24 juni 2021 15:30

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Een vereniging van huiseigenaren (VvE) is een organisatie in een onderverdeling, geplande gemeenschap of condominiumgebouw die regels maakt en handhaaft voor de eigendommen en zijn bewoners. Degenen die onroerend goed kopen binnen het rechtsgebied van een VvE worden automatisch lid en zijn verplicht contributie te betalen, ook wel VvE-vergoedingen genoemd. Sommige verenigingen kunnen erg restrictief zijn over wat leden met hun eigendommen kunnen doen.

Een VvE begrijpen

Verenigingen van huiseigenaren (VvE’s) worden meestal gevormd binnen gemeenschappen of buurten van eengezinswoningen of gebouwen met meerdere units (zoals flatgebouwen). Een VvE wordt doorgaans opgericht om regels te maken en af ​​te dwingen met betrekking tot de eigendommen binnen het rechtsgebied. Een VvE bestaat uit, en wordt gerund door, de bewoners van de gemeenschap. Lidmaatschap van een VvE is meestal een vereiste om een ​​huis te kopen binnen een gemeenschap waar een VvE is opgericht.

Een VvE heeft meestal een raad van bestuur of gouverneurs die worden gekozen om de regels en voorschriften van de VvE af te dwingen en te controleren. Een VvE beschrijft haar regels doorgaans in een document dat een verklaring van convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R’s) wordt genoemd. CC & R’s stellen bepaalde voorwaarden aan eigenaren over het onderhoud van hun eigendommen.  Deze voorwaarden omvatten soms structurele beperkingen – het type hekken of landschap dat is toegestaan ​​- of kleinere esthetische keuzes, zoals de kleur van verf op een huis. Een CC & R-document kan ook de sancties aangeven voor het overtreden van de richtlijnen uiteengezet in de CC&R. De boetes variëren van vergoedingen tot gedwongen naleving of in sommige gevallen zelfs gerechtelijke procedures.

Belangrijkste leerpunten

  • Een vereniging van huiseigenaren (VvE) is een organisatie die regels en richtlijnen maakt en afdwingt voor een onderverdeling, geplande gemeenschap of flatgebouw.
  • De leden van een vereniging van huiseigenaren zijn de bewoners van het onderdeel, de gemeente of het gebouw; sommige gemeenschappen vereisen een verplicht lidmaatschap voor individuen die onroerend goed in de zone kopen.
  • Gerund door een raad van bestuur, verzamelen verenigingen van huiseigenaren (VvE’s) doorgaans maandelijkse of jaarlijkse vergoedingen om te betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte en het onderhoud van faciliteiten.
  • Verenigingen van huiseigenaren (VvE’s) kunnen boetes opleggen aan huiseigenaren die niet aan de regels voldoen.

Verenigingen van huiseigenaren versus gemeenschapsverenigingen versus verenigingen van eigenaren van onroerend goed

De meeste VvE’s zijn opgenomen en zijn daarom onderworpen aan staatswetten. Sommige staten beschouwen VvE’s in condominiums, vaak ‘condominium-gemeenschappen’ genoemd, en organisaties die coöperaties besturen – coöperatieve besturen genoemd – als afzonderlijke entiteiten van VvE’s. Dit onderscheid wordt gemaakt vanuit de veronderstelling dat de vermogensbelangen van deze organisaties verschillen. Als gevolg hiervan dient de aanduiding “gemeenschapsvereniging” als een bredere, overkoepelende term die HOA’s, condominiumgemeenschappen en coöperatieve besturen omvat.

De Foundation for Community Association Research is een handelsorganisatie die namens HOA’s lobbyt bij staatswetgevers. De meest recente gegevens die van hen beschikbaar zijn, schatten dat er in 2018 347.000 gemeenschapsverenigingen in de VS waren en 26% van de bevolking woonde in gebieden waar gemeenschapsverenigingen bestonden.

