Regeling erfpacht
Wat is een erfpachtovereenkomst?
Een canonregeling is een situatie waarin iemand wel eigenaar is van een pand, maar niet van de grond waarop het pand staat, waardoor maandelijks grondhuur moet worden betaald. Voor hotels en kantoorpanden geldt soms een erfpachtregeling. Huiseigenaren maken in bepaalde situaties ook gebruik van erfpachtsregelingen. Zo zijn erfpachtafspraken gebruikelijk bij woonwagenparken en seizoensgebonden camperparkresorts.
Belangrijkste leerpunten
- Van een erfpachtregeling is sprake wanneer iemand eigenaar is van een pand, maar niet de grond waarop het pand staat.
- Voor het gebruik van de grond is een maandelijkse grondhuur vereist aan de verhuurder.
- Hotels en kantoorpanden maken soms gebruik van erfpachtregelingen.
- Erfpachtregelingen kunnen het eigenwoningbezit betaalbaarder maken, aangezien alleen de woning hoeft te worden gekocht en niet de grond.
Inzicht in een erfpachtovereenkomst
Erfpacht is een huurovereenkomst tussen een huurder en een verhuurder. De huurder betaalt maandelijks of periodiek een vast bedrag aan de verhuurder. In ruil daarvoor zou de huurder het recht hebben om een bepaald stuk grond te gebruiken. Als gevolg hiervan is de huurder eigenaar van het onroerend goed of gebouw op het land, maar niet van het land zelf. Voor erfpachtovereenkomsten is minder kapitaal of geld nodig in vergelijking met het kopen van zowel een gebouw als de onderliggende grond om op te bouwen. Huurders moeten echter de voorwaarden van dergelijke overeenkomsten begrijpen, aangezien deze vaak de rechten en opties van de eigenaar van het gebouw beperken.
Zo kan in een canonregeling op een trailerparking worden bepaald dat een van de huurders of partijen het onderhoud van het terrein en de terreinen rondom de trailers verzorgt. De erfpachtregeling zou ook normen kunnen hebben gesteld voor het uiterlijk van de constructie en pachters ervan kunnen weerhouden extra eigendommen te bouwen of bestaande gebouwen uit te breiden.
Als de opstelling alleen een constructie zo groot als een dubbelbrede aanhangwagen toestaat en de eigenaar van het gebouw de aanhangwagen verwijdert en vervangt door een drievoudig brede eenheid, zou de eigenaar de regeling overtreden. Ook het bouwen van een vrijstaande garage of carport op het terrein zou de regeling verbreken. Evenzo kan het verbouwen van het bestaande gebouw soms in strijd zijn met een dergelijke regeling.
Voordelen van een erfpachtregeling
Er zijn enkele voordelen aan erfpachtregelingen, waaronder het helpen van particulieren bij het betalen van hun eerste woning.
Een huis kopen
Een canonregeling kan helpen bij de betaalbaarheid van een woning. Potentiële huizenkopers krijgen meestal een lening bij een bank om een huis te kopen. De lening, een hypotheek genaamd, omvat meestal de kosten van de structuur en het land waarop het huis staat. Als het land $ 50.000 kost en het huis zelf $ 150.000 kost, zou de aankoopprijs $ 200.000 zijn voor de huizenkoper. Ervan uitgaande dat er geen aanbetaling vooraf is, moet de koper worden goedgekeurd voor een hypotheek van $ 200.000.
Als de grond echter zou kunnen worden gehuurd met een erfpachtregeling, zou de hypotheek slechts $ 150.000 hoeven te bedragen en zou de huizenkoper een maandelijkse huursom voor de grond kunnen betalen. Ook zou de aanbetaling goedkoper zijn omdat deze zou worden berekend als een percentage (zeg 10%) van de aankoopprijs, waarbij de grond niet zou zijn inbegrepen.
Natuurlijk moet de landhuur in aanmerking worden genomen bij het bepalen of de lener het huis en de hypotheekbetalingen kan betalen. De kans op goedkeuring voor de hypotheek zou echter veel groter zijn met de canonregeling. Als gevolg hiervan kunnen erfpachtregelingen hulp bieden aan beginnende huizenkopers en mensen met een laag tot matig inkomen, aangezien dit vaak leidt tot een kleinere hypotheek en een betere kans om goedgekeurd te worden.
Mogelijke belastingvoordeel
De Internal Revenue Service (IRS) laat toe om onder bepaalde voorwaarden canonbetalingen als hypotheekrente in mindering te brengen. Een belastingaftrek betekent in wezen dat het totale huurbedrag dat werd betaald, het totale belastbare inkomen van de persoon voor dat jaar zou kunnen verlagen, wat een lagere belastingaanslag zou betekenen. Wie echter een erfpachtovereenkomst heeft of overweegt, dient een belastingadviseur te raadplegen om te bepalen of een belastingvoordeel van toepassing is op hun specifieke financiële situatie.
Speciale overwegingen
Grondhuurovereenkomsten zijn mogelijk niet geschikt voor alle huiseigenaren, aangezien de verhuurder de voorwaarden kan wijzigen wanneer de huurovereenkomst eindigt. Zo kan de verhuurder besluiten dat de grond ergens in de toekomst voor iets anders gaat worden gebruikt, waardoor erfpachtafspraken een onstabiele manier van eigenwoningbezit worden. Het is belangrijk dat huiseigenaren de voorwaarden en hun rechten binnen de overeenkomst begrijpen voordat ze een woning kopen met een canonregeling.
Huurovereenkomst versus erfpacht
Een canonregeling is niet te verwarren met een erfpachtcanon. Dit laatste stelt een huurder in staat om voor een bepaalde periode een stuk grond te ontwikkelen, waarna de grond en alle verbeteringen teruggaan naar de eigenaar van het onroerend goed. Bij dit soort overeenkomsten gaat het vaak om huurcontracten van 50 of 99 jaar.
De Amerikaanse regering bood bijvoorbeeld ooit pachtovereenkomsten van 99 jaar aan om de ontwikkeling van hutten op nationaal bosgrond aan te moedigen, als onderdeel van een poging om het gebruik van deze gebieden voor recreatie aan te moedigen. Dergelijke overeenkomsten werden vanaf 1915 op grote schaal gebruikt. Deze praktijk duurde tot 1960, toen de US Forest Service stopte met het uitgeven van nieuwe huurcontracten van 99 jaar. Deze 99-jarige overeenkomsten verbieden doorgaans het gebruik van het land het hele jaar door en het verhuren van hutten.
Velen beperkten ook het bouwen van hekken. Sommigen bepaalden ook het type dakbedekking en andere bouwmaterialen en stonden het kappen van bomen of het omleiden van water niet toe.
Omgekeerd zijn canonafspraken geen erfpachtovereenkomsten met een looptijdlimiet, maar kunnen ze in plaats daarvan meestal elke termijn worden verlengd zolang de erfpachtcanon is betaald. Ook worden erfpachtovereenkomsten doorgaans gebruikt voor commerciële gebouwen, terwijl erfpachtovereenkomsten meestal van toepassing zijn op particulieren.