Real Estate Limited Partnership (RELP)
Wat is een Real Estate Limited Partnership (RELP)?
Een onroerend goed commanditaire vennootschap (RELP) is een groep investeerders die hun geld bundelen om te investeren in de aankoop, ontwikkeling of leasing van onroerend goed. Het is een van de vele vormen van vastgoedinvesteringsgroep (REIG). Onder de status van commanditaire vennootschap (LP) heeft een RELP een algemene partner die de volledige aansprakelijkheid op zich neemt en een of meer commanditaire vennoten die slechts aansprakelijk zijn tot het bedrag dat zij bijdragen.
De algemene partner is meestal een bedrijf, een ervaren vastgoedbeheerder of een vastgoedontwikkelingsbedrijf. De commanditaire vennoten zijn externe investeerders die financiering verstrekken in ruil voor een investeringsrendement.
Volgens de Amerikaanse belastingcode worden partnerschappen niet belast. Partnerschappen geven eerder al hun inkomen door aan de partners en rapporteren dit inkomen op een K-1. Partners die een K-1 ontvangen, moeten hun partnerschapsinkomen individueel indienen op formulier 1040 als ze een individu zijn of op formulier 1120 als ze een bedrijf zijn.
Belangrijkste leerpunten
- Real Estate Limited Partnerships (RELP’s) zijn commanditaire vennootschappen die voornamelijk in onroerend goed investeren.
- Beperkte partners zijn over het algemeen hands-off investeerders, terwijl de algemeen directeur de dagelijkse verantwoordelijkheden op zich neemt.
- RELP’s kunnen relatief hoge rendementen en navenant hoge risico’s bieden.
- RELP’s kunnen bepaalde belastingvoordelen bieden, aangezien ze inkomen doorgeven aan de individuele partners.
Inzicht in Real Estate Limited Partnerships (RELP’s)
Een RELP biedt individuen de mogelijkheid om te investeren in een gediversifieerde portefeuille van vastgoedinvesteringen. RELP’s zijn slechts een van de vele opties die beschikbaar zijn voor diegenen die op zoek zijn naar blootstelling aan vastgoedbeleggingen, waaronder real estate investment trusts (REIT’s), beheerde vastgoedgerichte investeringsfondsen en andere vastgoedportefeuilleopties. Een RELP biedt een relatief hoger verwacht rendement dan andere opties, maar brengt ook een vergelijkbaar hoger risico met zich mee.
Afhankelijk van de structuur van het partnerschap, kunnen partners al dan niet betrokken zijn bij het beheer van het bedrijf. Partnerschapsovereenkomsten beschrijven de volledige bepalingen van het bedrijf, inclusief minimale investeringen, vergoedingen, uitkeringen, stemmen van partners en meer. Sommige partnerschappen genieten van een meer op samenwerking gestructureerd forum voor investeringsbeslissingen, terwijl andere het kernbeheer van het bedrijf aan een paar leidinggevenden overlaten. Over het algemeen zoekt en identificeert het managementteam van het partnerschap deals voordat het partnerkapitaal investeert volgens de partnerschapsovereenkomst.
RELP’s worden op de markt gebracht met gedetailleerde partnerschapsovereenkomsten die de voorwaarden van de entiteit en de investeringskans in het algemeen definiëren. Ze zijn doorgaans gericht op vermogende particulieren en institutionele beleggers. Sommige vereisen de status van geaccrediteerde investeerder voor de status van commanditaire vennootschap.
Speciale overwegingen
Veel RELP’s hebben een eng gedefinieerde focus. Ze bieden de bedrijfsstructuur voor de bouw van een woonwijk, een winkelcentrum of een bedrijvenplein. Ze zijn vaak gespecialiseerd in een vastgoedniche zoals pensioenontwikkelingen of hoogwaardige commerciële eigendommen. Sommige investeringspartnerschappen in onroerend goed accepteren een investering van $ 5.000 tot $ 50.000. Dat is niet genoeg om een eenheid te kopen, maar het partnerschap zal geld van verschillende investeerders bundelen om een eigendom te financieren dat wordt gedeeld en mede-eigendom is
RELP’s kunnen hoge rendementen en hoge risico’s met zich meebrengen, waardoor due diligence belangrijk is voor potentiële investeerders. De voorwaarden van de overeenkomst kunnen van de commanditaire vennoot verlangen dat hij zich verbindt tot een forfaitaire bijdrage, een bijdrageschema in de loop van de tijd of tot bijdragen zoals gevraagd.
Met name fondsen die in een commanditaire vennootschap worden geïnvesteerd, zijn doorgaans illiquide. De belegger kan op geen enkel moment uitbetalen.
Binnen de portefeuille kan er flexibiliteit zijn voor verschillende bedrijfsactiviteiten. Een RELP kan directe investeringen in onroerend goed, kredietuitgifte voor leners van onroerend goed, proportionele kapitaalinvesteringen of deelname aan een samenwerkingsverband aangaan.
Rollen van partners in een RELP
De algemene partner heeft meestal een gevestigd belang in het partnerschap in het algemeen en levert een deel van het kapitaal. Algemene partners spelen een directe rol bij het beheer van het bedrijf, waarbij de aangewezen personen vaak in de raad van bestuur dienen en betrokken zijn bij de dagelijkse leiding van het bedrijf. Over het algemeen hebben algemene partners een actieve beslissingsbevoegdheid.
Beperkte partners hebben een beperkte aansprakelijkheid en hebben meestal een beperkte invloed en betrokkenheid bij het bestuur van de entiteit. Sommige entiteiten richten adviesraden of andere communicatiemiddelen op om de inzichten en deelname van commanditaire vennoten aan te moedigen. Over het algemeen zijn commanditaire vennoten hands-off investeerders.
Beperkte vennoten ontvangen jaarlijks dividenduitkeringen samen met doorberekende inkomsten, die deel uitmaken van hun rendement. Veel commanditaire vennootschappen hebben een vaste looptijd, zodat partners hun hoofdsom op een bepaalde vervaldatum ontvangen.
Belastingen en RELP’s
Zoals bij elk partnerschap, is een RELP niet verplicht om belasting te betalen. De netto-inkomsten of -verliezen worden jaarlijks doorgerekend aan de partners.
Dit vereist dat het partnerschap een formulier 1065 informatieve aangifte bij de Internal Revenue Service indient en alle inkomensverdelingen via individuele partner K-1s rapporteert. Alle partners in het bedrijf ontvangen uitkeringen gedurende het jaar en een jaarlijkse uitkering van inkomsten.
Het partnerschap is verantwoordelijk voor het verstrekken van een K-1 aan elke partner met daarin het inkomen dat ze voor het jaar hebben ontvangen. Partners zijn dan verplicht om hun inkomen zo nodig individueel te rapporteren.
RELP’s betalen niet rechtstreeks belasting. Netto-inkomsten of -verliezen worden doorgegeven aan beleggers, die verantwoordelijk zijn voor belastingrapportage.