24 juni 2021 10:17

Afsluiting van de kosten

Wat zijn afsluitingskosten?

Afsluitingskosten zijn de kosten, bovenop de prijs van het onroerend goed, die kopers en verkopers gewoonlijk maken om een onroerendgoedtransactie te voltooien.

De gemaakte kosten kunnen bestaan uit vergoedingen voor het aanmaken van leningen, kortingspunten, taxatiekosten, titelonderzoeken, eigendomsverzekering, enquêtes, belastingen, kosten voor akte-registratie en kredietrapportkosten. Vooruitbetaalde kosten zijn kosten die in de loop van de tijd terugkeren, zoals onroerendgoedbelasting en de verzekering van huiseigenaren. De geldschieter is wettelijk verplicht om deze kosten binnen drie dagen na een aanvraag voor een woningkrediet op te geven in een schatting van de lening (voorheen bekend als een schatting te goeder trouw of GFE). Giften van eigen vermogen leiden nog steeds tot afsluitingskosten.

Belangrijkste leerpunten

Afsluitingskosten zijn vergoedingen en kosten die voortvloeien uit het sluiten van een onroerendgoedtransactie boven de aankoopprijs van het onroerend goed. Verkopers kunnen ook onderworpen zijn aan sluitingskosten.
Voorbeelden van veel voorkomende afsluitingskosten zijn vergoedingen in verband met het ontstaan en onderschrijven van een hypotheek, onroerendgoedcommissies, belastingen, verzekeringen en archivering.
Afsluitingskosten moeten wettelijk worden bekendgemaakt aan kopers en verkopers en moeten worden overeengekomen voordat een onroerendgoedtransactie kan worden afgerond.

Inzicht in afsluitingskosten

Afsluitingskosten doen zich voor wanneer de titel van het onroerend goed wordt overgedragen van de verkoper naar de koper. Het totale bedrag aan sluitingskosten in dollars is afhankelijk van waar het onroerend goed wordt verkocht en de waarde van het onroerend goed wordt toegewezen.

Huizenkopers betalen doorgaans tussen de 2% en 5% van de aankoopprijs, maar de afsluitingskosten kunnen door de verkoper of de koper worden betaald. Een onroerendgoedtransactie is een ietwat ingewikkeld proces met veel betrokken spelers en talloze bewegende delen. Sommige staten (en sommige leningproducten) vereisen bepaalde inspecties die verder gaan dan de noodzakelijke inspectie die u rechtstreeks aan een huisinspecteur van uw keuze betaalt. Dan zijn er eigendoms- en overdrachtsbelastingen, evenals verzekeringsdekking en verschillende aanvullende kosten.

Huizenkopers in de VS betalen gemiddeld $ 5.749 voor sluitingskosten, volgens een onderzoek uit 2019 van ClosingCorp, een gegevensfirma dat gespecialiseerd is in sluitingskosten. Uit het onderzoek kwamen de hoogste gemiddelde sluitingskosten naar voren in delen van het noordoosten, waaronder:

Het District of Columbia ($ 25.800)
Delaware ($ 13.273)
New York ($ 12.847)
Maryland ($ 11.876)
Pennsylvania ($ 10.076)

Washington is de enige staat buiten het noordoosten die tot de hoogste sluitingskosten behoort ($ 12.406). De staten met de laagste gemiddelde sluitingskosten omvatten:

Indiana ($ 1.909)
Missouri ($ 2.063)
South Dakota ($ 2.159)
Iowa ($ 1.194)
Kentucky ($ 2.276)

Wetten vereisen dat kredietverstrekkers een schatting van de lening verstrekken die de sluitingskosten van het onroerend goed onthult. Volgens de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zijn geldschieters wettelijk verplicht om deze schatting, ook wel bekend als een schatting van de lening, binnen drie dagen nadat de geldschieter de leningsaanvraag van een lener heeft ingediend, te verstrekken. Ten minste drie dagen voor de afsluiting moet de geldschieter ook een afsluitende openbaarmakingsverklaring overleggen waarin alle afsluitingskosten worden beschreven. De vermelde vergoedingen zijn mogelijk gewijzigd ten opzichte van de schatting van de lening.

Voorbeelden van afsluitingskosten

Oprichtingskosten zijn vergoedingen die door de bank in rekening worden gebracht voor het aangaan van een lening. De vergoeding bedraagt doorgaans 1% van de hypotheek. De koper kan vooraf kortingspunten kopen om de door de bank in rekening gebrachte rente te verlagen. Hoewel de bank een kredietrapport en een leningaanvraag vereist, zijn deze vergoedingen bespreekbaar en worden ze door de bank gedekt. Een particuliere hypotheekverzekering is een extra vergoeding die wordt toegepast op elke aankoop met een aanbetaling van minder dan 20%.

