24 juni 2021 18:48

Handelseigenschappen om de fiscus op afstand te houden

Als je ooit honkbalkaarten hebt geruild met een vriend toen je klein was, ben je al bekend met het basisprincipe van een ” gelijkaardige uitwisseling “. Misschien hield je maat echt van José Canseco en wilde hij je Canseco-groentekaart, maar je had het vermoeden dat zijn carrière slecht zou aflopen. Jullie twee kwamen overeen om Canseco te ruilen voor een paar van zijn toekomstige prospectkaarten. U berekende de waarde van uw kaart, en besliste welke kaarten van hem u in ruil daarvoor wilde hebben, en maakte toen een ruil. Het is een veilige gok dat de IRS geen deel van de actie heeft gekregen.

Een like-soort uitwisseling (ook wel een sectie 1031-uitwisseling) maakt vastgoedbeleggers om iets dergelijks te doen door het uitstellen van meerwaarden of verliezen wanneer ze kopen of verkopen van een woning. In wezen, een like-soort uitwisseling kunt u swap vastgoedbeleggingen met een andere investeerder en houd de belastingplichtige buiten de deal tot veel later, wanneer het onroerend goed uiteindelijk voor contant geld wordt verkocht. Het proces is natuurlijk niet zo eenvoudig als het wisselen van een paar honkbalkaarten, maar dit artikel laat zien hoe het moet.

Waarom u een ruil zou moeten overwegen De mogelijkheid om belastingverplichtingen uit te stellen via een 1031-ruil (genoemd naar sectie 1031 van de Internal Revenue Code) moedigt investeerders aan om vastgoedportefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen en om meer winstgevend te besteden aan gelden die ze anders aan belastingen zouden betalen. Het vermogen om opnieuw in evenwicht te brengen is vooral belangrijk in onroerend goed, omdat, in tegenstelling tot individuele aandelen en obligaties, een onroerend goed een aanzienlijk deel van de waarde van een portefeuille kan uitmaken.

Vanwege de geconcentreerde aard van een vastgoedinvestering, is het belangrijk voor portefeuillebeheerders om de flexibiliteit te hebben om hun portefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen en tactische weddenschappen te sluiten in verschillende vastgoedsectoren of investeringsregio’s. Een 1031-beurs moedigt een dergelijk evenwicht aan door beleggers toe te staan ​​in en uit vastgoedblootstellingen te stappen door het ene onroerend goed in te ruilen voor een ander zonder de last van onmiddellijk oplopende vermogenswinstbelasting. Door voortdurend gebruik te maken van 1031-beurzen bij het verwerven en vervreemden van onroerend goed, kunnen beleggers de vermogenswinstbelasting uitstellen totdat het tijd is om een ​​deel of de gehele portefeuille te liquideren, er een gunstige wijziging is in de belastingwet, of ze voldoende vermogensverliezen hebben opgebouwd om compenseren van de vermogenswinstverplichting. (Voor meer informatie over hoe u Sectie 1031 voor u kunt laten werken, ga naar Slimme onroerendgoedtransacties.)

Overzicht In aanmerking te komen voor deze fiscale behandeling, investeerders moeten voldoen aan bepaalde eisen en beperkingen met betrekking tot de aard van de eigenschappen die ze kunnen uitwisselen, de locatie van de woningen en de timing van een aantal belangrijke gebeurtenissen. In de volgende paragraaf zal een gedetailleerde beschrijving van de te verstrekken de verschillende vereisten, maar het is belangrijk om eerst op te merken dat een hoofdverblijfplaats niet in aanmerking komt, dus helaas kunt u uw flat in de voorsteden niet ruilen voor een strandhuis in Malibu. (voor meer informatie over het verkopen van een privéwoning, lees Will Uw huisverkoop laat u achter met een belastingschok? En is het waar dat u uw huis kunt verkopen en geen vermogenswinstbelasting hoeft te betalen? )

Het coördineren van de noodzakelijke elementen kan een nogal ontmoedigende taak zijn. Om de hulp van de nodige trades en documentatie te vergemakkelijken, worden beleggers verplicht om een derde partij te gebruiken clearing house een zogenaamde “gekwalificeerde tussenpersoon (QI)”, die alle fondsen die verband houden met de aankoop, verkoop en uitwisseling van eigenschappen afhandelt. Sinds fondsen doen niet rechtstreeks door de rekeningen van de belastingbetaler stromen, en de belastingbetaler nooit controle heeft over de contanten die door de transactie worden geproduceerd, heeft de belegger de meerwaarden effectief in de geruilde eigendommen gerold en kan hij de vermogenswinstbelasting uitstellen tot de verkoop van onroerende goederen voor geld.

Het opzetten en uitvoeren van een 1031-beurs en de bijbehorende fiscale behandeling van de transactie kan erg complex zijn. In het volgende gedeelte wordt een korte en vereenvoudigde beschrijving gegeven van de vereisten en stappen die nodig zijn om een ​​1031-uitwisseling uit te voeren.

