Primaire hypotheekmarkt
Wat is de primaire hypotheekmarkt?
De primaire hypotheekmarkt is de markt waar kredietnemers een hypotheeklening kunnen krijgen van een primaire kredietverstrekker. Banken, hypotheekmakelaars, hypotheekbankiers en kredietverenigingen zijn allemaal primaire kredietverstrekkers en maken deel uit van de primaire hypotheekmarkt.
Hoe de primaire hypotheekmarkt werkt
Huiseigenaren kunnen bij het kopen van een hypotheek rechtstreeks contact opnemen met de primaire kredietverstrekkers door contact op te nemen met hun lokale bank. Voor de meeste leners zullen ze niet merken dat ze zaken doen op de primaire hypotheekmarkt, omdat ze gedurende het hele proces contact zullen hebben met hun hypotheekvertegenwoordiger bij hun lokale bank. De hypotheekprofessional zal de lener informeren over de verschillende soorten hypotheken die beschikbaar zijn en de rentevoet vermelden, afhankelijk van het type dat is gekozen. Het plaatselijke filiaal is meestal de locatie voor het afsluiten van de lening – waar het papierwerk wordt ondertekend.
Veel leners beginnen ook met het kopen van een huis door contact op te nemen met een hypotheekbankier of hypotheekverstrekker. Initiators en hypotheekbankiers zijn niet per se banken, maar helpen in plaats daarvan de transactie te vergemakkelijken en de hypotheekaanvraag door te verwijzen naar een bank om de lening af te sluiten. De makelaars krijgen een vergoeding voor hun service, omdat ze zaken doorverwijzen naar primaire kredietverstrekkers. De leners daarentegen kunnen een beter tarief krijgen door de makelaar te laten rondkijken voor de beste deal, afhankelijk van het krediet van de lener en de gewenste voorwaarden.
Het is echter belangrijk op te merken dat het voorschriften heeft geïmplementeerd met betrekking tot compensatie voor hypotheekmakelaars. Vóór de financiële crisis konden makelaars zowel van de kredietnemer als van de kredietverstrekker een vergoeding ontvangen. Consumenten wisten niet dat de makelaar betaald werd door de geldverstrekker toen hij zijn vergoeding betaalde. Makelaars hadden ook prikkels om consumenten naar duurdere producten of hypotheken en soms hogere rentetarieven te leiden. Sinds de Grote Recessie van 2008 en 2009 en de daaruit voortvloeiende regelgeving is het aantal hypotheekbemiddelaars afgenomen.
Belangrijkste leerpunten
- De primaire hypotheekmarkt is de markt waar kredietnemers een hypotheeklening kunnen krijgen van een primaire kredietverstrekker.
- Banken, hypotheekmakelaars, hypotheekbankiers en kredietverenigingen zijn allemaal primaire kredietverstrekkers en maken deel uit van de primaire hypotheekmarkt.
- Huiseigenaren kunnen bij het kopen van een hypotheeklening rechtstreeks contact opnemen met de primaire kredietverstrekkers door contact op te nemen met hun lokale bank.
Voordelen van de primaire hypotheekmarkt
Er zijn enkele voordelen beschikbaar voor kredietnemers die transacties uitvoeren op de primaire hypotheekmarkt, waaronder:
Lage afsluitkosten
Primaire kredietverstrekkers zijn doorgaans lokale banken, wat betekent dat zij de kredietanalyse en het acceptatieproces uitvoeren. Underwriters beoordelen de financiële informatie en kredietgeschiedenis van een lener om te beslissen of ze krediet verlenen of de lening weigeren. Lokale banken bereiden ook al het papierwerk en documentatie intern voor in plaats van via een gecentraliseerde eenheid buiten de staat, zoals bij sommige grote banken het geval is. Het resultaat kan zijn dat de kosten bij een lokale bank lager zijn, aangezien deze minder overheadkosten hebben dan bij een grotere bank. Ook als een hypotheekmakelaar betrokken raakte bij het vinden van de bank, wordt er ook een vergoeding berekend. Kortom, kiezen voor een lokaal beheerde bank voor een primaire hypotheek kan de sluitingskosten helpen verlagen.
Kleine aanbetalingen
Doorgaans is de aanbetaling voor een hypotheek 20% van de aankoopprijs van de woning. Een lener kan echter minder geld neerleggen en veel primaire kredietverstrekkers bieden een aanbetaling van 10 procent.
