Wat is het belang van de kapitalisatiegraad bij beleggen in onroerend goed?
De kapitalisatievoet is de meest gebruikte basislijn voor het vergelijken van vastgoedbeleggingen. Het is analoog aan het geschatte effectieve rendement op een typische investering in effecten. Een contant eigendom van $ 100.000 met een maximumtarief van 4,5% zal bijvoorbeeld hetzelfde rendement opleveren als een belegging van $ 100.000 in effecten tegen 4,5%. Dit cijfer helpt vastgoedbeleggers bij het bepalen van het beste gebruik van hun investeringsfondsen.
Berekening van het kapitalisatietarief
Een eenvoudige formule voor het berekenen van het kapitalisatietarief is het jaarlijkse nettobedrijfsinkomen gedeeld door de totale acquisitiekosten. Deze formule is eigenlijk het omgekeerde van een standaard koers / winst-veelvoud.
Het netto bedrijfsresultaat kan worden berekend door van de bruto-inkomsten alle beheerkosten, kosten voor nutsvoorzieningen, onderhoud, verzekeringen, belastingen en andere bedrijfskosten af te trekken. Het netto bedrijfsresultaat houdt geen rekening met hypotheekbetalingen.
De aanschaffingskosten zijn meer dan de vermelde koopsom. Ze moeten rekening houden met bemiddelingskosten en afsluitingskosten. Indien de woning niet huurklaar is, dienen ook alle gemaakte kosten voor revalidatie te worden meegerekend.
Beleggers moeten kapitalisatietarieven vergelijken die dezelfde kosten omvatten. Het is bijvoorbeeld ongeldig om het ene kapitalisatietarief te vergelijken dat de huuropbrengsten verlaagt op basis van de gemiddelde jaarlijkse leegstand en een ander dat geen korting geeft.
Belang van kapitalisatiegraad
Het belangrijkste gebruik van het kapitalisatietarief is om onderscheid te maken tussen verschillende investeringsmogelijkheden. Als een belegging in effecten een geschat rendement van 4% biedt en een onroerend goed een kapitalisatiegraad van 8% heeft, zal een belegger zich waarschijnlijk op het onroerend goed concentreren.
Kapitalisatietarieven kunnen ook trends vormen voor eigenaren van commercieel onroerend goed. Trends kunnen laten zien waar de markt naartoe gaat, waardoor aanpassingen op basis van geschatte huurprijzen mogelijk zijn.
Er is een limiet aan het nut van het kapitalisatietarief; vastgoedbeleggingen met onregelmatige of gecompliceerde kasstromen kunnen niet vertrouwen op eenvoudige kapitalisatietarieven. Het is het beste om in plaats daarvan te vertrouwen op een analyse van de contante waarde van de kasstroom.