Land Trust
Wat is een landvertrouwen?
Een landtrust is een juridische entiteit die in opdracht van de eigenaar van het onroerend goed eigendom of gezag over een stuk onroerend goed neemt. Net als bij andere soorten trust, zijn de voorwaarden van elk landtrust uniek.
Belangrijkste leerpunten
- Landtrusts zijn organisaties die juridisch eigendom, rentmeesterschap of gedeeltelijke controle over eigendom op zich nemen in opdracht van de grondeigenaar.
- Landtrusts met eigendomsrechten, ook bekend als Illinois-landtrusts, beschermen de anonimiteit van landeigenaren en houden eigendommen buiten de nalatenschap.
- Conservation Land Trusts zijn belast met het beheer van onontwikkeld land om natuurlijke hulpbronnen, historische locaties en openbare recreatiegebieden voor toekomstige generaties te behouden.
- Grondeigenaren die erfdienstbaarheden gebruiken om ontwikkelingsrechten over te dragen aan een instandhoudingslandtrust, kunnen een belastingaftrek ontvangen voor hun liefdadigheidsschenking.
- Als gevolg van enkele gevallen van fraude, zijn sommige schenkingen voor behoud van erfdienstbaarheid en de landtrusts die ze accepteren onder meer aandacht gekomen.
Hoe een Land Trust werkt
Begin met het begrijpen van de twee soorten landvertrouwen.
- Een eigendomsvertrouwen stelt de eigenaar van het onroerend goed in staat anoniem alle rechten op het onroerend goed te behouden en de acties van de landvertrouwen te leiden. Deze trusts worden ook vaak ‘Illinois land trusts’ genoemd omdat ze in de jaren 1800 voor het eerst in Chicago werden gepopulariseerd. In die tijd mochten eigenaren van onroerend goed niet stemmen op stadsprojecten op dezelfde plaatsen waar ze land bezaten. Om deze wet te omzeilen, zouden rijke zakenmensen en politici landtrusts gebruiken om anoniem land te kopen en zo hun stemrecht te beschermen. Niet alle 50 staten hebben een juridische structuur voor een eigendomsrecht op land. De meeste staten houden zich echter aan de landtrustwetten in Illinois als ze die niet hebben, wat betekent dat elk individu in elke staat een landtrust in ‘Illinois-stijl’ kan vormen met de juiste juridische begeleiding.
- Een instandhoudingslandtrust, aan de andere kant, vereist dat de eigenaar van het onroerend goed afstand doet van een aantal rechten op het gebruik en de ontwikkeling van land. Het doel van een instandhoudingslandtrust is om natuur, historische of culturele locaties en natuurlijke hulpbronnen te beschermen tegen commerciële ontwikkeling of andere activiteiten die kunnen leiden tot verstoring of vervuiling.
Title-Holding Land Trusts (ook bekend als Illinois Land Trusts)
In een landtrust die eigendomsrechten bezit, ondertekent de landeigenaar een document met de naam een akte in trust, waarmee de juridische eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen. Bij het opzetten van de trust kan de grondeigenaar (die zowel de trustgever als de begunstigde is) specificeren hoe het land moet worden beheerd, wie er controle over heeft en hoe het eventueel gegenereerde inkomen wordt verdeeld. Dit betekent dat terwijl de trust op papier de titelhouder is, de grondeigenaar de volledige controle over het onroerend goed behoudt.
Trusts met eigendomsrechten worden gebruikt als een manier voor eigenaren van onroerend goed om anonimiteit te behouden en waardevolle activa buiten de nalatenschap te houden. Ze kunnen ook een aantal andere voordelen op het gebied van vermogensplanning bieden en activa beschermen tegen vonnissen of pandrechten. Dit kan vooral handig zijn voor de zeer rijken, beroemdheden en grote bedrijven die ontwikkelingsplannen misschien niet willen weten.
Een voorbeeld: het beroemde Walt Disney World Resort in Orlando, Florida, werd aanvankelijk gekocht in 1965 met behulp van een eigendomsrecht op land. De oorspronkelijke eigenaren van de moerasgebieden van Florida waarop het resort is gebouwd, hadden geen idee dat Disney, toen al een begrip, achter de aankoop zat. Als ze de identiteit van de koper hadden geweten, hadden ze waarschijnlijk hun vraagprijs verhoogd.