Een VvE is iets anders dan een Vereniging van Eigenaren (POA). Een POA is een bredere term die meestal verwijst naar een groep mensen die hun gemeenschap en de vastgoedwaarden van het onroerend goed in hun gemeenschap willen verbeteren. Het belangrijkste verschil tussen POA’s en HOA’s is dat POA’s iedereen in de gemeenschap kunnen omvatten die geïnteresseerd is in de waarde van het onroerend goed van de gemeenschap; dus, in tegenstelling tot HOA’s, kunnen POA’s individuen omvatten die geen huiseigenaar zijn.

Voordelen en nadelen van verenigingen van huiseigenaren

De VvE geeft regels en richtlijnen voor haar leden. Deze normen worden gehandhaafd met als doel de eigendomswaarden van de gemeenschap te behouden en te versterken. Vaak zijn de richtlijnen uiterlijk-georiënteerd, dus ze behandelen voorschriften voor de netheid van het pand, de staat van het pand en eventuele reparaties aan het pand. Gewoonlijk zijn de richtlijnen voor VvE’s ontworpen om te helpen zorgen voor een uniform uiterlijk voor alle eigendommen in de zone van de vereniging.

Doorgaans biedt het VvE-management aanvullende diensten aan haar leden in ruil voor hun VvE-vergoedingen. Deze voorzieningen kunnen landschapsarchitectuur, parkeerplaatsen en faciliteiten zoals zwembaden, tennisbanen of feestruimten omvatten die beschikbaar zijn voor alle VvE-leden. Sommige VvE-vergoedingen dekken ook de kosten van het ophalen van afval en sneeuwruimen.

Op een meer theoretisch niveau staan ​​VvE’s voor sommige mensen symbool voor zelfbestuur en democratie. Deze overtuiging kan voortkomen uit het idee dat de beste mensen om een ​​gemeenschap te leiden de mensen zijn die erin wonen (in tegenstelling tot een huisbaas die niet op het terrein woont).

Voordelen

  • Communityregels instellen en afdwingen

  • Bescherm eigendomswaarden

  • Bied diensten, voorzieningen en faciliteiten

  • Bied zelfbestuur

Nadelen

  • Stel vergoedingen, contributies en beoordelingen vast

  • Leg beperkende voorschriften op

  • Werk inefficiënt

  • Amateuristisch of onhandig beheerd

Een nadeel van een VvE zijn de hoge kosten van de verenigingskosten, die uiteindelijk voor sommige potentiële kopers een afschrikmiddel kunnen zijn. Ook kunnen de VvE-regels en voorschriften onredelijk, willekeurig of te restrictief lijken voor sommige huiseigenaren, die misschien de vrijheid willen hebben om hun eigendommen aan te passen.

Bovendien zijn HOA-bestuursleden normaal gesproken vrijwilligers en zijn ze mogelijk niet goed opgeleid om onroerend goed te beheren, complexe financiële kwesties aan te pakken of een ongelijksoortige groep mensen te verenigen voor een gemeenschappelijk doel. Omdat de leiding van VvE’s consensus moet bereiken bij het nemen van beslissingen over onderhoud en upgrades, is het ook mogelijk dat er conflicten ontstaan ​​tussen VvE-leden die het niet eens zijn.

Speciale overwegingen

In sommige gevallen kunnen VvE’s aanzienlijke financiële en juridische macht uitoefenen over de eigenaren van onroerend goed in hun zone. VvE’s innen maandelijkse of jaarlijkse VvE-vergoedingen. VvE-vergoedingen bedragen doorgaans tussen $ 200 en $ 400 per maand, maar ze kunnen variëren van minder dan $ 100 tot meer dan $ 10.000 in luxe buurten of gemeenschappen.

VvE-vergoedingen dragen ook vaak bij aan het reservefonds van de vereniging, dat wordt gereserveerd voor grote renovatieprojecten of noodgebruik. Naast reguliere vergoedingen kunnen VvE’s ook speciale aanslagen opleggen aan huiseigenaren wanneer de vereniging onvoldoende reserves heeft om onverwachte reparaties aan gemeenschappelijke ruimtes, zoals trottoirs of parkeerplaatsen, te betalen.

