24 juni 2021 14:12

Marktafscherming

Wat is afscherming?

Marktafscherming is het juridische proces waarmee een geldschieter probeert het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening terug te vorderen door eigendom te worden van en het met hypotheek bezwaarde onroerend goed te verkopen. Doorgaans wordt wanbetaling geactiveerd wanneer een lener een bepaald aantal maandelijkse betalingen mist, maar het kan ook gebeuren wanneer de lener niet voldoet aan andere voorwaarden in het hypotheekdocument.

Belangrijkste leerpunten

  • Marktafscherming is een juridisch proces waarmee kredietverstrekkers het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening kunnen terugkrijgen door eigendom te worden van en het met hypotheek bezwaarde onroerend goed te verkopen.
  • Het executieproces verschilt per staat, maar over het algemeen proberen geldschieters samen te werken met leners om hen te laten verstrikt raken in betalingen en afscherming te voorkomen.
  • Het gemiddelde aantal dagen voor het executieproces is 673; de tijdlijn verschilt echter sterk per staat.

Inzicht in afscherming

Het executieproces ontleent zijn juridische basis aan een hypotheek- of trustovereenkomst, die de geldschieter het recht geeft om een ​​onroerend goed als onderpand te gebruiken voor het geval de lener zich niet aan de voorwaarden van het hypotheekdocument houdt.

Hoewel het proces per staat verschilt, begint het executieproces over het algemeen wanneer een lener in gebreke blijft of ten minste één hypotheekbetaling mist. De geldschieter stuurt vervolgens een bericht van gemiste betaling dat aangeeft dat ze de betaling van die maand niet hebben ontvangen.

Als de lener twee betalingen mist, stuurt de uitlener een aanmaningsbrief. Hoewel dit ernstiger is dan een gemiste betaling, is de geldschieter mogelijk nog steeds bereid om regelingen te treffen voor de lener om de gemiste betalingen in te halen.

De geldverstrekker stuurt een ingebrekestelling na 90 dagen niet- nakoming. De lening wordt overgedragen aan de executie-afdeling van de kredietgever en de lener heeft doorgaans nog eens 90 dagen om de betalingen af ​​te wikkelen en de lening te herstellen (dit wordt de herstelperiode genoemd).

Aan het einde van de herstelperiode begint de geldschieter met uitsluiting als de huiseigenaar de gemiste betalingen niet heeft ingehaald.


Als uw hypotheek wordt gedekt door de federale overheid en u loopt achter op uw hypotheek vanwege een COVID-19-gerelateerde financiële tegenspoed, komt u mogelijk in aanmerking om betalingen op te schorten, oorspronkelijk voor 12 maanden zonder late vergoedingen, maar onlangs verlengd door uitvoeringsbesluit van president Biden tot 31 maart 2021.

Het executieproces verschilt per staat

Elke staat heeft wetten die het executieproces regelen, inclusief de kennisgevingen die een geldschieter openbaar moet plaatsen, de opties van de huiseigenaar om de lening actueel te maken en afscherming te vermijden, en de tijdlijn en het proces voor de verkoop van het onroerend goed.

Een afscherming – zoals in de feitelijke handeling van een geldschieter die een onroerend goed in beslag neemt – is doorgaans de laatste stap na een langdurig proces van voorafgaande uitsluiting. Vóór afscherming kan de geldschieter verschillende alternatieven aanbieden om afscherming te voorkomen, waarvan er vele de negatieve gevolgen van een afscherming voor zowel de koper als de verkoper kunnen bemiddelen.

In 22 staten – waaronder Florida, Illinois en New York – is gerechtelijke afscherming de norm. Dit is waar de geldschieter door de rechtbank moet gaan om toestemming te krijgen voor uitsluiting door te bewijzen dat de lener achterstallig is. Als de afscherming wordt goedgekeurd, veilt de lokale sheriff het onroerend goed aan de hoogste bieder om te proberen terug te verdienen wat de bank verschuldigd is, of de bank wordt de eigenaar en verkoopt het onroerend goed via de traditionele route om de verliezen terug te verdienen.

De andere 28 staten – waaronder Arizona, Californië, Georgia en Texas – maken voornamelijk gebruik van niet-gerechtelijke afscherming, ook wel de  kracht van verkoop genoemd. Dit type afscherming is meestal sneller dan een gerechtelijke afscherming en gaat niet via de rechtbank, tenzij de huiseigenaar de geldschieter klaagt.

Hoe lang duurt marktafscherming?

Volgens het Amerikaanse Foreclosure Market Report van ATTOM Data Solutions, een aanbieder van vastgoedgegevens, waren eigendommen die in het derde kwartaal van 2020 waren afgeschermd (de meest recente beschikbare gegevens) gemiddeld 830 dagen bezig met het afschermingproces. Dit is een stijging van 21,1% ten opzichte van het gemiddelde van 685 dagen in het voorgaande kwartaal in het executieproces, maar licht gedaald ten opzichte van 841 dagen in het derde kwartaal van 2019.

Het gemiddelde aantal dagen verschilt per staat vanwege verschillende wetten en afschermingstermijnen. De staten met het langste gemiddelde aantal dagen voor eigendommen die in het derde kwartaal van 2020 werden afgeschermd, waren:

  • Hawaii (1.741 dagen)
  • New Jersey (1.527 dagen)
  • New York (1423 dagen)

Staten met de kortste gemiddelde tijden voor uitsluiting in dezelfde periode waren:

  • Virginia (180 dagen)
  • Minnesota (208 dagen)
  • Alaska (213 dagen)

De onderstaande grafiek toont het gemiddelde aantal dagen tot marktafscherming op kwartaalbasis sinds het eerste kwartaal van 2007.

Kunt u afscherming voorkomen?

Zelfs als een lener een betaling of twee heeft gemist, kunnen er nog steeds manieren zijn om afscherming te voorkomen. Enkele alternatieven zijn:

  • Herstel : tijdens de herstelperiode kan de lener vóór een bepaalde datum terugbetalen wat hij of zij verschuldigd is (inclusief gemiste betalingen, rente en eventuele boetes) om weer op het goede spoor te komen met de hypotheek.
  • Korte herfinanciering : dit is een soort herfinanciering waarbij het nieuwe geleende bedrag lager is dan het uitstaande saldo, en de geldschieter kan het verschil vergeven om de lener te helpen afscherming te voorkomen.
  • Speciale verdraagzaamheid : Als de lener tijdelijk financiële problemen heeft – zoals medische rekeningen of een daling van het inkomen – kan de uitlener ermee instemmen de betalingen voor een bepaalde tijd te verminderen of op te schorten.

Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).

Gevolgen van afscherming

Als een onroerend goed niet wordt verkocht op een executieveiling of als het er anders nooit doorheen is gegaan, nemen kredietverstrekkers – vaak banken – doorgaans het eigendom over en kunnen ze het toevoegen aan een opgebouwde portefeuille van afgeschermde eigendommen, ook wel  eigendom van onroerend goed genoemd (REO ).

Afgeschermde eigendommen zijn doorgaans gemakkelijk toegankelijk op de websites van banken. Dergelijke eigendommen kunnen aantrekkelijk zijn voor vastgoedbeleggers omdat banken ze in sommige gevallen verkopen met een korting op hun marktwaarde, wat uiteraard weer een negatief effect heeft op de kredietverstrekker.

Voor de lener verschijnt een executieverklaring binnen een maand of twee op een kredietrapport – en blijft daar zeven jaar vanaf de datum van de eerste gemiste betaling. Na zeven jaar wordt de afscherming verwijderd uit het kredietrapport van de lener.

Related Posts