Een beknopte handleiding om uw volwassen kind te helpen een huis te kopen
24 juni 2021 22:33
Een beknopte handleiding om uw volwassen kind te helpen een huis te kopen
Op de huidige markt kunnen jonge beginnende huizenkopers verstrikt raken in een web van studentenschulden, stijgende huizenprijzen en strenge hypotheekvereisten. Als gevolg hiervan komt enige hulp van ouders vaker voor. Volgens de National Association of Realtors gaf meer dan een kwart van de huizenkopers tussen de 22 en 29 jaar aan dat contante geschenken van familie en vrienden de bron waren van hun aanbetalingen, terwijl anderen leningen verstrekten.
De middelen hebben om uw volwassen kinderen te helpen een huis of appartement te kopen, is een zegen en een luxe. Maar bedenk voordat u op de stippellijn tekent hoe u dit het beste kunt doen.
Gemeenschappelijke manieren om uw kinderen te helpen
Er zijn veel manieren om een kind te helpen bij het kopen van een huis, en een van de meest voorkomende is het gewoon op uw naam te kopen en het aan uw kind te verhuren of te geven. Onroerend goed is een investeringsmogelijkheid en er zijn millennials van kust tot kust die in appartementen wonen die legaal de pied-à-terres van hun ouders zijn.
Er zijn andere mogelijkheden:
Zorg voor de aanbetaling voor het huis van het kind.
Mede-eigenaar van het huis met uw kind. Uw bijdrage zou u een eigen vermogen in huis opleveren. Bij verkoop krijgt u uw geld terug.
Koop een woning met meerdere units of een plaats die groot genoeg is voor huisgenoten om de kosten te compenseren.
Financier de huisaankoop van uw kind en maak het officieel door er een echte hypotheek van te maken. Een hypotheekverstrekker kan helpen bij het correct structureren van de lening en de betalingsvoorwaarden, en kan zelfs maandelijkse overzichten en belastingformulieren genereren.
Fiscale gevolgen van geldgeschenken
Om belastingtechnische redenen ouders vaak kiezen om gift nakomelingen met het geld dat ze nodig hebben in plaats van te betalen de kosten die rechtstreeks. Deuitsluiting van schenkbelasting in 2020 is $ 15.000 per ontvanger en per belastingbetaler per jaar.
U en uw partner kunnen uw kind en de partner van uw kind bijvoorbeeld in totaal $ 60.000 schenken ($ 15.000 x 2 ouders x 2 ontvangers). Dat is in veel Amerikaanse steden een behoorlijke aanbetaling.
Belangrijkste leerpunten
Er zijn veel manieren om uw kind te helpen bij het kopen van hun eerste huis. U kunt overwegen om mede-eigenaar te worden, de hypotheek te verstrekken of contant geld te schenken voor de aanbetaling.
Helpt u met geld, dan helpt de schenkingsvrijstelling u allebei.
Voorkom dat u uw pensioenfondsen overvalt of schulden maakt.
Je kunt het eerste geschenk volgen met een ander geschenk van $ 60.000 ($ 15.000 x 2 schenkende ouders x 2 ontvangers) op 1 januari van volgend jaar, ervan uitgaande dat de IRS het bedrag niet verandert.
Het totaal van $ 120.000 telt niet als inkomen en is niet onderworpen aan federale inkomstenbelasting op de belastingaangifte van uw kind.
Houd er rekening mee dat het geld moet worden ingekocht, bijgehouden en gedocumenteerd. Gebruik een hypotheekprofessional die hier ervaring mee heeft om de transactie te beveiligen.
Voordat u een hypotheek ondertekent
Sommige kredietverstrekkers eisen dat alle partijen op de titel op het hypotheekcontract staan. Zelfs als het de bedoeling is dat het kind de maandelijkse hypotheekbetalingen doet, zijn de ouders ook financieel verantwoordelijk voor de schuld.
Maar als de ouders geen hypotheek hebben, kunnen ze geen gebruik maken van dehypotheekrenteaftrek. Zelfs een renteloze lening van een ouder aan een kind kan voor de ouder belastingplichtig zijn. De IRS gaat ervan uit dat u rente verdient, zelfs als u dat niet doet, en dat is belastbaar inkomen.
Ouderleningen dragen bij aan de schuldenlast van het kind en kunnen de kans van het kind om in aanmerking te komen voor financiering op zich schaden. Aan de positieve kant stelt een correct geregistreerde lening het kind in staat om de aftrekposten tijdens belastingtijd te maximaliseren.
Als u mede-ondertekent voor een hypotheek en het kind komt in gebreke, dan bent u evenzeer verantwoordelijk.
Zelfs als de ouders een aanbetaling doen, zal het kind nog steeds in aanmerking moeten komen voor de hypotheek, en dat omvat het hebben van kasreserves, een vaste baan en een stabiel inkomen.
Kredietverstrekkers staan contante geschenken toe
Dat gezegd hebbende, staan hypotheekverstrekkers doorgaans toe dat de aanbetaling op een primaire woning geheel of gedeeltelijk wordt gecompenseerd met contante giften, zolang aan andere vereisten wordt voldaan.
De Home Possible Advantage-hypotheek van Freddie Mac zorgt er bijvoorbeeld voor dat de volledige aanbetaling van 3% afkomstig is van geschenken.