Titelverzekering beschermt de geldschieter tegen claims tegen het huis en beschermt de koper tegen vroegere aannemers die claims indienen tegen het onroerend goed. Kredietverstrekkers hebben vaak een taxatie nodig, die in de meeste gebieden tot $ 400 kan kosten. Lokale overheden brengen registratiekosten en belastingen in rekening om de verkoop van het onroerend goed vast te leggen. Deze overdrachtsbelastingen variëren van staat tot staat.

Alle afsluitingskosten zullen worden gespecificeerd op de schatting van de lening en de openbaarmaking van de afsluiting. Dit zijn de standaardtarieven die u kunt verwachten:

Aanvraagkosten

Dit is een vergoeding die de kredietverstrekker in rekening brengt voor het verwerken van uw hypotheekaanvraag. Vraag de kredietverstrekker om details voordat u een hypotheek aanvraagt.

Advocaatkosten

Dit is een vergoeding die door een vastgoedadvocaat in rekening wordt gebracht om overeenkomsten en contracten voor de aankoop van een huis voor te bereiden en te herzien. Niet alle staten hebben een advocaat nodig om een onroerendgoedtransactie af te handelen.

Sluitingskosten

Dit staat ook bekend als een “escrow-vergoeding”, die wordt betaald aan de partij die de sluiting afhandelt: het titelbedrijf, het escrow-bedrijf of een advocaat, afhankelijk van de staatswet.

Bezorgkosten

Als u papieren documenten ondertekent, helpt deze vergoeding het transport ervan te versnellen. Als de afsluiting digitaal gebeurt, betaalt u deze vergoeding mogelijk niet.

Kredietrapportkosten

Een vergoeding ($ 15 tot $ 30) van een geldschieter om uw kredietrapporten van de drie belangrijkste rapportagebureaus op te halen. Sommige geldschieters brengen deze vergoeding mogelijk niet in rekening omdat ze korting krijgen van de rapporterende instanties.

Escrow-aanbetaling

Sommige kredietverstrekkers eisen dat u bij afsluiting twee maanden onroerende voorheffing en hypotheekverzekeringen stort.

FHA Hypotheekverzekeringspremie

FHA-leningen vereisen een hypotheekverzekeringspremie (UPMIP) vooraf van 1,75% van het basisleningbedrag dat bij het afsluiten moet worden betaald (of het kan in uw hypotheek worden opgenomen). Er is ook een jaarlijkse MIP-betaling die maandelijks wordt betaald en die kan variëren van 0,45% tot 1,05%, afhankelijk van de looptijd en het basisbedrag van uw lening.

Vergoeding voor overstromingsbepaling en monitoring

Dit is een vergoeding die in rekening wordt gebracht bij een gecertificeerde overstromingsinspecteur en bepaalt of het onroerend goed zich in een overstromingsgebied bevindt, waarvoor een overstromingsverzekering vereist is (los van de verzekering van uw huiseigenaar). Een deel van de vergoeding is inclusief voortdurende observatie om veranderingen in de overstromingsstatus van het pand te volgen.

Overdrachtsvergoeding vereniging van huiseigenaren

Als u een condominium, herenhuis of onroerend goed koopt in een geplande ontwikkeling, moet u lid worden van de vereniging van huiseigenaren van die gemeenschap. Dit is de overdrachtsvergoeding die de kosten van het overstappen van eigenaar dekt, zoals documenten. Of de verkoper of koper de vergoeding betaalt, staat al dan niet in het contract; u moet van tevoren controleren. De verkoper moet documentatie overleggen met bedragen van de VvE-contributie en een kopie van de financiële overzichten, mededelingen en notulen van de VvE.

Verzekering voor huizenbezitters

Een geldschieter vereist gewoonlijk vooruitbetaling van de verzekeringspremie van het eerste jaar bij afsluiting.

Titelverzekering van de kredietgever

Een vooruitbetaalde, eenmalige vergoeding die aan het titelbedrijf wordt betaald, beschermt een geldschieter als er een eigendomsgeschil of een pandrecht ontstaat dat het niet heeft gevonden bij het zoeken naar de titel.

Loodgebaseerde verfinspectie

Dit is een vergoeding die wordt betaald aan een gecertificeerde inspecteur om te bepalen of het pand gevaarlijke loodhoudende verf bevat.

Punten

Punten (of “kortingspunten”) verwijzen naar een optionele, vooruitbetaling aan de kredietverstrekker om de rente op uw lening te verlagen en daardoor uw maandelijkse betaling te verlagen. Een punt is gelijk aan 1% van het geleende bedrag. In een omgeving met een laag tarief bespaart dit u misschien niet veel geld.

Eigendomsverzekering van de eigenaar

Deze polis beschermt u in het geval iemand uw eigendom van de woning in twijfel trekt. Het is meestal optioneel, maar wordt sterk aanbevolen door juridische experts.

