Opkopen
Wat is een buy-up?
Een opkoop is een vorm van korting die wordt geassocieerd met hypotheekleningen. Het houdt in dat de geldschieter de lener vooraf een contante stimulans aanbiedt in ruil voor het accepteren van een hogere rente op de lening.
Over het algemeen zijn buy-ups voordeliger voor de lener als hij verwacht het gekochte onroerend goed binnen een korte tijd weer te verkopen. Belangrijk is dat de cash-incentive niet hoger kan zijn dan de afwikkelingskosten die aan de lening zijn verbonden.
Belangrijkste leerpunten
- Een buy-up is een soort korting waarbij de lener van een hypotheeklening een hogere rente accepteert in ruil voor een voorafbetaling in contanten.
- De relatie tussen de hoogte van de cash incentive en het bedrag van de renteverhoging wordt onderhandeld tussen de geldgever en de lener. Een typische formule is echter dat elk percentage van de contante stimulans een verhoging van de rentevoet met 0,25% veroorzaakt.
- Er worden soms ook opkopen aan hypotheekmakelaars en aan bankkredietfunctionarissen betaald. Kredietnemers moeten daarom voorzichtig zijn om te bepalen of de aan hen vermelde rentevoet door dergelijke regelingen is beïnvloed.
Buy-ups begrijpen
Buy-ups worden doorgaans gebruikt door hypotheeknemers die hun afwikkelingskosten voor contante leningen willen verlagen. Omdat de opkoop resulteert in een hogere rente op de lening, leent de lener in feite geld tegen dat hogere tarief en gebruikt het om een deel of alle afwikkelingskosten te betalen.
Omdat het hogere rentepercentage voor het gehele saldo van de hypotheek geldt, is de keuze voor een opkoop doorgaans alleen zuinig als de kredietnemer niet van plan is de hypotheek voor langere tijd aan te houden. In deze situaties kan de initiële cash-incentive de gestegen rentekosten ruimschoots compenseren, aangezien die rentekosten slechts gedurende een beperkte periode zullen worden gedragen.
Een andere overweging om op te letten is dat er soms ook aan hypotheekbemiddelaars wordt afgekocht. In deze situaties kan de makelaar effectief worden gestimuleerd om leners aan te moedigen om hogere tarieven op hun hypotheekleningen te accepteren, ook wel bekend als yield spread premies (YSP’s). Als deze opkoopregelingen niet duidelijk aan de koper worden bekendgemaakt, kunnen ze een belangenconflict tussen de twee partijen creëren.
Vóór 2010 waren de opkoopkortingen van hypotheekmakelaars vaak onzichtbaar in de leenvoorwaarden van de hypotheken die ze verkochten, waardoor het voor leners moeilijk was om te achterhalen wanneer ze een YSP betaalden voor hun hypotheekleningen. Sindsdien vereisen wijzigingen in de federale richtlijnen voor schattingen van nieuwe leningen dat de YSP’s van hypotheekmakelaars duidelijk aan de koper worden bekendgemaakt.
Ondanks deze verbeteringen blijft het risico van mogelijke conflicten echter bestaan. Specifiek worden opkoopkortingen en andere dergelijke prikkels soms ook gegeven aan kredietfunctionarissen binnen de kredietverlenende instellingen zelf. In deze omstandigheden kan de lener in de praktijk weinig in staat zijn om vast te stellen of de rentetarieven die zij betalen door deze prikkels worden beïnvloed. Als voorzorgsmaatregel dienen leners hun leningfunctionarissen zorgvuldig en direct vragen te stellen over de eventuele stimuleringsprogramma’s met betrekking tot hun lening.
Voorbeeld uit de echte wereld van een buy-up
Beschouw ter illustratie een koper die een hypotheek van $ 100.000 wil afsluiten. De standaardrente die de bank aanbiedt is 4,50%. De koper wenst echter gebruik te maken van een opkoopkorting gelijk aan 2,50% van de leenwaarde. In dat scenario zou de koper een cash incentive van $ 2.500 ontvangen in ruil voor het accepteren van een hoger dan normaal rentetarief.
Hoewel over het exacte niveau van de nieuwe rentevoet zou worden onderhandeld, is de typische formule dat elk percentage van de korting resulteert in een verhoging van 0,25% van de hypotheekrente. Daarom zou in het bovenstaande voorbeeld de cash-incentive van 2,50% resulteren in een tariefstijging van 0,625%. Het nieuwe rentepercentage zou dus 5,125% bedragen.