Verbetering erfpacht
Wat is een verbetering van de erfpacht?
Verbeteringen in erfpacht zijn alle wijzigingen die aan een huurwoning worden aangebracht om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder. Dit kunnen aanpassingen zijn zoals schilderen, het plaatsen van scheidingswanden, het veranderen van de vloer of het plaatsen van op maat gemaakte verlichtingsarmaturen. Verbeteringen in het erfpachtrecht kunnen worden uitgevoerd door de verhuurder – die dit kan aanbieden om de verhandelbaarheid van hun huureenheid te vergroten – of door de huurders zelf.
Hoewel de economische levensduur van de meeste verbeteringen in erfpacht vijf tot tien jaar bedraagt, vereist de Internal Revenue Code dat de afschrijving voor dergelijke verbeteringen plaatsvindt gedurende de economische levensduur van het gebouw.
Hoe verbeteringen op het gebied van erfpacht werken
Verbeteringen in erfpacht staan ook bekend als verbeteringen aan huurders of uitbouwen en worden over het algemeen uitgevoerd door verhuurders van commercieel onroerend goed. Verhuurders kunnen deze verbeteringen verzorgen voor bestaande of nieuwe huurders. De aanpassingen zijn afgestemd op de behoeften van een specifieke huurder en hun behoeften.
Wat zijn verbeteringen op het gebied van erfpacht, hangt af van de toepassing van wijzigingen in een structuur van een verhuurder om een huurder te huisvesten. Het aanbrengen van wijzigingen in de ruimte van één huurder kwalificeert echter niet als een verbetering van de erfpacht aan de buren van die huurder. Veranderingen aan de buitenkant van een gebouw of het landschap zijn ook niet van toepassing. Als een verhuurder het dak van het gebouw vervangt, de lift upgradet of de parkeerplaats plaveit, worden geen van deze wijzigingen beschouwd als verbeteringen in de erfpacht, aangezien ze niet ten goede komen aan een specifieke huurder.
Alleen verbeteringen aan het interieur van de ruimte van een specifieke huurder worden beschouwd als verbeteringen in de erfpacht.
Na afloop van de huurovereenkomst zijn de verbeteringen doorgaans eigendom van de verhuurder, tenzij anders vermeld in de overeenkomst. Als de huurder ze kan meenemen, moet hij ze verwijderen zonder enige schade aan de woning.
Voorbeelden van erfpachtverbeteringen
Verhuurders kunnen betalen voor verbeteringen in erfpacht om huurders aan te moedigen ruimtes voor langere tijd te huren, vooral in de detailhandel. Een bedrijfseigenaar huurt bijvoorbeeld een gebouw voor zijn discgolfwinkel. De verhuurder kan ervoor kiezen om vier muren toe te voegen aan het gehuurde gebied om ingebouwde displays en opslagruimtes voor de schijven te creëren. Deze wijzigingen worden beschouwd als verbeteringen in de erfpacht.
Laten we nog een voorbeeld nemen uit de detailhandel. De eigenaar van winkel A besluit ruimte te huren via bedrijf B. De winkel heeft maar vier muren en geen andere voorzieningen. Door middel van de huuronderhandelingen stemt bedrijf B – de verhuurder – ermee in om rekken, een servicebalie voor kassa’s en een display met speciale verlichting te installeren voordat winkel A de deuren opent.
Belangrijkste leerpunten
- Een verbetering van het erfpachtrecht is een wijziging die wordt aangebracht in een huurwoning om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder.
- Verhuurders kunnen akkoord gaan met deze verbeteringen voor bestaande of nieuwe huurders.
- Verbeteringen in erfpacht kunnen worden aangebracht door de verhuurder of huurder.
- Schilderen, scheidingswanden plaatsen of verlichtingsarmaturen op maat maken en vloeren verwisselen zijn stuk voor stuk verbeteringen in erfpacht.
- Uitbreidingen van gebouwen, liften en roltrappen, daken, brandbeveiligings, alarm- en beveiligingssystemen en HVAC-systemen kwalificeren niet als verbeteringen op het gebied van erfpacht.