Voor leners met een laag tot gemiddeld inkomen biedt een FHA-lening een aanbetaling van slechts 3,5% van de waarde van het huis. FHA is de Federal Housing Administration, die verzekeringen aanbiedt aan kredietverstrekkers, zodat ze leningen kunnen verstrekken aan kredietnemers met een laag inkomen.
Een aanbetaling van minder dan 20% leidt er echter toe dat de lener een particuliere hypotheekverzekering of PMI moet afsluiten. PMI beschermt banken en geldschieters voor het geval de lener de hypotheek niet nakomt. PMI is een maandelijkse vergoeding die aan de lener in rekening wordt gebracht totdat 20% van de hypotheeklening is afbetaald.
Flexibiliteit
Omdat de verstrekkers van de lening doorgaans lokale banken zijn, is de kans groter dat de leners kunnen communiceren met de mensen die het laatste woord krijgen, wat bij een nationale bank waarschijnlijk niet zal gebeuren. Het directe contact kan flexibiliteit bieden als de leners een unieke financiële situatie hebben.
De flexibiliteit kan omvatten het aanbieden van een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar versus een hypotheek met een looptijd van 30 jaar als de lener de lening eerder wil afbetalen. Enkele van de voordelen van een hypotheek met een looptijd van 15 jaar zijn onder meer minder totale rentekosten, omdat deze eerder wordt afbetaald. Ook kunnen leners meestal een lagere rente bedingen, omdat er minder risico is dat de lener in gebreke blijft of de lening niet afbetaalt vanwege financiële problemen. Een groot voordeel van een 30-jarige hypotheek is natuurlijk dat deze lagere betalingen biedt, omdat deze over een langere periode worden gespreid in vergelijking met andere looptijden.
Hypotheken met een instelbare rente zijn een flexibele optie die meestal ter overweging wordt aangeboden. ARM-leningen hebben meestal een vaste rente voor een bepaalde periode en worden vervolgens jaarlijks aangepast op basis van een index die vooraf werd bepaald door de geldgever en de lener. Doorgaans hebben ARM’s een limiet voor hoe hoog de rente zou kunnen gaan tijdens de looptijd van een lening, waardoor het gemakkelijker wordt om uw maximale maandelijkse betaling te berekenen en te budgetteren.
Primaire hypotheekmarkt versus secundaire hypotheekmarkt
De primaire markt bestaat uit primaire kredietverstrekkers. Primaire kredietverstrekkers houden de leningen die ze aangaan doorgaans als onderdeel van hun portefeuille en onderhouden deze gedurende de looptijd van de lening. De bank die de hypotheeklening heeft verstrekt, kan de lening echter verkopen op de secundaire hypotheekmarkt, een markt waar beleggers eerder verstrekte hypotheekleningen kunnen kopen en verkopen. Een hypotheek kan worden verkocht aan een andere geldverstrekker of servicebedrijf, dat de aflossingen voor de lening verwerkt. De nieuwe geldverstrekker of dienstverlener verdient geld aan vergoedingen en rente over de hypotheek.
Veel hypotheken worden gekocht door Fannie Mae of de hypotheek gedekte effecten (MBS) worden genoemd, die vergelijkbaar zijn met onderlinge fondsen, maar hypotheken bevatten in plaats van aandelen. Beleggers verdienen de rente uit de hypotheken voor het aanhouden van de MBS.
Als uw hypotheek wordt verkocht, weet dan dat dit een gangbare praktijk is in de financiële sector. Banken hebben kredietlimieten, wat betekent dat ze limieten hebben voor hoeveel van hun depositobasis ze kunnen uitlenen. Door de verkoop van een hypothecaire lening aan Fannie Mae of een dienstverlener, wordt de lening uit de boeken van de bank gehaald, waardoor deze meer geld kan uitlenen. Als banken hun hypotheken niet zouden kunnen verkopen, zouden ze hun kredietlimiet bereiken en zouden ze geen hypotheken meer kunnen aanbieden, wat de economie zou vertragen. Tenzij u echter een belegger bent die een MBS wil kopen, heeft u geen zaken met de secundaire markt. In plaats daarvan krijgt u te maken met een bank of makelaar op de primaire hypotheekmarkt.