Een tweede huis kopen om te huren: wat wel en niet moet

Hoewel er financiële voordelen zijn verbonden aan het investeren in huurwoningen, zijn er ook risico’s – huurders die hun huur niet betalen en de hoofdpijn van verhuurder zijn . U moet belastingen, waardering van onroerend goed, hypotheek- en onderhoudskosten en uw wens om verhuurder te zijn afwegen wanneer u beslist of het bezitten van een huurwoning een verstandige financiële zet is. 

Denk na over de belastingvoordelen

U kunt rente, belastingen, verzekeringen en andere uitgaven aftrekken van het inkomen van het onroerend goed en gewoonlijk verliezen aftrekken van uw andere inkomsten. U kunt ook de afschrijving van uw belastingen aftrekken.

De aftrek is in feite een aftrek voor slijtage gedurende 27,5 jaar vanaf maart 2020.  U kunt een huurwoning verkopen en de opbrengst naar andere huurwoningen rollen zonder vermogenswinstbelasting te betalen.

Vergeet niet dat u een huisbaas wordt

Uw huurwoning is een zaak die tijd en energie vraagt. U moet op de hoogte blijven van de huurwetten en bent wettelijk verplicht om een ​​veilige en bewoonbare woning voor uw huurders te onderhouden.

Onthoud dat een huurder die de hoogste dollar betaalt, het recht heeft om een ​​vrijwel onmiddellijke reactie op elk probleem, groot of klein, te verwachten. Huurders die weten dat ze een beetje onder de marktprijs betalen, zullen over het algemeen iets minder veeleisend zijn. Het helpt als u kleine reparaties zelf kunt doen. Je moet ook huurprijzen innen en omgaan met achterstallige huurders.

Als het vooruitzicht om uw eigen verhuur te beheren ontmoedigend is, vraag dan uw makelaar om doorverwezen te worden naar een vastgoedbeheerder of conciërge, of doe een online zoekopdracht. Houd er rekening mee dat het inhuren van een vastgoedbeheerder uw rendement zal opeten. 

Doe uw huiswerk op het gebied van onroerend goed

Besteed evenveel, zo niet meer, tijd aan het onderzoeken van huurwoningen  als het kopen van een woonruimte. U moet de marktspecificaties, bestemmingsplannen en trends kennen voor zowel verhuur als woningverkoop op de locatie die u overweegt. Kijk naar scholen, vervoer, recreatiemogelijkheden, winkels en wat huurders in de omgeving van een huurwoning verwachten.

Het kopen van een executieverkoop kan een optie zijn, aangezien de executerende bank doorgaans het hypotheekevenwicht wil herstellen en het onroerend goed wil verkopen tegen minder dan de marktwaarde. 

U wilt dat uw eigendom aantrekkelijk is voor huurders. Zoek naar een woning aan het water of in de buurt van een universiteitscampus of een plaatselijke schoolzone. Een ouder huis in een stabiele gemeenschap of een huis in een buurt die nieuw leven wordt ingeblazen, kan ook een goede optie zijn. 

Als u een investeringswoning op een nieuwe golfbaan koopt, pas dan op voor het ‘golfcursyndroom’. Als er nieuwere en luxere golfbaanwoningen in hetzelfde algemene gebied worden gebouwd, kan uw woning binnen een paar jaar gedateerd lijken, wat de prijs zal drukken.. 

Verwaarloos niet om de cijfers uit te voeren

Gebruik smartphone-apps of aanbetaling, belastingen, verzekeringen en hypotheekrentetarieven invoeren. De hypotheektarieven op huurwoningen zijn doorgaans hoger dan de tarieven voor een primaire woning. Houd ook rekening met onderhoud en reparaties. Een goede vuistregel is ongeveer 1% van de aankoopprijs per jaar.

Dus een eigendom van $ 300.000 zou ongeveer $ 3.000 per jaar kosten om te onderhouden. U kunt het percentage echter verhogen tot 1,5% of 2% als het onroerend goed ouder is. Een andere manier om reparaties en onderhoud te berekenen, is door zich te houden aan wat soms de ‘vierkante voetregel’ wordt genoemd, die suggereert dat huiseigenaren $ 1 per vierkante voet per jaar budgetteren. Als uw huurhuis bijvoorbeeld 1.800 vierkante voet is, kijkt u naar $ 1.800 per jaar aan reparatie- en onderhoudskosten.

1:36

Voorbeeld uit de echte wereld

Hier is een voorbeeld van het verwachte inkomen: stel dat u een huis van $ 300.000 huurt voor $ 2.000 per maand. De aanbetaling van 20% is $ 60.000 en de vaste rente over 30 jaar op het saldo van $ 240.000 is 4%. Belastingen, verzekeringen en een onderhoudsbudget brengen de maandelijkse kosten op $ 1.764, wat een nominale winst oplevert van $ 2.838 per jaar, of 4,73% van de aanbetaling per jaar. Niet slecht.

Dat is veel beter dan een spaarrekening en beter dan de meeste blue-chipaandelen in dividend uitkeren, hoewel misschien niet zoveel als je zou kunnen verdienen op de aandelenmarkt in een goed jaar. Maar wanneer u de typische afschrijving van 3,64% berekent, wordt de nominale winst van $ 2.838 een verlies van $ 6.252, dat u kunt toepassen op andere inkomsten.  Afhankelijk van uw belastingschijf kan dat echter oplopen tot enkele honderden dollars aan belastingbesparingen tot een positieve cashflow  plus de mogelijkheid dat de woning in waarde zal stijgen.

Het komt neer op

Investeren in onroerend goed voor inkomen is niet voor iedereen weggelegd, maar als je je investering als een bedrijf behandelt, tolerantie hebt voor de inherente risico’s en handig bent met een hamer, kunnen de financiële voordelen aanzienlijk zijn.