Soorten erfpachtverbeteringen
Een verhuurder kan voor verbeteringen in de commerciële erfpacht betalen door middel van een vergoeding voor huurdersverbetering (TIA). In dit geval staat de verhuurder een vast budget voor verbeteringen toe, meestal $ 5 tot $ 15 per vierkante voet, en houdt hij toezicht op het project. Ondertussen controleert de huurder het renovatieproces, wat tijdrovend kan zijn. Bij overschrijding van projectbudgetten dekt de huurder het saldo.
Ook voor verbeteringen aan de erfpacht kunnen huurkortingen worden aangeboden. De verhuurder biedt de huurder een gratis of verminderde huur aan voor een bepaald aantal maanden, zoals één maand gratis per jaar op de huurovereenkomst, als middel voor de huurder om te besparen op ruimteveranderingen. De huurder houdt doorgaans toezicht op het project en heeft controle over de huurverbeteringen. De huurder is ook verantwoordelijk als de kosten de begrote bedragen overschrijden. Daarnaast kan de huur op een later tijdstip worden verhoogd, waardoor de huurder op lange termijn meer moet betalen voor de ruimte.
Een andere vorm van erfpachtverbetering is een bouwnormvergoeding. De huurder kan kiezen uit verschillende keuzes die de verhuurder biedt, zoals een van de vier kleuren verf. Deze items voldoen mogelijk niet aan de behoeften van de huurder en hij is mogelijk niet tevreden met de resultaten. Extra verbeteringen worden door de huurder gedekt. De verhuurder houdt toezicht op het project.
Regels voor verbeteringen van erfpacht
Er zijn wijzigingen aangebracht in de manier waarop verhuurders en huurders aftrek kunnen claimen na de nieuwe Tax Cuts and Jobs Act in 2017.
In december 2015 keurde het Amerikaanse Congres de Wet op de bescherming van Amerikanen tegen belastingverhogingen (PATH) goed, die veel belastingbepalingen met betrekking tot afschrijving heeft gewijzigd en uitgebreid, waaronder verbeteringen op het gebied van erfpacht. De wet voorzag permanent in een voorziening voor belastingbesparing die 15-jarige lineaire kostendekking mogelijk maakt op gekwalificeerde verbeteringen van het erfpachtrecht.
Volgens die richtlijnen mochten verhuurders en huurders niet met elkaar in verband worden gebracht, verbeteringen kwamen alleen in aanmerking als ze werden aangebracht in het interieur van het gebouw terwijl alleen die huurder de ruimte bewoonde, en verbeteringen in erfpacht moesten na drie jaar van de bouw eerst worden voltooid bezet zijn voor service.
De nieuwe belastingwet in 2017 wijzigde een aantal vereisten. Er moeten nog verbeteringen worden aangebracht aan het interieur van het gebouw, wat betekent dat uitbreidingen van gebouwen, liften en roltrappen, daken, brandbeveiliging, alarm- en beveiligingssystemen, en HVAC-systemen nog steeds niet in aanmerking komen. Het gekwalificeerde verbeterobject vereist niet langer dat beide partijen – verhuurder en huurder – los van elkaar staan. Het schafte ook de vereiste van drie jaar af, door te stellen dat alle verbeteringen kunnen worden aangebracht “na de datum waarop het onroerend goed voor het eerst in gebruik werd genomen”, aldus de Internal Revenue Service (IRS).
Aanspraak maken op verbeteringen in erfpacht
De Internal Revenue Service (IRS) staat geen inhoudingen toe voor verbeteringen. Maar omdat verbeteringen als onderdeel van het gebouw worden beschouwd, zijn ze vatbaar voor afschrijving. De IRS staat aftrekkingen toe, zolang aan de hierboven vermelde voorwaarden wordt voldaan. Degene die het werk doet, mag de afschrijving in mindering brengen – of het nu de verhuurder of de huurder is. De nieuwe belastingwet verhoogde het maximaal toegestane bedrag van $ 500.000 tot $ 1 miljoen.