TransactievereistenKwalificerende eigendommen De uitwisseling werkt alleen voor vastgoedbeleggingen of bedrijfseigendommen. Een vastgoedbelegging is een onroerend goed dat wordt gekocht om te leasen en inkomsten te genereren. Bedrijfseigendommen zijn eigendom van en worden gebruikt door een bedrijf en worden als een actief op de balans aangehouden. Alle onroerende goederen in de VS, of ze nu verbeterd of niet verbeterd zijn, zijn over het algemeen van hetzelfde soort. Onroerend goed buiten de Verenigde Staten wordt beschouwd als onroerend goed dat niet gelijk is aan soort. Sectie 1031 is niet van toepassing op het ruilen van inventaris, aandelen, obligaties, bankbiljetten, andere effecten of persoonlijke eigendommen van welke aard dan ook. (Voor een overzicht van de verschillende soorten onroerend goed, bekijk dan onze tutorial Onderzoek naar vastgoedinvesteringen en investeren in onroerend goed.)

Niet-kwalificerende activa en de boot Als de transactie betrekking heeft op niet-kwalificerende activa (geen soortgelijk onroerend goed) of contanten, dan moet de belegger de winst op de verkoop erkennen en dienovereenkomstig belastingen betalen. Ervan uitgaande dat de waarde van een van de uitgewisselde eigendommen groter is dan de waarde van de andere, worden de niet-kwalificerende activa die worden gebruikt om de waarde tussen de beurzen gelijk te maken ” boot ” genoemd en zijn ze nog steeds onderworpen aan normale vermogenswinstbelasting.

Timing Hoewel transacties niet gelijktijdig hoeven te zijn, zijn er beperkingen op bepaalde transactietimingelementen. Om een ​​transactie bijvoorbeeld als een 1031-ruil te kwalificeren, moet een belegger het te ruilen onroerend goed vóór sluiting identificeren en het vervangende onroerend goed binnen 45 dagen na het sluiten van de verkoop van het eerste actief identificeren. Bovendien moet de transactie om het vervangende onroerend goed te verwerven binnen 180 dagen na de verkoop van de eerste deal worden uitgevoerd. Voor de meeste investeerders is een van de moeilijkste taken het identificeren van vervangende activa binnen 45 dagen na verkoop van de afgestane activa. Toch is het belangrijk dat ze dit doen, omdat deze timingbeperkingen erg streng zijn en de IRS geen uitbreidingen toestaat.

Gekwalificeerde tussenpersoon Vanwege de complexiteit van deze regelingen en de vereisten en beperkingen rondom de uitwisseling, moeten de investeerders die de uitwisseling sponsoren een gekwalificeerde tussenpersoon inschakelen om de transactie te vergemakkelijken. De gekwalificeerde tussenpersoon, gedefinieerd als een bedrijf dat zich bezighoudt met het faciliteren van 1031-uitwisselingen, geeft geen juridisch of fiscaal advies. Het kan geen zakelijke partij zijn, zoals een CPA-firma, advocaat of makelaar, die een relatie heeft gehad met de belastingplichtige binnen 24 maanden voorafgaand aan de eerste vastgoedtransactie. Bij voorkeur moet de QI een bedrijf van een derde partij zijn. die nog niet eerder een van deze diensten aan transactiedeelnemers heeft geleverd.

De QI verricht verschillende faciliterende diensten en fungeert als brug tussen de betrokken partijen om de uitwisseling te helpen structureren en uitvoeren. Zijn taken zijn onder meer:

  • Alle vereiste documentatie voorbereiden en optreden als een verrekenkantoor om ervoor te zorgen dat alle relevante partijen documentatie ontvangen.
  • Ervoor zorgen dat het geld op een beveiligde en verzekerde bankrekening wordt bewaard en dat eventuele uitbetalingen worden gedaan op geblokkeerde rekeningen wanneer de transacties zijn voltooid.
  • Het indienen van een volledige boekhouding van de transacties voor de administratie van de belastingbetaler en het verstrekken van een formulier 1099 aan de belastingbetalers en de IRS waarin alle vereiste belastingen en betaalde vermogenswinstbelasting worden gedocumenteerd.

De strikte regels van de IRS met betrekking tot bepaalde vereisten onderstrepen de waarde van de gekwalificeerde tussenpersoon en het belang van het kiezen van een geschikte. Een van de belangrijkste diensten van de QI is om transactiedeelnemers op het goede spoor te houden en ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de vereisten die nodig zijn voor belastingbetalers om in aanmerking te komen voor preferentiële fiscale behandeling van hun vastgoedwinsten, dus het is belangrijk dat beleggers onderzoek doen en de tussenpersoon van hun transactie zorgvuldig selecteren. (Raadpleeg voor gerelateerde informatie De voordelen van het gebruik van een onroerendgoedadvocaat.)

De volgende sectie behandelt uitwisselingen met meerdere eigendommen en de basistijdlijn die beleggers moeten naleven.

