Verhuurder versus REIT’s: voors en tegens
Beleggers die op zoek zijn naar blootstelling aan onroerend goed, kunnen op zoek gaan naar vastgoedbeleggingen om te kopen en te verhuren, of ze kunnen aandelen kopen van een vastgoedbeleggingsfonds (REIT). Huisbaas worden biedt een grotere hefboomwerking en een betere kans om grote opbrengsten te behalen, maar het gaat gepaard met een lange lijst met gedoe, zoals het innen van huur en het reageren op onderhoudsproblemen. REIT’s bieden een veel eenvoudigere manier om in onroerend goed te investeren en consistente inkomsten te verdienen via dividenden, maar ze verlenen minder controle en hun voordeel is meestal lager dan dat van huurwoningen.
Verhuurder Pros
Verhuurder worden biedt verschillende voordelen. Misschien is het grootste voordeel de hefboomwerking. Investeerders met een goede kredietwaardigheid kunnen huurwoningen kopen met slechts 20% korting en de rest financieren. Daarom bedragen de contante uitgaven van de investeerder voor een eigendom van $ 100.000 slechts $ 20.000. Als de waarde van het onroerend goed in het eerste jaar met 20% stijgt, een bedrag dat niet ongehoord is in een hete vastgoedmarkt, dan geniet de belegger een rendement van 100%.
Hoewel hypotheekbetalingen moeten worden gedaan over het gefinancierde bedrag, verdient een slimme vastgoedinvesteerder genoeg geld aan huurinkomsten om de hypotheek te dekken, met geld dat overblijft als winst. Hierdoor kan de belegger geld verdienen aan zowel de waardering van onroerend goed als aan huurbetalingen van huurders.
Verhuurder Cons
Huisbaas zijn is een veel meer praktische investering dan aandelen van een REIT bezitten. Veel mensen die begonnen zijn met het kopen van huurwoningen, hebben snel geleerd dat de tijd die nodig is om al hun eigendommen te beheren, een andere fulltime baan wordt. Iemand die overweegt huurwoningen te kopen, moet zich schrap zetten voor een enorme tijdsbesteding, of bereid zijn om een professionele vastgoedbeheerder te betalen voor het afhandelen van de kleine details, zoals het adverteren van vacatures, het innen van huur en het omgaan met achterstallige huurders.
Dan zijn er de talloze kosten die gemoeid zijn met het bezitten van onroerend goed. Afhankelijk van hoe de huurovereenkomst is geschreven, kan een verhuurder financieel verantwoordelijk zijn voor alles, van een lekkende kraan tot een kapotte koelkast. Dit kan de winst van een investeerder snel opeten. Bovendien kan het omgaan met hectische nachtelijke telefoontjes elke keer dat het toilet van een huurder niet goed doorspoelt, de kwaliteit van leven belemmeren.
REIT-voordelen
Misschien wel het grootste voordeel van het kopen van REIT-aandelen in plaats van huurwoningen is eenvoud. REIT-investeringen maken het mogelijk om te delen in waardestijging en huurinkomsten zonder betrokken te raken bij het feitelijk kopen, beheren en verkopen van onroerend goed. Diversificatie is een ander voordeel. Het opbouwen van een gediversifieerde portefeuille van eigen huurwoningen vergt een flink budget en veel tijd en expertise. Investeren in de juiste REIT biedt voor u gerichte diversificatie in één simpele aankoop. Bovendien, hoewel huurwoningen potentieel lucratieve investeringen zijn, kunnen ze zeer illiquide zijn, vooral wanneer de vastgoedmarkt zwak wordt. REIT-aandelen kunnen daarentegen in één telefoongesprek van vijf minuten worden ingewisseld voor contanten.
REIT Nadelen
REIT’s missen het hefboomeffect dat wordt geboden door het financieren van huurwoningen. Omdat een REIT wettelijk verplicht is om 90% van zijn winst uit te keren aan investeerders, blijft er slechts 10% over om het bedrijf te laten groeien door te investeren in extra eigendommen. Bijgevolg groeien REIT-aandelenkoersen zelden zo snel als bijvoorbeeld technologiebedrijven in Silicon Valley, die zelden dividenden uitkeren en gewoonlijk elke cent van hun winst in groei en innovatie investeren.
REIT-investeringen bieden minder controle dan verhuurder zijn. Wanneer een belegger huurwoningen koopt, kan de belegger elk onroerend goed zien, aanraken en ruiken voordat hij het bezit. De investeerder kan de lokale huurmarkt onderzoeken en gegevens onderzoeken over hoe vergelijkbare eigendommen het recentelijk hebben gedaan. REIT-aandelen kopen betekent die controle aan iemand anders overdragen. Dit kan ideaal zijn voor beleggers die dergelijke beslissingen niet willen nemen, maar degenen die de voorkeur geven aan een praktische aanpak, zijn misschien beter af als verhuurders.