Sectie 1031
Wat is sectie 1031?
Sectie 1031 is een bepaling van de Internal Revenue Code (IRC) waarmee een bedrijf of de eigenaren van vastgoedbeleggingen federale belastingen op sommige uitwisselingen van onroerend goed kunnen uitstellen.
De voorziening wordt gebruikt door beleggers die een onroerend goed verkopen en de opbrengst herinvesteren in een of meer andere eigendommen. Het is niet beschikbaar voor kopers of verkopers van persoonlijke woningen voor eigen gebruik.
Kwalificerende Section 1031-uitwisselingen worden 1031-uitwisselingen, soortgelijke uitwisselingen of Starker-uitwisselingen genoemd. Sectie 1031 is ook wel bekend als de Starker Loophole.
Belangrijkste leerpunten
- Sectie 1031 staat investeerders in bedrijfseigendommen toe om belastingen op de winsten van verkochte eigendommen uit te stellen om geld op te halen om andere eigendommen te kopen.
- Het wordt ook wel de Starker Loophole genoemd omdat de verkoop en aankoop niet gelijktijdig hoeven te gebeuren om in aanmerking te komen voor uitstel van belasting.
- De Sectie 1031-uitkering is niet beschikbaar voor verkopers of kopers van persoonlijke woningen.
Sectie 1031 begrijpen
De naam Starker Loophole is aan de wet gehecht sinds een gerechtelijke uitspraak uit 1979 concludeerde dat een overeenkomst om eigendommen te ruilen, binnen bepaalde tijdslimieten, in wezen hetzelfde is als een gelijktijdige eigendomsoverdracht.
De maas in de wet was vroeger veel genereuzer. Vóór 31 december 2017 konden gelijkwaardige eigendommen elk van een breed scala aan echte en tastbare persoonlijke eigendommen zijn die worden aangehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden, waaronder franchises, kunst, apparatuur, handelsaandelen, effecten, partnerschapsbelangen, certificaten van vertrouwen, en economische belangen.
Voor 1031 uitwisselingen die na 31 december 2017 zijn afgesloten, is het enige toegestane onroerend goed zakelijk of investeringsvastgoed.
Regels voor het gebruik van Sectie 1031
Sectie 1031 schort de belasting op swaps van soortgelijk onroerend goed die tijdig worden uitgevoerd. Er zijn een aantal belangrijke stappen voor een goed gestructureerde 1031-uitwisseling:
- Het onroerend goed dat met de opbrengst wordt gekocht, moet soortgelijk zijn.
- De belasting moet worden betaald over elke “laars” in het jaar van de 1031-uitwisseling. Een boot is een waardetoevoeging aan de ruil die geen onroerend goed is.
- Zodra het bedrijf of investeringsvastgoed is verkocht, moet soortgelijk onroerend goed binnen 45 dagen worden geïdentificeerd en binnen 180 dagen worden verworven.
Over soortgelijk onroerend goed
Sectie 1031 definieert soortgelijke goederen als onroerend goed dat wordt aangehouden voor productief gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringsdoeleinden. Sectie 1031 schort de belasting op wanneer dit onroerend goed wordt verhandeld in een goed gestructureerde 1031-beurs voor gelijkwaardig onroerend goed dat nog steeds wordt aangehouden voor productief gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringen.
Over de “Boot”
Sectie 1031 staat een belegger toe contant geld of ander onroerend goed te geven of te ontvangen dat niet van hetzelfde soort is, naast het onroerend goed dat in dezelfde soort wordt uitgewisseld. Dergelijke toevoegingen aan de deal, wanneer ze worden gegeven of ontvangen in een 1031-uitwisseling, worden ‘boot’ genoemd.
Om in aanmerking te komen, moet de belegger de opbrengst van de verkoop van onroerend goed gebruiken voor de nieuwe belegging in onroerend goed binnen 180 dagen of de vervaldatum van de belastingaangifte.
De laars veroorzaakt belastbare winsten of verliezen in het jaar van de uitwisseling. Het belastbare bedrag dat niet wordt uitgesteld door artikel 1031 is het bedrag van de opstart.
Het belastbare bedrag dat wordt uitgesteld door Sectie 1031 is de meerwaarde of het verlies op het soortgelijk verhandeld onroerend goed.
Timing van de uitwisseling
Sectie 1031 geeft een belastingbetaler die zakelijk of investeringsvastgoed verkoopt 45 kalenderdagen vanaf de afsluiting om maximaal drie (en onder bepaalde omstandigheden vier of meer) gelijkaardige vervangende vastgoedeigenschappen te identificeren.
De vervanging moet worden verworven en de 1031-uitwisseling moet worden voltooid vóór de eerste van 180 kalenderdagen of de vervaldatum (met verlengingen) van de aangifte van de belastingbetaler.
Rapporteren van een 1031 Exchange
Hoewel de belasting wordt uitgesteld en er geen winst of verlies wordt opgenomen, moet de 1031-uitwisseling worden gerapporteerd opformulier 8824, Like-Kind Exchanges. In de instructies van het formulier wordt uitgelegd hoe de gegevens van de 1031-beurs moeten worden gerapporteerd.
De winst die uit de opstart wordt herkend, wordt gerapporteerd op formulier 8949, schema D ( formulier 1040 ) of formulier 4797, indien van toepassing. Als de afschrijving moet worden teruggevorderd, moet deze opgenomen winst mogelijk worden gerapporteerd als gewoon inkomen.