummer toegewezen binnen het respectieve perceel. Kopers kunnen deze pandrechten op nummer zoeken om informatie over hen te verkrijgen van de provincie, wat vaak online kan worden gedaan. Voor elk nummer heeft de provincie het adres van het onroerend goed, de naam van de eigenaar, de geschatte waarde van het onroerend goed, de juridische beschrijving en een uitsplitsing van de staat van het onroerend goed en eventuele gebouwen op het terrein.
Investeer niet in fiscale pandrechten in de verwachting dat u er een eigendom uit zult halen;ongeveer 98% van de huiseigenaren verzilveren het onroerend goed voordat het executieproces begint.
Hoe u kunt profiteren van een pandrecht
Beleggers die geïnteresseerd zijn in het vinden van investeringsmogelijkheden voor belastingrecht, dienen contact op te nemen met hun plaatselijke belastinginkomstenfunctionaris die verantwoordelijk is voor het innen van onroerendgoedbelasting. Er zijn momenteel 2.500 rechtssteden, townships of provincies die openbare belastingschulden verkopen.
Hoewel niet elke staat voorziet in de openbare verkoop van achterstallige onroerendgoedbelasting, moeten investeerders, als de staat de openbare veiling van de onbetaalde onroerendgoedbelastingwet toestaat, kunnen bepalen wanneer en waar deze belastingen worden gepubliceerd voor openbare beoordeling. Voor de verkoop van onroerendgoedbelasting moet gedurende een bepaalde periode vóór de verkoop worden geadverteerd. Meestal vermelden de advertenties de eigenaar van het onroerend goed, de juridische beschrijving en het bedrag aan achterstallige belastingen dat moet worden verkocht.
Beleggers die pandrechten kopen, zijn doorgaans verplicht om het volledige bedrag van het pandrecht onmiddellijk terug te betalen aan de uitgevende gemeente. In alle staten op twee na int de emittent van het belastingrecht de hoofdsom, rente en eventuele boetes;betaalt de houder van het pandrecht, en haalt vervolgens het pandcertificaat op als het niet in het bestand is. De eigenaar van het onroerend goed moet de investeerder het volledige pandbedrag plus rente terugbetalen, dat van staat tot staat varieert, maar doorgaans tussen 10% en 12% ligt. Als de belegger een premie voor het retentierecht heeft betaald, kan dit in sommige gevallen worden opgeteld bij het bedrag dat wordt terugbetaald.
Het aflossingsschema duurt meestal tussen de zes maanden en drie jaar. In de meeste gevallen kan de eigenaar het pandrecht volledig betalen. Als de eigenaar het pandrecht niet binnen de gestelde termijn kan betalen, heeft de investeerder de bevoegdheid om het onroerend goed af te schermen, net zoals de gemeente dat zou hebben gedaan, hoewel dit zeer zelden gebeurt.
Passief beleggen via een institutionele belegger
Beleggen met fiscaal pandrecht vereist een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek en due diligence, dus het kan de moeite waard zijn om te overwegen om passief te beleggen via een institutionele belegger die lid is van de NTLA. Ongeveer 80% van de fiscale pandrechten wordt verkocht aan NTLA-leden.
Als u lid wilt worden van de NTLA, kost dit $ 500 per jaar (voor investeerders met minder dan $ 1 miljoen). Voor institutionele beleggers variëren de lidmaatschapsbijdragen van $ 2.000 tot $ 10.000, afhankelijk van de grootte van hun beleggingsportefeuille. Institutionele beleggers kunnen rendementen genereren die variëren van 4% tot 9% per jaar. De NTLA kan helpen om geïnteresseerde investeerders die lid worden van de NTLA te matchen met institutionele investeerders die zich richten op het investeren in fiscaal pandrecht.
Nadelen van investeren in eigendomsrechten
Hoewel pandrechten voor onroerendgoedbelasting aanzienlijke rentetarieven kunnen opleveren, moeten beleggers hun huiswerk maken voordat ze deze arena betreden. Belastingrechten zijn over het algemeen niet geschikt voor beginnende investeerders of mensen met weinig ervaring of kennis van onroerend goed.