Mogelijke belastingbesparingen voor ouders
Ouders die een huis kopen en hun kind daarin laten wonen, kunnen mogelijk aanzienlijke belastingaftrek krijgen. Onroerende voorheffing, hypotheekrente, reparaties, onderhoud en structurele verbeteringen zijn over het algemeen aftrekbaar voor een tweede woning.
Hoewel een huisbaas elk jaar tot $ 25.000 aan verliezen kan aftrekken, hebben ouders te maken met andere regels bij het verhuren aan familieleden. Als het kind geen huur betaalt, wordt dit beschouwd als persoonlijk gebruik van de woning en zijn huurgerelateerde aftrekposten niet toegestaan.
Fiscale complicaties
Als het kind echter kamergenoten heeft die huur betalen, kan de ouder mogelijk de huurgerelateerde aftrekposten nemen terwijl het kind daar huurvrij kan wonen.
Houd er rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek alleen mag worden afgetrokken door iemand die de hypotheek betaalten (gedeeltelijk) eigenaar is van de woning. Als de ouder de eigendomstitel heeft maar het kind de hypotheek elke maand betaalt, kan geen van beide de renteaftrek nemen. Als het kind een percentage van de woning bezit, kan het dat deel van de rente aftrekken.
Kapitaal opbouwen en langetermijninvesteringen
Helpen met hypotheekbetalingen is misschien financieel verstandiger dan een kind een maandelijkse huurtoeslag te geven of de maandelijkse huur te betalen. Door een hypotheek af te betalen, ontstaat er een eigen vermogen in het huis, en worden huizen bezittingen – meestal waardeverminderende bezittingen.
Houd er rekening mee dat residentieel onroerend goed het beste kan worden beschouwd als een langetermijninvestering. In de regel moeten de meeste kopers een huis drie tot vijf jaar aanhouden om kostendekkend te zijn.
Als ouders ervoor kiezen om een lage rente lening aan het kind, en werd in feite de hypotheek kredietverstrekker, zullen ze genieten van een beetje van de inkomsten uit de maandelijkse betalingen. Zelfs een lening met een lage rente kan het rendement van veel conservatieve investeringen overtreffen.
De hoge kosten van tweede huizen
Huizen die door ouders als tweede huis of als investering worden gekocht, vereisen vaak grotere aanbetalingen, omdat ze niet in aanmerking komen voor de genereuze, op first-timers gerichte hypotheken zoals door de Federal Housing Administration (FHA) gesteunde leningen.
“Het verschil tussen een primaire [woning] hypotheek en een investeringshypotheek is aanzienlijk”, zegt Linda Robinson, een makelaar en kredietmedewerker bij Cabrillo Mortgage in San Diego. “Je moet ten minste 20% tot 30% op vastgoedbeleggingen zetten, en de [rente] tarieven zijn ook iets hoger. Als de kinderen überhaupt kredietwaardig zijn, kunnen de ouders er beter aan doen om mede-ondertekenaars en schenkers te zijn. dan degenen die uitgeleend zijn. “
Bovendien is de ouder als mede-ondertekenaar eindverantwoordelijk voor de schuld.
Ten slotte kan een ouder die mede-ondertekent voor – of geld geeft aan – een getrouwd kind dat vervolgens scheidt, verstrikt raken in een rommelige vermogensverdeling en een deel van of alle investering aan de ex-echtgenoot verliezen.
Navigeren door de emotionele kosten
Financiële verstrikking in gezinnen kan stress en conflicten veroorzaken. Broers en zussen buiten de uitwisseling kunnen jaloers of wrokkig zijn. Schenkers kunnen gefrustreerd raken door wat zij beschouwen als misbruik van het geschenk, maar machteloos zijn om er iets aan te doen.
Ontvangers van geschenken kunnen zich gefrustreerd voelen door de voorwaarden die aan een geschenk zijn verbonden in de vorm van verwachtingen en regels.
Sommige ouders kunnen zichzelf er niet toe brengen de consequenties af te dwingen als het kind zijn einde van de afspraak niet nakomt.
Financiële regelingen tussen gezinsleden kunnen vaak tot rommelige misverstanden leiden en zijn moeilijk of onmogelijk af te dwingen.
De beloningen van helpen
De voordelen van het kopen van een huis voor een kind of het verlenen van financiële hulp om het te verwerven zijn talrijk. Het kan het kind de belastingvoordelen van eigenwoningbezit geven en hem of haar helpen een goede kredietgeschiedenis op te bouwen.
De aankoop kan financieel een slimme zet zijn als het vermogen van de ouders groot genoeg is om successierechten of successierechten te heffen. Door nu de nalatenschap te verkleinen, zou de belastingdruk in de toekomst kunnen verminderen.
Het onroerend goed is ook een investering die de ouder uiteindelijk kan helpen om winst te maken of winst te maken, waarbij de kosten gaandeweg fiscaal aftrekbaar zijn.
Ga niet op een ledemaat uit
Ouders mogen nooit een huis voor een kind kopen als dit betekent dat ze hun vermogen om hun eigen rekeningen te betalen, hun eigen hypotheeklasten te betalen of hun levensstandaard na pensionering in gevaar brengen, in gevaar brengen.
Het is over het algemeen een slecht idee om te lenen tegen pensioenfondsen of een hoofdverblijfplaats of om een spaarrekening volledig te decimeren.
Emotionele gevolgen zijn moeilijker te meten dan financiële. Het maakt niet uit hoe u besluit het te benaderen – schenking, lening, mede-eigendom – zet het op schrift. Dit mag dan een liefdesdaad zijn, maar het moet als een zakelijke afspraak worden behandeld.