Het bestuur van de VvE, dat meestal verantwoordelijk is voor de financiën van de organisatie, houdt toezicht op de inzameling en het beheer van fondsen. Naast het vaststellen van rechten en aanslagen, kan het bestuur boetes opleggen aan huiseigenaren die de regels overtreden of de gemeenschappelijke ruimtes beschadigen. Naast het opleggen van boetes, kunnen VvE’s ook een pandrecht op een onroerend goed plaatsen als een huiseigenaar ernstig achterloopt op hun contributie. Bestaande HOA-pandrechten kunnen het moeilijk maken om het huis te verkopen, tenzij ze worden gewist.

Voorbeeld van een Vereniging van Eigenaren

Soms halen conflicten met betrekking tot VvE de landelijke krantenkoppen. Begin 2014 begonnen eenhuiseigenaar in Indianapolis en zijn VvE een geschil over de zonnepanelen op het dak van zijn huis. Om de energie van de zon volledig op te vangen, moeten de zonnepanelen naar het zuiden gericht zijn – een richting die de VvE niet toestaat, omdat ze te zichtbaar zijn voor de straat en andere buren.

Hoewel de bewoordingen in het VvE-convenant zonnepanelen toestaan, is het vaag over de plaatsing ervan. Met de steun van verschillende staatswetgevers probeerde de huiseigenaar een wetsvoorstel te krijgen dat werd aangenomen door de Algemene Vergadering van Indiana die HOA’s zou verbieden om zonnepanelen of hun plaatsing op enigerlei wijze te beperken. In 2018 en 2019 zijn wetsvoorstellen ingediend, maar niet aangenomen. In 2020 is een nieuwe wet ingevoerd.

Veel Gestelde Vragen

Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Een vereniging van huiseigenaren (VvE) is een organisatie die belast is met het regelen van de zaken van een vastgoedontwikkeling die eigendom is van meerdere partijen, zoals een appartementencomplex. VvE’s zijn verantwoordelijk voor taken zoals ervoor zorgen dat het gebouw regelmatig wordt onderhouden, beslissen of ze grotere renovatieprojecten willen uitvoeren, zoals het vervangen van de kamer van het gebouw, en het opstellen en handhaven van de statuten van het gebouw. Om hun activiteiten te financieren, brengen VvE’s hun leden maandelijkse VvE-kosten in rekening, meestal in het bereik van $ 200 tot $ 400 per maand. VvE’s hebben ook de bevoegdheid om de statuten van de gemeenschap af te dwingen, bijvoorbeeld door boetes op te leggen aan inwoners die weigeren te voldoen.

Wat zijn de voor- en nadelen van het behoren tot een VvE?

VvE’s kunnen individuele eigenaren ten goede komen door de nodige managementdiensten te bieden. Zonder een VvE zouden de eigenaren van een flatgebouw bijvoorbeeld onderling moeten afstemmen om te beslissen over veelvoorkomende problemen, zoals afvalverwijdering in het hele gebouw, reparaties aan gebouwen en gemeenschapsbeleid. Dit kan voor bewoners erg tijdrovend zijn en kan leiden tot conflicten en meningsverschillen tussen eigenaren. Aan de andere kant kunnen VvE’s ook problemen veroorzaken voor eigenaren in de mate dat de eigenaar het niet eens is met de gemeentelijke statuten of uitgavenbeslissingen van de VvE.

Welke wettelijke bevoegdheden heeft een VvE?

Individuele VvE’s hebben verschillende juridische bevoegdheden, afhankelijk van hoe ze zijn ontworpen. Over het algemeen hebben VvE’s echter de wettelijke bevoegdheid om gemeenschapsbeleid op te stellen en af ​​te dwingen, bijvoorbeeld of roken, huisdieren of verhuur zijn toegestaan ​​in het gebouw. VvE’s zullen ook beslissen over budgetten voor het gebouw en hebben de bevoegdheid om maandelijkse of eenmalige vergoedingen aan hun leden in rekening te brengen. Als een lid weigert deze vergoedingen te betalen of zich te houden aan het gemeenschapsbeleid, kunnen HOA’s een reeks straffen opleggen. In veel gevallen kunnen deze straffen geldboetes, de beperking van gemeenschapsprivileges en zelfs rechtszaken omvatten.

 

Related Posts