Betaalbaarheidsindex
Wat is een betaalbaarheidsindex?
Een betaalbaarheidsindex is een maatstaf voor het vermogen van een gemiddelde persoon om een bepaald item, zoals een huis, in een bepaalde regio te kopen. Een betaalbaarheidsindex gebruikt de waarde van 100 om de positie weer te geven van iemand die het mediane inkomen vaneen populatie verdient, met waarden boven de 100 die aangeven dat een item waarschijnlijk minder betaalbaar is en waarden onder de 100 die aangeven dat een item beter betaalbaar is.
Belangrijkste leerpunten
- Betaalbaarheidsindexen meten het vermogen van een persoon om een item te betalen, ervan uitgaande dat ze het gemiddelde gezinsinkomen voor hun land of regio verdienen.
- De meest voorkomende betaalbaarheidsindexen zijn gericht op huisvesting, omdat dit wordt gezien als een indicatie voor de totale kosten van wonen in een gebied.
- Indexen voor kosten van levensonderhoud zijn betaalbaarheidsindexen met een breder scala aan gegevenspunten om diepere vergelijkingen mogelijk te maken wanneer de betaalbaarheid van woningen bijna gelijk is.
- Ras heeft invloed op de betaalbaarheid van woningen.
Inzicht in een betaalbaarheidsindex
Een betaalbaarheidsindex wordt meestal geassocieerd met woonlasten. Betaalbaarheidsindexen voor woningen vergelijken vaak de kosten van het kopen van een huis op verschillende locaties. Punten boven de 100 geven aan dat een doorsnee gezin moeite kan hebben om in aanmerking te komen voor een hypotheek op een huis in het gebied, terwijl een waarde van 100 aangeeft dat het doorsnee gezin meer dan genoeg geld heeft om in aanmerking te komen.
Aangezien huisvesting vaak een van de grootste uitgaven voor een gezin is, wordt een betaalbaarheidsindex voor huisvesting gezien als een algemene indicatie van de kosten van levensonderhoud in dat gebied. Er zijn echter meer gedetailleerde indexen die kunnen worden gebruikt tussen gebieden met bijna gelijkwaardige indexwaarden voor de betaalbaarheid van woningen. Een index van de kosten van levensonderhoud gaat veel dieper dan huisvesting, maar neemt in plaats daarvan een mand met goederen- en servicekosten om een vergelijking per stad mogelijk te maken.
Historisch lage hypotheekrentes waren niet voldoende om de stijging van de huizenprijzen te compenseren, waardoor de betaalbaarheidsindex voor woningen hoog bleef.
Analyse van de Amerikaanse Housing Affordability Index
Er zijn een aantal betaalbaarheidsindexen voor woningen, maar een van de meest bekeken in de Verenigde Staten is de Composite Housing Affordability Index. Deze index wordt maandelijks gepubliceerd door de National Association of Realtors (NAR). Het meet het mediane gezinsinkomen in verhouding tot het inkomen dat nodig is om een gemiddeld geprijsd huis te kopen.
Als we naar de gegevens kijken, is het duidelijk dat woningen in de Verenigde Staten in lange tijd niet betaalbaar zijn geweest – zoals gedefinieerd door een score van 100 . De index is sinds 1985 niet onder de 100 geweest, toen hij 94,8 was, en was alleen tussen 1986 en 1991 binnen 10 punten van 100. Een tweede dip richting 100 kwam van 2005 tot 2007, wat een Grote Recessie. Afgezien van deze korte periodes lag de Composite Housing Affordability Index echter ruim boven de 100, met een hoogtepunt van 196,5 in 2012. In november 2020bedroegde Composite Housing Affordability Index 168,2, aanzienlijk hoger dan de index voor 2018 van 146,3 en ook boven de score van 159,5 voor 2019.
De betaalbaarheid van woningen, hoewel nog steeds boven de 100, was in de periode van 1990 tot 2008 beter voor gezinnen dan van 2009 tot 2020.3 Dit is interessant, aangezien de woningprijsindex is in deze periode vrijwel continu gegroeid, zij het met een grote dip in de periode 2006-2012. Twee belangrijke factoren die normaliter gecompenseerd deze appreciatie van de huizenprijzen op nationaal niveau. Ten eerste bevinden woninghypotheken zich sinds de jaren negentig op of nabij historische dieptepunten. Deze lage tarieven houden de kosten van het eigenwoningbezit laag, maar dragen ook bij aan de waardering. Het hypotheekrentevoordeel is in het verleden echter tot stilstand gekomen vanwege de tweede factor, de groei van het mediane gezinsinkomen. Tussen 2008 en 2014 daalde het mediane inkomen eerder dan dat het groeide, en dit zorgde ervoor dat de betaalbaarheidsindex voor woningen verder piekte boven de 100.
De belangrijkste bijkomstigheid is dat, bij gebrek aan groei van het mediane inkomen, lage hypotheekrentes niet voldoende zijn om de stijging van de huizenprijzen te compenseren. Sinds 2014 is het mediane inkomen hersteld en opnieuw begonnen te groeien, zodat de Composite Housing Affordability Index voor de Verenigde Staten, hoewel nog steeds historisch hoog, enigszins is gedaald ten opzichte van de recente hoogtepunten. Cijfers voor het mediane inkomen voor 2020 zijn nog niet vrijgegeven, maar de economische impact van de COVID-19-pandemie zal waarschijnlijk resulteren in een tegenvaller voor de recente groei en dus een hogere indexscore.
Betaalbaarheid en ras van huisvesting
De samengestelde betaalbaarheidsindex van de NAR houdt geen rekening met ras, en ook niet met verschillende andere betaalbaarheidsindexen voor woningen waar we naar keken. Desalniettemin varieert de betaalbaarheid van woningen afhankelijk van of je blank, zwart, Latinx of Aziatisch bent. NAR’s studie “2021 Snapshot of Race and Home Buying in America” biedt enkele verhelderende cijfers. In 2019 was het nettowaarde van een typisch blank gezin ($ 188.200) bijvoorbeeld acht keer dat van een zwart gezin ($ 24.100). Het percentage eigenwoningbezit voor blanke gezinnen was 69,8%, vergeleken met 42,0% voor zwarte gezinnen, 48,1% voor Latinx-gezinnen en 60,7% voor Aziatische gezinnen. De mediane prijs van een bestaande woning in december 2020 was $ 309.800. Met landelijke cijfers kon slechts 43% van de zwarte Amerikanen dat bedrag betalen, vergeleken met 54% van de Latinx-mensen, 64% van de blanken en 71% van de Aziaten.
Voor sommige groepen is het ook moeilijker om een hypotheek te krijgen dan voor andere. In 2019 werd 10% van de zwarte huizenkopers hypotheken geweigerd, in tegenstelling tot 6% van de Latinx-kopers en slechts 4% van de blanke of Aziatische kopers. Desalniettemin hadden zwarten meer kans om een huisaankoop te financieren (81%) dan blanken (76%), terwijl ze een duidelijk lager mediaan inkomen hadden (bijna $ 70.000) dan blanken ($ 90.000). Natuurlijk verschillen huizenprijzen en beschikbaarheid per staat, en een opvallende statistiek toonde aan dat er in 2019 in vijf staten – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont en Wyoming – geen zwarte huizenkopers waren alle.