DownREIT

Wat is DownREIT?

DownREIT is een gezamenlijke onderneming van een vastgoedeigenaar en een vastgoedbevak (REIT) met als doel vastgoed te verwerven en te controleren.

Inzicht in DownREIT

DownREIT betreft een samenwerkingsverband tussen een vastgoedeigenaar en de (REIT) die de vastgoedeigenaar helpt bij het uitstellen van vermogenswinstbelasting op de verkoop van gewaardeerd vastgoed. De UPREIT is uitgevonden na de vastgoedrecessie van de jaren negentig om het investeren van kapitaal in de vastgoedsector te vergemakkelijken.  DownREIT is voortgekomen uit de UPREIT.

Vastgoedeigenaren die onroerend goed bijdragen aan DownREIT’s ontvangen operationele eenheden in een partnerschap. Deze partnerschapsentiteit en de relatie van de eigenaar van het onroerend goed ermee kunnen op verschillende manieren worden gestructureerd, afhankelijk van de structuur van de REIT en eventuele UPREIT’s. In een DownREIT moet de REIT akkoord gaan met een standstill- of uitsluitingsovereenkomst voor de verkoop van ingebrachte activa.

Er zijn twee soorten DownREIT-partnerschapscategorieën. In het eerste type partnerschap verstrekt de REIT beperkt tot geen kapitaal en ontvangen commanditaire vennoten voorkeuren voor de uitkering van operationele geldmiddelen voor een bedrag dat gelijk is aan REIT-dividenden op aandelen. De tweede categorie van REIT betreft de inbreng van aanzienlijk kapitaal door de REIT. De algemene partner ontvangt een uitkering die gelijk is aan de teruggave van kapitaal.

DownREIT vergeleken met UPREIT

De DownREIT wordt minder vaak gebruikt dan de UPREIT omdat deze ingewikkelder is en mogelijk niet dezelfde belastingvoordelen heeft als een UPREIT. Eigendom inbrengen in een DownREIT is een complexe transactie die professionele fiscale en investeringsbegeleiding vereist. Als de transactie niet met uiterste zorg is gestructureerd, kan de IRS de overdracht van eigendom naar de DownREIT in ruil voor operationele eenheden beschouwen als een belastbare transactie onder verkapte verkoop- of antimisbruikregels. Daarom kan een UPREIT de meer logische keuze zijn voor een vastgoedeigenaar wiens primaire zorg het uitstellen van inkomstenbelasting is.

In tegenstelling tot UPREIT’s, waarbij eigendom van onroerend goed niet betrokken is, houdt een DownREIT het bezit van onroerend goed in. Een deel van dit onroerend goed is rechtstreeks eigendom, terwijl sommige eigendom kunnen zijn via commanditaire vennootschappen met degenen die er onroerend goed aan hebben bijgedragen.

Een DownREIT kan een logische optie zijn als de vastgoedeigenaar denkt dat zijn onroerend goed meer zal waarderen dan de andere holdings van de REIT, omdat hij een grotere interesse in zijn bijgedragen eigendom behoudt met een DownREIT dan met een UPREIT.

Dat gezegd hebbende, aangezien de eigendomsstructuur van een DownREIT complexer is, vereist het omzetten van operationele eenheden in contanten complexere berekeningen. Evenzo presteren UPREIT’s en DownREIT’s anders als investeringen, omdat ze anders gestructureerd zijn. Met een DownREIT kan het partnerschap tussen de REIT en de investeerder anders presteren dan de prestaties van de REIT als geheel.

DownREIT’s lijken echter op UPREIT’s, wat betreft hun waarde als hulpmiddel voor vermogensplanning. Beiden versterken de basis van de operationele eenheden bij het overlijden van de eigenaar, waardoor een belastingvrije overdracht van gewaardeerd onroerend goed aan erfgenamen mogelijk wordt. Erfgenamen kunnen de bedrijfseenheden vervolgens omzetten in REIT-aandelen of contanten zonder belasting te betalen.

Voorbeeld van DownREIT

Overweeg een portefeuille van vijf eigendommen met een waarde van $ 100 miljoen. De eigendommen hebben een schuld van $ 80 miljoen tegen een rentepercentage van 8%. De partners die het onroerend goed bezitten, hebben een cumulatief saldo van de kapitaalrekening van $ 5 miljoen. De REIT gaat de transactie in en betaalt $ 60 miljoen aan bestaande schuld voor het onroerend goed af en vervangt de saldi van de kapitaalrekening voor de resterende partners door een schuld van 7%. Aandelen worden uitgegeven als operationele eenheden voor de resterende $ 20 miljoen in handen van partners en de REIT wordt de meerderheidsaandeelhouder, terwijl de resterende partners GP’s en LP’s worden.