Kracht van verkoop
Wat is een verkoopkracht?
Een verkoopbevoegdheid is een clausule die is geschreven in een hypotheeknota die de hypotheekhouder machtigt om het onroerend goed te verkopen in geval van wanbetaling om de hypotheekschuld terug te betalen. Verkoopmacht is in veel staten toegestaan als onderdeel van het recht van een geldschieter om een marktafscherming te zoeken.
Belangrijkste leerpunten
- Verkoopmacht is een hypotheekclausule die de geldschieter in staat stelt een onroerend goed in gebreke af te schermen en te verkopen om de rest van de lening terug te vorderen.
- Deze clausule, die legaal is in veel Amerikaanse staten, maakt een executieproces mogelijk dat de rechtbanken omzeilt voor snellere resultaten.
- Als een hypotheek ook een aflossingsrecht bevat, kan de kredietnemer die in gebreke blijft, zijn eigendom terugkrijgen door alle verschuldigde rente en hoofdsom terug te betalen, evenals alle executiekosten, of de executieverkoopprijs plus vergoedingen.
Een verkoopkracht begrijpen
De verkoopbevoegdheidsclausule beroept zich op het recht op marktafscherming, dat beschrijft hoe een geldschieter een woning in bezit kan nemen via een juridisch proces dat afscherming wordt genoemd . Kredietverstrekkers kunnen hun recht op uitsluiting gebruiken wanneer een huiseigenaar zijn hypotheekbetalingen niet nakomt. De voorwaarden van de hypotheek zullen de voorwaarden schetsen waaronder de geldschieter het recht heeft om uit te sluiten. Staats- en nationale wetten regelen ook het recht op uitsluiting.
Hypotheken met een verkoopbevoegdheidsclausule kunnen de lener in een positie brengen waarin hij een snel executieproces ondergaat als hij in gebreke blijft. De lener zou in staat kunnen zijn om een rechterlijke toetsing af te dwingen van een afscherming die was toegestaan onder verkoopbevoegdheid. Ze moeten doorgaans een rechtszaak aanspannen om de zaak voor de rechtbank te brengen.
Kracht van verkoop verhinderingen worden ook wel niet-gerechtelijke verhinderingen genoemd.
Verkoopbevoegdheid versus gerechtelijke afscherming
Meer dan de helft van alle staten staan clausules over verkoopbevoegdheden toe, die executieverkopen zonder rechterlijke toetsing mogelijk maken. De geldschieter moet specifieke richtlijnen en procedures volgen om actie te ondernemen. Nadat de lener in gebreke blijft met de hypotheek, moet de kredietgever doorgaans op de hoogte stellen van de aanstaande afscherming. Dit kan in de vorm van een brief aan de lener zijn, maar ook in de vorm van een openbare kennisgeving dat het onroerend goed te koop zal staan. De geldschieter moet mogelijk een derde partij inschakelen om de executieverkoop uit te voeren. Een lener kan na een default een kleine waarschuwing krijgen dat er een verkoopbevoegdheidclausule is geïmplementeerd en dat het onroerend goed zal worden verkocht.
Een geldschieter die een verkoopbevoegdheidclausule gebruikt om een onroerend goed af te schermen, kan worden belet om een tekortkomingsoordeel tegen de kredietnemer te vragen. Wanneer een onroerend goed wordt verkocht via een executieveiling, is het mogelijk dat de verkoop een netto-opbrengst oplevert die hoger is dan de schuld die op het onroerend goed verschuldigd was. De geldschieter en eventuele pandhouders moeten eerst worden gecompenseerd. Als er geld overblijft nadat alle schulden zijn vereffend, gaat het teveel naar de lener.
Gerechtelijke afscherming verwijst naar executieprocedures voor een onroerend goed waarin een hypotheek de clausule over verkoopbevoegdheid mist, en die dus via de rechtbank verloopt. Gerechtelijke afscherming is echter een lang proces, dat enkele maanden tot jaren kan duren.
Speciale overwegingen
In sommige staten hebben leners het recht om afgeschermd eigendom terug te vorderen als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Dit wordt het recht op terugbetaling genoemd en geeft eigenaren van onroerend goed die hun achterstallige belastingen of pandrechten op hun eigendom afbetalen, de mogelijkheid om uitsluiting of het veilen van hun eigendom te voorkomen, soms zelfs nadat een veiling of verkoop heeft plaatsgevonden.