Eerlijke huisvestingswet
Wat is de Fair Housing Act?
De Fair Housing Act is een federale wet die in 1968 van kracht is geworden en die discriminatie bij de aankoop, verkoop, huur of financiering van huisvesting – particulier of openbaar – op basis van ras, huidskleur, geslacht, nationaliteit of religieverbiedt. Het statuut is verschillende keren gewijzigd, onder meer in 1988 om de handicap en de gezinsstatus toe te voegen. Staats- en lokale wetten kunnen deze bescherming in sommige rechtsgebieden uitbreiden, maar mogen ze niet verminderen of verminderen.
De Fair Housing Act staat ook bekend als Titel VIII van de Civil Rights Act van 1968.
Belangrijkste leerpunten
- De Fair Housing Act verbiedt discriminatie van huizenhuurders en kopers door verhuurders, verkopers en geldschieters vanwege hun ras, huidskleur, religie, seksuele geaardheid, nationaliteit, handicap of gezinsstatus.
- De wet wordt op federaal niveau gehandhaafd door de Dienst Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).
- Staatswetten kunnen de bescherming onder de Fair Housing Act versterken, maar kunnen ze niet verminderen.
- Discriminatie op het gebied van huisvesting blijft echter bestaan en kan moeilijk te bewijzen zijn. Het winnen van een rechtszaak vereist de juiste documentatie en geduld.
Inzicht in de Fair Housing Act
Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) is de belangrijkste handhaver van de Fair Housing Act. De website van de HUD biedt aanvullende informatie over wat discriminatie onder de wet inhoudt en hoe te werk te gaan als een persoon van mening is dat hun opname in een beschermde klasse op de een of andere manier een beslissing negatief heeft beïnvloed.
De Civil Rights Act van 1964 maakte de weg vrij voor deze wetgeving. De Civil Rights Act werd door het Congres aangenomen als directe reactie op de beweging om een einde te maken aan rassenscheiding en onrecht in de jaren vijftig en zestig. De Fair Housing Act werd door het Congres aangenomen minder dan een week na de moord op dominee Dr. Martin Luther King, Jr. en was de laatste van drie grote stukken wetgeving die werden uitgevaardigd tijdens de Civil Rights Movement.5
In 1974 breidde de federale overheid de Fair Housing Act uit met bescherming voor geslacht, en in 1988 om gezinnen met kinderen en mensen met een handicap te beschermen. Verschillende staats- en lokale rechtsgebieden hebben specifieke bescherming toegevoegd voor seksuele geaardheid en andere categorieën.
In New York kan een bank of huisbaas bijvoorbeeld niet informeren naar iemands strafblad, zegt Damon P. Howard, een vastgoedadvocaat in New York City die residentiële en commerciële geschillen behandelt. New York City verbiedt ook discriminatie op basis van immigratiestatus of wettig beroep, merkt Howard op. Het verbod op rassendiscriminatie is uitgebreid en omvat ook het dragen van etnische kapsels, zoals dreadlocks, en andere attributen.
Wat zorgt voor discriminatie op het gebied van huisvesting?
Hier zijn enkele voorbeelden van wat volgens de wet als illegale discriminatie kan worden beschouwd:
- Een huisbaas zegt dat er een appartement beschikbaar is als een potentiële huurder belt om telefonisch te informeren, maar als hij ziet dat de persoon die de vraag heeft gesteld een Afro-Amerikaan is, zegt hij dat het appartement net is verhuurd. Bij het horen van een vraag van een lid van een ander ras, zegt de verhuurder dat het weer beschikbaar is.
- Een makelaar weigert een huis te koop aan te bieden in een specifieke buurt vanwege het ras, de religie of etniciteit van de koper – of, omgekeerd, stuurt een koper naar een andere buurt wanneer hij vraagt om een woning elders voor dezelfde prijs te bezichtigen bereik.
- Een hypotheekverstrekker rekent een aanvrager een hogere rente aan voor een lening om een huis te kopen in een overwegend Latinx-buurt dan in een overwegend blanke buurt, of stuurt een lener naar een lening met minder gunstige voorwaarden vanwege hun geslacht, ras of nationaliteit.
- Een modern meergezinsappartement voldoet niet aan de toegankelijkheidseisen voor gebouwen die na 1991 zijn gebouwd, zodat een potentiële koper in een rolstoel geen toegang heeft tot een eenheid of daar kan parkeren.
- Een verhuurmakelaar weigert een appartement te verhuren aan een alleenstaande vrouw met kinderen.