Beleggers wordt geadviseerd geen pandrechten te kopen voor eigendommen met milieuschade, zoals een pand waar een benzinestation gevaarlijk materiaal heeft gedumpt.
Verwaarloosde eigenschappen
Beleggers moeten ook zeer vertrouwd raken met het feitelijke onroerend goed waarop het pandrecht is geplaatst. Dit kan hen helpen ervoor te zorgen dat ze het geld ook daadwerkelijk bij de eigenaar kunnen innen. Een vervallen pand in het hart van een sloppenwijk is waarschijnlijk geen goede koop, ongeacht de beloofde rente. De eigenaar van het onroerend goed is mogelijk helemaal niet in staat of niet bereid om de verschuldigde belasting te betalen. Eigenschappen met enige vorm van milieuschade, zoals door chemicaliën of gevaarlijke stoffen die daar zijn neergeslagen, zijn over het algemeen ook ongewenst.
Geen passieve investering
Lien-eigenaren moeten weten wat hun verantwoordelijkheden zijn nadat ze hun certificaten hebben ontvangen. Meestal moeten ze de eigenaar van het onroerend goed binnen een bepaalde tijd schriftelijk op de hoogte stellen van hun aankoop. Ze zijn meestal ook verplicht om tegen het einde van de inwisselperiode een tweede kennisgevingsbrief naar hen te sturen als tegen die tijd niet volledig is betaald.
Belastingrechten kunnen vervallen
Belastingrechten zijn geen eeuwigdurende instrumenten. Velen hebben een vervaldatum na het einde van de inwisselperiode. Zodra het retentierecht verloopt, kan de pandhouder geen onbetaald saldo meer innen. Als het onroerend goed wordt afgeschermd, kan de pandhouder andere pandrechten op het onroerend goed ontdekken, waardoor het onmogelijk kan worden om de titel te verkrijgen.
Wedstrijd
Veel commerciële instellingen, zoals banken en hedgefondsen, zijn geïnteresseerd geraakt in pandrechten. Als gevolg hiervan hebben ze de concurrentie kunnen overbieden en de opbrengsten kunnen verlagen. Dit heeft het voor individuele investeerders moeilijker gemaakt om winstgevende pandrechten te vinden, en sommigen hebben het als gevolg daarvan opgegeven. Er zijn nu echter ook enkele fondsen beschikbaar die in pandrechten beleggen, en dit kan voor een beginnende belegger een goede manier zijn om met een lager risico in deze arena in te breken.
Veelgestelde vragen over belastingaanspraken
Wat betekent het als u een belastingrecht heeft?
Als u een fiscaal pandrecht heeft, betekent dit dat de overheid een juridische claim tegen uw eigendom heeft ingediend omdat u een belastingschuld hebt verwaarloosd of niet hebt betaald. In het geval van een pandrecht op onroerend goed, hebt u de onroerendgoedbelasting die u verschuldigd bent aan de stad of provincie waar uw onroerend goed zich bevindt, verwaarloosd of niet betaald. Wanneer dit gebeurt, heeft uw stad of provincie de bevoegdheid om een pandrecht op het onroerend goed te plaatsen.
Hoe werkt een verkoop van een belastingrecht?
Negenentwintig staten, plus Washington, DC, de Maagdeneilanden en Puerto Rico, staan de verkoop van belastingrecht toe. Elke staat gebruikt een iets ander proces om zijn belastingterugbetalingsverkopen uit te voeren.
Meestal is er een wachttijd nadat een vastgoedeigenaar zijn belastingen verzuimt te betalen. Sommige staten wachten een paar maanden, terwijl andere staten een paar jaar wachten voordat een belastinginner tussenbeide komt. Hierna worden de onbetaalde belastingen geveild bij een verkoop van een fiscaal pandrecht. Dit kan online of op een fysieke locatie gebeuren. Soms is het de hoogste bieder die het pandrecht op het onroerend goed krijgt. Andere veilingen kennen de belegger toe die de laagste rente met het pandrecht accepteert. Belastinginners gebruiken het geld dat zij. verdienen op de veiling om onbetaalde achterstallige belastingen te compenseren. Zodra het retentierecht is overgedragen aan de belegger, is de huiseigenaar hen hun onbetaalde onroerendgoedbelasting plus rente verschuldigd (anders zullen ze te maken krijgen met afscherming van hun eigendom).