Meerdere eigendomsruil Bij een gelijkaardige ruil is een belegger niet verplicht om een ​​een-op-een-ruil van onroerend goed te doen. Meerdere eigendommen kunnen aan beide zijden van de centrale worden gebruikt, zolang aan de volgende regels wordt voldaan. Deze regels worden gewoonlijk de “drie eigenschappen”, “95%” en “200%” regels genoemd.

  • De regel met drie eigenschappen – Elke drie eigenschappen kunnen in aanmerking komen, ongeacht de marktwaarde.
  • De 95% -regel – Elk aantal eigendommen kan in aanmerking komen zolang de reële marktwaarde (FMV) van de eigendommen die aan het einde van de ruilperiode zijn ontvangen, niet meer is dan 95% van de cumulatieve FMV van alle geïdentificeerde potentiële vervangende eigendommen.
  • De 200% -regel – Elk aantal eigendommen kan worden geruild zolang de cumulatieve FMV van de vervangende eigendommen niet groter is dan 200% van de gecombineerde FMV van alle uitgewisselde eigendommen op de initiële overdrachtsdatum.

Hoewel de IRS vrij flexibel is in het aantal activa dat het kan ruilen om te helpen bij het uitstellen van vermogenswinstbelasting, is het zeer strikt wat betreft de timing voor het identificeren van deze eigendommen en het uitvoeren van de uitwisseling.

Transactieplan en tijdlijn Hoewel het transactieplan en de tijdlijn voor een 1031-uitwisseling buitengewoon complex kunnen worden, volgen bepaalde items een basisindeling en zijn ze vergelijkbaar voor de meeste transacties.

  1. In eerste instantie zal een investeerder die een soortgelijke ruil wil aangaan, het onroerend goed of de eigendommen die hij wil verkopen identificeren – het “afgestane onroerend goed” – en het vervolgens, met de hulp van de tussenpersoon, verkopen aan een derde partij. De tussenpersoon ontvangt het geld als verkoper en stelt al het geld in bewaring.
  2. Met het geld in escrow heeft de belegger 45 dagen om een ​​of meerdere ‘vervangende eigendommen’ voor de ruil te selecteren, die binnen 180 dagen na de eerste transactie moeten worden gekocht bij een externe verkoper. De tussenpersoon treedt op als koper, stelt fondsen in escrow, en stuurt vervolgens de juiste fondsen door naar de verkoper of verkopers. (Voor hulp bij het vinden van een vervanger, bekijk de vind fortuin in commercieel onroerend goed.)
  3. Vervolgens bereidt de QI alle boekhoudkundige documentatie voor de belastingbetaler voor waaruit blijkt dat gelden via een QI-verrekenkantoor zijn gegaan en dat de rekeningen van de belastingbetaler / belegger geen gelden hebben ontvangen. De QI bereidt ook een formulier 1099 voor dat eventuele meerwaarden aangeeft die zijn opgelopen door het creëren van een niet-kwalificerende “boot” en alle belastingen die zijn betaald als onderdeel van de transactie, en stuurt het formulier door naar de IRS.
  4. Uiteindelijk zal de belastingbetaler IRS-formulier 8824 indienen bij de IRS, plus elk soortgelijk document dat vereist is door de staat waarin de eigendommen zich bevinden of de belastingbetaler woont.  Naast het vergemakkelijken van de uitwisseling, zal de gekwalificeerde tussenpersoon ook alle uitwisselingsdocumenten produceren die vereist zijn voor de transacties, zoals de eigendomsakten en onroerendgoedcontracten.

Omdat de QI de middelen van zowel de verkoop als de aankoop van de geruilde eigendommen heeft gecontroleerd, en omdat de belegger onroerend goed heeft ontvangen in plaats van contanten voor de verkoop van het afgestane actief, worden vermogenswinsten uitgesteld. Met uitzondering van elke “boot”, kunnen vermogenswinsten continu worden uitgesteld via soortgelijke uitwisselingen totdat uiteindelijk activa worden verkocht voor contanten. Op dat moment worden de opgebouwde meerwaarden belast volgens de geldende belastingmethoden.

Conclusie Een ruil op dezelfde manier is misschien niet zo eenvoudig als de handel in honkbalkaarten van uw jeugd, maar u kunt wel uw investeringspanden verhandelen en de belastingplichtige buiten de deal houden. Door voortdurend deze soortgelijke uitwisselingen aan te gaan, kunnen beleggers onroerendgoedoverdrachten uitvoeren om de blootstelling aan bepaalde vastgoedsectoren te vergroten of te verkleinen, en tegelijkertijd kapitaalwinsten uitstellen totdat de eigendommen uiteindelijk voor contanten worden verkocht. Als u eenmaal de regels van het spel begrijpt, is dit een geweldige manier om uw vastgoedportefeuille efficiënt opnieuw in evenwicht te brengen.

Voor meer strategieën om de belastingman een stap voor te blijven, leest u Belastingtips voor de individuele belegger en Belastingtips aan het einde van het jaar.

 

Related Posts