Eerlijke handhaving van de huisvestingswet
Volgens de Fair Housing Act kan het Amerikaanse ministerie van Justitie (DOJ) een rechtszaak aanspannen tegen een verdachte die naar verluidt betrokken is bij een “patroon of praktijk” van discriminatie, of die een groep mensen heeft gediscrimineerd zodat een kwestie van ” algemeen publiek belang “wordt opgeworpen. Rechtbanken hebben geoordeeld dat het aan de Amerikaanse procureur-generaal is om te beslissen wat een kwestie van “algemeen openbaar belang” is.
In gevallen waarin sprake is van discriminatie bijpatroon of praktijk van discriminatie of als het ontzeggen van rechten aan een groep een kwestie van algemeen openbaar belang oproept. De DOJ kan ook strafrechtelijke vervolging instellen als geweld of dreiging met geweld wordt gebruikt om te discrimineren.
Individuen kunnen ook klachten over discriminatie indienen bij de HUD, of een rechtszaak aanspannen bij de federale of staatsrechtbank. De DOJ dient rechtszaken in namens individuen op basis van verwijzingen van de HUD.
Als een persoon een klacht indient bij HUD, moet het bureau dit tijdig onderzoeken. Als de klacht niet door bemiddeling kan worden opgelost, beslist de HUD of er een redelijke reden is om aan te nemen dat federale wetten zijn geschonden. Als HUD een redelijke reden vindt, bereidt het een aanklacht wegens discriminatie voor. Binnen 30 dagen kan ofwel de persoon die de discriminatie beschuldigt, ofwel de verweerder ervoor kiezen om de aanklacht te laten berechten bij een federale rechtbank of bij een administratieve rechtbank voor de HUD.
Discriminatie op het gebied van huisvesting is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) of bij HUD.
Federal Court Trial vs. administratieve hoorzitting
Als de persoon die de discriminatieklacht indient, kiest voor een proces bij de federale rechtbank, wordt hij vertegenwoordigd door DOJ-advocaten en wordt de zaak behandeld door een rechter of een jury. Mocht de klager winnen, dan kunnen ze zowel compenserende als punitieve schadevergoeding ontvangen. Bovendien, als de klacht van het individu deel uitmaakte van een groter “patroon en praktijk” van discriminatie, zou de DOJ bredere aanklachten kunnen indienen om hulp te zoeken voor andere individuen die ook getroffen zijn en civiele straffen kunnen eisen – een boete die aan de overheid wordt betaald.
Als alternatief, als de individuele klager een administratieve hoorzitting wenst, zullen HUD-advocaten hem vertegenwoordigen en zal een bestuursrechtelijke rechter de zaak behandelen. Dit kost gewoonlijk minder tijd dan een proces bij de federale rechtbank, maar de klager kan alleen compenserende schadevergoeding en civielrechtelijke sancties krijgen als hij slaagt. Er kan geen schadevergoeding worden toegekend.
Particulieren kunnen ook hun eigen privéadvocaten inhuren om hen te vertegenwoordigen.
Beide soorten rechtbanken kunnen een voorlopige voorziening bevelen en schriftelijke adviezen uitbrengen, en volgens de DOJ kan tegen de beslissing beroep worden aangetekend bij het Amerikaanse Hof van Beroep.
Speciale overwegingen
Advocaten op het gebied van huisvesting en burgerrechten zeggen dat het bewijzen van discriminatie op het gebied van huisvesting, tenzij het openlijk en duidelijk is, moeilijk kan zijn en dat het verzamelen van goed bewijs in de vorm van schriftelijke verslagen en documenten nuttig is. Ze suggereren dat personen die denken dat ze het slachtoffer zijn van discriminatie, contact opnemen met hun plaatselijke centrum voor eerlijke huisvesting of een advocaat voor advies.
Afzonderlijke staatsbescherming
Sommige staten en lokale rechtsgebieden bieden aanvullende eerlijke huisvestingsbescherming die verder gaat dan federale wetten. De mensenrechtenwet van de staat New York biedt bijvoorbeeld alle bescherming van de federale Fair Housing Act, maar biedt ook bescherming tegen discriminatie op basis van “geloof… nationale afkomst, seksuele geaardheid, genderidentiteit of -expressie, militaire status, leeftijd… wettige bron van inkomsten. “
Sommige andere staten en plaatsen in de Verenigde Staten hebben vergelijkbare wetten.