Recht op terugkoop
Wat is het recht op verlossing?
Het recht op aflossing geeft individuen die hun hypotheek niet hebben betaald de mogelijkheid om hun eigendom terug te vorderen door het verschuldigde bedrag (plus rente en boetes) te betalen voordat het executieproces begint, of, in sommige staten, zelfs na een executieverkoop (voor de executieverkoop). prijs, plus rente en boetes).1
Belangrijkste leerpunten
- Het recht op terugbetaling is een juridisch proces dat een achterstallige hypotheeklener in staat stelt zijn huis of ander onroerend goed terug te vorderen dat onderworpen is aan executieverkoop als hij in staat is om zijn verplichtingen op tijd terug te betalen.
- In sommige staten kan dit recht zelfs worden uitgeoefend als de geldschieter het onroerend goed al heeft doorverkocht, zolang het nog binnen de aflossingsperiode valt en aan alle voorwaarden is voldaan.
- Een succesvolle aflossing vereist doorgaans ook dat de lener alle kosten terugbetaalt die aan de uitlener of andere partijen zijn gemaakt als gevolg van het executieproces.
Inzicht in het recht op verlossing
Wanneer een individu een hypotheek krijgt om een huis te kopen, dient het huis zelf als onderpand voor de lening. Dat betekent dat de huiseigenaar het eigendom van het huis verliest als hij zijn betalingen niet nakomt. Veel hypotheeknota’s bevatten het recht op marktafscherming, dat het vermogen van een geldschieter beschrijft om bezit te nemen van een onroerend goed via een juridisch proces dat afscherming wordt genoemd en waarin de voorwaarden worden uiteengezet waaronder de geldschieter het recht heeft om uit te sluiten. (Staats- en nationale wetten regelen ook het recht op uitsluiting.)
Wanneer huiseigenaren hun hypotheekbetalingen niet nakomen, kunnen geldschieters een beroep doen op hun recht op marktafscherming. Kredietverstrekkers moeten zich aan specifieke procedures houden om een afscherming legaal te maken. Ten eerste moeten ze de lener een ingebrekestelling sturen om hem erop te wijzen dat zijn lening in gebreke blijft vanwege gemiste betalingen. De huiseigenaar heeft dan over het algemeen een bepaalde hoeveelheid tijd om eventuele gemiste betalingen goed te maken en afscherming te voorkomen. Ze zullen waarschijnlijk naast een eventueel openstaand saldo ook kosten voor te late betaling moeten betalen. Ze kunnen deze tijd ook gebruiken om de afscherming te bestrijden als ze van mening zijn dat de geldschieter niet echt het recht heeft om het onroerend goed af te schermen.
Als een huis uiteindelijk wordt afgeschermd, zal de geldschieter het onroerend goed over het algemeen verkopen om het verloren geld terug te verdienen met de lening. Het recht op aflossing geeft hypotheekgevers de mogelijkheid om hun eigendom terug te vorderen en een executieverkoop te stoppen, of, in sommige gevallen, zelfs hun eigendom terug te kopen nadat een verkoop heeft plaatsgevonden.
De mogelijkheid om een aflossingsrecht uit te oefenen, evenals hoe lang de aflossingsperiode is, varieert van staat tot staat.
Hoe het recht op verlossing kan worden uitgeoefend
Een recht op terugkoop kan worden uitgeoefend gedurende een tijdsbestek dat de terugkoopperiode wordt genoemd en die kan plaatsvinden vóór of soms nadat een executieveiling is afgelopen. Elke staat staat leners toe hun terugbetalingsrechten uit te oefenen voordat de executieprocedure wordt beëindigd. Veel staten staan ook toe dat het recht op terugbetaling wordt uitgeoefend na een executieverkoop, wat het wettelijke recht op terugbetaling wordt genoemd. In dit geval kunnen de terugbetalingsregels verschillen van het afbetalen van alle uitstaande schulden die vóór de verkoop bestonden, en is het mogelijk dat alleen de executieprijs plus andere vergoedingen en boetes moet worden betaald.
Ondanks de mogelijkheid om het terugbetalingsrecht uit te oefenen vóór een executieverkoop, hebben kredietnemers de neiging om alleen een recht op terugbetaling uit te oefenen na een executieverkoop als ze dat al doen. Dit komt doordat leners die al voldoende geld hebben om de kosten van het afbetalen van de volledige uitstaande schuld plus andere vergoedingen te dekken, waarschijnlijk niet in gebreke zijn geraakt.
Hoe het recht op aflossing kredietnemers helpt
Theoretisch kan het recht op aflossing hypotheekgevers helpen om thuis te blijven. In werkelijkheid wordt het recht op terugbetaling echter niet regelmatig uitgeoefend, omdat de meeste kredietnemers die in gebreke blijven, niet de mogelijkheid hebben om de grote sommen contant geld te verzamelen die nodig zijn om het recht uit te oefenen.
Het is echter mogelijk dat de lener in bepaalde omstandigheden winst maakt wanneer hij een recht op terugbetaling uitoefent na een executieverkoop. Een woning kan in een executieveiling onder de marktwaarde worden verkocht. Als de staat van de lener toestaat dat het terugbetalingsrecht wordt uitgeoefend na een dergelijke verkoop, kan de lener mogelijk het eigendom terugnemen. De lener zou de executieverkoopprijs plus extra kosten terugbetalen, die mogelijk lager zijn dan de schuld die op de hypotheek verschuldigd is. Ze zouden het huis dan tegen of boven de marktwaarde kunnen doorverkopen en het verschil als winst kunnen behouden. Dit zou niet in elke staat werken; in sommige omstandigheden kan een wettelijk recht op terugbetaling nog steeds de volledige terugbetaling van de schuld vereisen in plaats van de prijs van executieverkoop.