Optie Hypotheek met regelbare rente (optie ARM)
Wat is een hypotheek met variabele rente (optie ARM)?
Een optie hypotheek met variabele rente (optie ARM) is een type ARM- hypotheek waarbij de lener verschillende opties heeft met betrekking tot het type betaling aan de kredietgever. Naast de keuze om betalingen van rente en hoofdsom te doen die gelijk zijn aan die van conventionele hypotheken, hebben optie-ARM’s ook alternatieve betalingsopties waarbij de hypotheekgever aanzienlijk kleinere betalingen kan doen door alleen aflossingsvrije betalingen of minimale betalingen te doen.
Een optie-ARM wordt ook wel een flexibele betalings-ARM genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Een optie-ARM is een variatie op een hypotheek met variabele rente waarmee de lener elke maand uit verschillende betalingsopties kan kiezen.
- Deze opties zijn doorgaans een 30-jarige, volledig aflossende betaling; een 15-jarige, volledig aflossende betaling; een aflossingsvrije betaling, of een zogenaamde minimale betaling die de maandelijkse rente niet dekte.
- Om te voorkomen dat het bedrag aan schuld aanzienlijk toeneemt, moet de lener zorgvuldig de terugbetalingsstructuur kiezen die hij wil aannemen met een optie ARM.
Inzicht in optie-ARM’s
Aangezien veel optie-ARM’s een lage teaser-rente bieden, herfinancieren veel hypotheekgevers onbewust hun huidige hypotheek in de hoop lagere betalingen te doen. Helaas worden de rentetarieven na het verstrijken van deze korte rentetarieven weer teruggebracht naar die vergelijkbaar met conventionele hypotheken.
Bovendien, voor die ongelukkige hypotheekgevers die ervoor hebben gekozen om de ARM-optie met minimale betalingen te nemen , zullen ze merken dat de hoofdsom die op hun hypotheek verschuldigd is, daadwerkelijk is toegenomen. Dit komt doordat de waarde van de minimale betalingen de hypotheekrente niet volledig dekte. De ongedekte rente wordt dan toegevoegd aan de hoofdsom van de hypotheek.
Option ARM’s waren populair vóór de subprime-hypotheekcrisis van 2007-2008, toen de huizenprijzen snel stegen. De hypotheken hadden een zeer lage inleidende teaserrente, doorgaans 1 procent, waardoor veel mensen dachten dat ze meer huis konden betalen dan hun inkomen zou suggereren. Maar het teaser-tarief was slechts voor één maand. Vervolgens wordt de rente gereset naar een index zoals de Wells Cost of Saving Index (COSI) plus een marge, wat vaak resulteert in een “betalingsschok”. Sinds 2014-regelgeving zijn optie-ARM’s minder populair
Manieren waarop optie-ARM’s worden betaald
In een veelvoorkomend scenario kan de geldschieter de lener met een optie ARM elke maand laten beslissen wat voor soort betaling hij wil doen. Deze keuzes kunnen bestaan uit het doen van een minimale betaling, een aflossingsvrije betaling, een volledig afgeschreven betaling voor een hypotheek met een looptijd van 15 jaar of een afschrijving voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) heeft Option ARM’s in 2014 effectief geëlimineerd via nieuwe Qualified Mortgage (QM) -normen.
Hoewel de keuzes die beschikbaar zijn met een optie ARM meer flexibiliteit bij betalingen mogelijk maken, kan de lener gemakkelijk worden opgezadeld met meer langlopende schulden dan waarmee hij begon. Net als bij andere hypotheken met variabele rente, bestaat de mogelijkheid dat de rentetarieven drastisch en snel veranderen op basis van de markt.
Een optie-ARM kan een beroep doen op huishoudens waar het inkomen kan fluctueren, zoals bij beroepen die werken in opdracht, contract of als freelancers. Als ze niet zoveel werk op hun pad zien komen, kiezen ze ervoor om het minimum op een hypotheek te betalen. Hoewel dit hen in staat kan stellen meer geld in handen te houden, kan het minimumbedrag jaarlijks toenemen. Bovendien kan de minimumbetaling om de vijf of tien jaar worden herschikt tot een volledig aflossende betaling.
Deze voorbehouden kunnen door leners over het hoofd worden gezien, waardoor ze niet voorbereid zijn op de mogelijke stijgende kosten en een stijgend hoofdsaldo. Als de lener alleen de minimale betaling blijft doen en het onbetaalde saldo groeit tot boven de oorspronkelijke waarde van de hypotheek, zeg 110% of meer, dan kan de hypotheek automatisch worden gereset.
Optie ARM’s zijn genoemd als bijdragers aan de huisvestingscrisis die ontstond nadat leners dergelijke financiering zochten voor huizen die ze niet konden betalen. In die gevallen betaalden leners slechts het minimumbedrag dat elke maand verschuldigd was met een optie ARM, waarna ze uiteindelijk niet in staat waren om hun huis te betalen of dat de hypotheek groot werd terwijl de verkoopwaarde van het huis daalde.