Waar kan ik belastingaanspraken te koop vinden?
U kunt de belastinginner van uw land rechtstreeks bellen voor het proces voor het kopen van belastingaanspraken. Sommige provincies maken ook reclame voor het proces op hun website en geven instructies voor het registreren als bieder.
Wanneer provincies veilingen op hun websites plaatsen, zullen ze ook informatie verstrekken over de eigendommen die worden geveild, wanneer ze naar de veiling gaan en het minimumbod. Deze lijst kan u helpen bepalen of er eigendommen zijn waarin u geïnteresseerd bent op basis van hun locatie, woningtype, grootte en minimumbod.
Wat gebeurt er met een hypotheek bij de verkoop van een belastingrecht?
Een pandrecht blijft bij de woning wanneer deze wordt verkocht. Het retentierecht blijft echter op het kredietrapport van de vorige eigenaar staan.
Verhinderingen van onroerendgoedbelasting vinden plaats wanneer overheden eigendommen in hun rechtsgebieden afschaffen voor de achterstallige onroerendgoedbelasting die op hen verschuldigd is. Eigendomsbelasting pandrechten zijn superieur aan andere pandrechten, dus hun afscherming elimineert andere pandrechten, waaronder een hypotheekrecht. Huiseigenaren met achterstallige belastingen hebben doorgaans ook een uitstaande hypotheekschuld. Als u na de aankoop van een onroerend goed waarvan de belasting is afgeschermd, ontdekt dat er een hypotheekrecht op rust, moet het worden verwijderd door de provincie waarin u het hebt gekocht. De provincie zal het retentierecht vrijgeven op basis van de afsluitingsdocumenten van de belastingverkoop. Mocht dit niet lukken, dan kunt u ook contact opnemen met de pandhouder om deze te laten verwijderen.
In elke staat is er na de verkoop van een fiscaal retentierecht een aflossingsperiode (hoewel de tijdsduur varieert afhankelijk van de staat) waarin de eigenaar van het onroerend goed kan proberen zijn onroerend goed terug te kopen door zijn achterstallige onroerendgoedbelasting te betalen. Maar zelfs als de eigenaar zijn onroerendgoedbelasting betaalt, kan de hypotheekhouder het huis afschermen als hij zijn hypotheek niet betaalt gedurende deze periode.
Zijn IRS-belastingaanspraken openbaar?
Als er een juridische claim tegen uw eigendom wordt ingediend om een belastingschuld te voldoen, zal de IRS een kennisgeving van federale belastingaanspraak indienen. Dit is een openbaar document en dient als een waarschuwing voor andere schuldeisers dat de IRS een beveiligde claim op uw activa claimt. Kredietinformatiebureaus kunnen de kennisgeving vinden en opnemen in uw kredietrapport.
Het komt neer op
Eigendomsbelasting pandrechten kunnen een levensvatbaar investeringsalternatief zijn voor ervaren beleggers die bekend zijn met de onroerendgoedmarkt. Degenen die weten wat ze doen en de tijd nemen om de eigendommen te onderzoeken waarop ze pandrechten kopen, kunnen in de loop van de tijd aanzienlijke winsten genereren. De potentiële risico’s maken deze arena echter ongeschikt voor eenvoudige investeerders.
Zonder het juiste onderzoek en begrip van de onroerendgoedmarkt zou een belegger gemakkelijk een onroerend goed kunnen krijgen dat niet door de eigenaar wordt afgelost (in de vorm van het betalen van hun belastingen aan u met rente) en dat geen waarde heeft. Die laagwaardige woning komt dan uiteindelijk als eigendom van de belegger terecht.
Voor degenen die geïnteresseerd zijn in het investeren in onroerend goed, is het kopen van fiscale pandrechten slechts één optie. Het kopen van een huis in executie of het kopen van een huis op een veiling kan ook waardevolle investeringsmogelijkheden zijn. Als u nog steeds geïnteresseerd bent in pandbelasting, is het raadzaam om uw makelaar of financieel adviseur te raadplegen.