Conservation Land Trusts
In een instandhoudingslandtrust neemt de trust niet noodzakelijk de eigendomsrechten van het land over, tenzij het eigendom in zijn geheel wordt geschonken. In plaats daarvan kan een landeigenaar in een juridisch bindende overeenkomst, een zogenaamde behoud voeren erfdienstbaarheid, waardoor “doneren” hun ontwikkeling rechten om het vertrouwen. Het vertrouwen heeft de taak ervoor te zorgen dat de erfdienstbaarheid wordt gehandhaafd en, in sommige gevallen, het onroerend goed te beheren.
Conservation erfdienstbaarheden kunnen zo worden aangepast dat de grondeigenaar eigendoms- en gebruiksrechten behoudt – zoals het recht om door te gaan met landbouw of veeteelt – terwijl hij er toch voor zorgt dat het land voor altijd onontwikkeld blijft. Conservation erfdienstbaarheden “volgen het land”, wat betekent dat de voorwaarden van de erfdienstbaarheid van kracht blijven, zelfs als het land wordt verkocht of overgedragen aan erfgenamen.
56 miljoen
Het totale aantal hectares onontwikkeld land dat wordt beheerd door meer dan 1.300 particuliere instandhoudingslandtrusts in de VS.
Speciale overwegingen
Er is nog een ander belangrijk onderscheid tussen eigendomsrechten en instandhoudingslandtrusts: een schenking aan deze laatste kan u een groot belastingvoordeel opleveren.
Als een landeigenaar zijn ontwikkelingsrechten schenkt aan een instandhoudingsfonds, kan hij een belastingaftrek ontvangen die gelijk is aan het verschil tussen de waarde van het land zoals bezwaard (met de erfdienstbaarheid) en wat het waard zou kunnen zijn als het werd ontwikkeld voor zijn ” hoogste en beste gebruik. ” In sommige gevallen kan deze aftrek miljoenen dollars waard zijn.
Landeigenaren zijn doorgaans ofwel boeren en veeboeren die het onroerend goed al generaties lang in hun bezit hebben, ofwel zeer vermogende individuen, families of bedrijven die het zich kunnen veroorloven om ronduit traktaten te kopen. Onlangs is er echter een nieuwe investeringsniche ontstaan die bedoeld is om de belastingvoordelen van natuurbehoud open te stellen voor een groter deel van de bevolking.
Investeren in instandhouding erfdienstbaarheden…
Door gebruik te maken van een partnerschap met meerdere leden (of ‘syndicaat’), laten deze investeringsmaatschappijen meerdere geaccrediteerde investeerders toe om hun geld te bundelen om land te kopen voor instandhouding. Na het schenken van de eigendomsontwikkelingsrechten aan een landtrust via een erfdienstbaarheid, splitsen de leden van de maatschap de belastingaftrek pro rata op. Mede dankzij deze beschermingspartnerschappen is naar schatting het landbehoud tussen 2005 en 2015 met 175% toegenomen.
… en de controverse over het investeren in instandhouding bij erfdienstbaarheid
Natuurlijk zal iemand elke keer dat er winstpotentieel is, misbruik maken van het systeem. Er zijn enkele spraakmakende gevallen geweest van mensen die zeer hoge aftrekposten hebben betaald voor het schenken van erfdienstbaarheden op golfbanen, woningbouw en andere eigendommen die niet echt veel ecologische of culturele waarde hebben.
Als reactie hierop is er een agressief verzet tegen gesyndiceerde investeringen, in het bijzonder, en de landtrusts die hun erfdienstbaarheidsdonaties accepteren. Deze unieke focus geeft echter mogelijk geen volledig beeld van de problemen die spelen. Of het nu gaat om schenking door boeren, miljardairs of syndicaatsinvesteerders, het is duidelijk dat de wetten inzake schenking van instandhouding van erfdienstbaarheid nader moeten worden bekeken om ervoor te zorgen dat het risico op misbruik tot een minimum wordt beperkt zonder de prikkel om te beschermen weg te nemen.