Feestmuur
Wat is een feestmuur?
In de terminologie van onroerend goed is een feestmuur een gedeelde muur die twee afzonderlijk gehuurde of in eigendom zijnde eenheden scheidt. Feestmuren worden meestal aangetroffen in appartementen, flatgebouwen, hotels en kantoorcomplexen, waar verschillende huurders een gemeenschappelijke structuur delen.
Feestmuren kunnen een niet-structurele muur zijn, maar wetten in verschillende rechtsgebieden schetsen eisen voor hoe feestmuren moeten worden geconstrueerd en volgens welke specificaties.
Belangrijkste leerpunten
- Een feestmuur wordt opgetrokken om huurders te scheiden die samenwonen in een woon- of bedrijfspand met meerdere units.
- De exacte specificaties van de structuur van de feestmuur worden vaak bepaald door de lokale of nationale wetgeving.
- Individuele eigendommen zullen vaak een partijmuurovereenkomst behouden die door alle relevante partijen wordt erkend.
- Specificaties kunnen privacykenmerken zoals geluidsisolatie omvatten, maar ook veiligheidsvoorzieningen zoals brandvertragende isolatie.
Inzicht in feestmuren
Scheidingswanden zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat verschillende huurders van een gebouw met meerdere units in staat zijn om privacy en rustig gebruik van het pand te behouden. Zo worden de feestmuren soms voorzien van extra isolatie zodat het geluid van een aangrenzende unit de buren niet stoort.
Bovendien vereisen sommige bouwvoorschriften dat feestmuren worden gebouwd als brandmuren, waarbij onbrandbaar materiaal zich uitstrekt van de fundering tot het dak. Als er brand ontstaat in één unit, helpt een brandmuur om de verspreiding van de brand naar aangrenzende units te vertragen. Dit is niet alleen veiliger voor huurders, maar helpt ook om branden te beheersen en materiële schade te beperken.
De traditionele partij muur principe zegt dat elke eigenaar verwerft de titel tot de helft van de muur, en elke eigenaar is ook een verleend erfdienstbaarheid voor de ondersteuning van de structuur.
Overeenkomsten met partijmuur
In een party wall-overeenkomst zijn regels vastgelegd rond eigendoms- en onderhoudsverplichtingen voor een deelwand. Het doel van een party wall agreement is om geschillen tussen partijen te voorkomen. Naast gedeelde muren kan een feestmuur ook verwijzen naar een muur die is bevestigd aan en grenst aan het pand, muren die behoren tot een enkele bouwconstructie, scheidingsmuren tussen aangrenzende eenheden en die welke op het land van twee of meer eigenaren staan.
Een party wall-overeenkomst tussen aangrenzende eigenaren is een hulpmiddel van onschatbare waarde, met name voor bedrijfseigenaren, zodat ze dure rechtszaken over geschillen kunnen vermijden. Deze afspraken bepalen welke partij verplicht is om de muur te onderhouden en wat de gevolgen zijn als de muur niet wordt onderhouden. Typisch vereist een partijmuurovereenkomst dat de eigenaren hun deel van de muur consistent en harmonieus onderhouden.
Dergelijke overeenkomsten zullen regels bevatten met betrekking tot het recht van een partij om de muur te wijzigen. Een overeenkomst zou bijvoorbeeld kunnen zeggen dat beide partijen afbeeldingen aan hun respectievelijke zijden van de muur kunnen hangen. De overeenkomst kan echter ook bepalen dat voor een partij om structurele wijzigingen aan de partymuur aan te brengen, de toestemming van beide partijen vereist is.
Zodra eigenaren wettelijk instemmen met de voorwaarden, worden partijmuurovereenkomsten vastgelegd in toepasselijke kadasters, meestal bij de County Clerk’s Office. Door de partijmuurovereenkomst op te nemen in de administratie van de County Clerk, kunnen potentiële kopers het onroerend goed begrijpen dat ze overwegen te kopen.