Originatievergoeding

Deze kosten dekken de administratieve kosten van de kredietverstrekker om uw vergoeding te verwerken en bedragen doorgaans 1% van het geleende bedrag. Sommige kredietverstrekkers rekenen geen opstartkosten, maar rekenen meestal een hogere rente om de kosten te dekken.

Ongediertebestrijding

Dit is een vergoeding die de kosten dekt van een professionele ongediertecontrole op termieten, droogrot of andere ongedierte-gerelateerde schade. Sommige staten en sommige door de overheid verzekerde leningen vereisen de inspectie.

Vooraf betaalde dagelijkse rentekosten

Een betaling ter dekking van eventuele rente op uw hypotheek loopt van de datum van afsluiting tot de datum van uw eerste hypotheekbetaling.

Particuliere hypotheekverzekering (PMI)

Als uw aanbetaling minder is dan 20%, heeft uw geldschieter mogelijk PMI nodig. Mogelijk moet u bij afsluiting de PMI-betaling van de eerste maand uitvoeren.

Kosten voor taxatie van onroerend goed

Dit is een vereiste vergoeding die wordt betaald aan een professioneel vastgoedtaxatiebedrijf om de reële marktwaarde van het huis te beoordelen, die wordt gebruikt om uw loan-to-value (LTV) -ratio te bepalen.

Onroerend goed belasting

Verwacht bij sluitingstijd eventuele verschuldigde onroerendgoedbelasting binnen 60 dagen na de aankoop van het huis te betalen.

Tariefvergrendelingskosten

Een vergoeding die door de kredietverstrekker in rekening wordt gebracht om u gedurende een beperkte periode een bepaald rentepercentage te garanderen, meestal vanaf het moment dat u een voorafgaande goedkeuring krijgt tot de sluiting.

Opnamekosten

Dit is een vergoeding die door uw plaatselijke opnamekantoor, meestal stad of provincie, in rekening wordt gebracht voor het opnemen van openbare kadasters.

Onderzoeksvergoeding

Dit is een vergoeding die door een landmeetkundig bedrijf in rekening wordt gebracht om eigendomslijnen en gedeelde hekken te controleren om de grenzen van een eigendom te bevestigen.

Fiscale monitoring en belastingstatus Onderzoeksvergoedingen

Dit zijn kosten van derden om uw onroerende voorheffingbetalingen in de gaten te houden en uw geldschieter op de hoogte te stellen van eventuele problemen met uw onroerende voorheffing, zoals late of mislukte betalingen.

Titel zoekkosten

Titelzoekkosten zijn vergoedingen die door het titelbedrijf in rekening worden gebracht om openbare eigendomsrecords te analyseren op eventuele eigendomsverschillen. Het titelbedrijf doorzoekt akte-records en zorgt ervoor dat er geen openstaande eigendomsgeschillen of pandrechten op het onroerend goed bestaan.

Overdrachtsbelasting

Dit is een belasting die wordt geheven om de titel over te dragen van de verkoper naar de koper.

Verzekeringskosten

Voor het onderschrijven van uw lening brengt de kredietverstrekker een verzekeringstoeslag in rekening. Overnemen is het onderzoeksproces van het verifiëren van uw financiële informatie, inkomen, werk en kredietwaardigheid voor de definitieve goedkeuring van een lening.

VA Financieringskosten

Als u een VA-lener bent, helpt deze vergoeding, in rekening gebracht als een percentage van het geleende bedrag, om de kosten van het leningsprogramma voor Amerikaanse belastingbetalers te compenseren. De hoogte van de financieringsvergoeding is afhankelijk van uw militaire dienstclassificatie en het geleende bedrag; de vergoeding kan worden betaald bij het afsluiten of in uw hypotheek worden opgenomen. Sommige militaire leden zijn vrijgesteld van het betalen van de vergoeding.

Nog een aanzienlijke vergoeding: onroerendgoedcommissies. Kopers betalen deze vergoeding echter niet; verkopers doen. Doorgaans is de commissie 5% tot 6% van de aankoopprijs van het huis en wordt deze gelijk verdeeld tussen de makelaar van de verkoper en de makelaar van de koper.

Hoe u afsluitkosten kunt verlagen

Het kan lijken alsof u al deze kosten niet kunt betalen, bovenop de aanbetaling, verhuiskosten en reparaties aan uw nieuwe huis. Er zijn echter manieren om over deze vergoedingen te onderhandelen. Probeer ook de ongewenste kosten of overtollige kosten die een kredietverstrekker oplegt bij het afsluiten van een hypotheek, te verminderen. Deze kosten zijn vaak onverwacht door de kredietnemer en niet duidelijk uitgelegd door de kredietgever. Deze verrassingsfactor kan de indruk wekken dat deze vergoedingen buitensporig zijn en zonder goede reden op andere legitieme afsluitingskosten worden geplakt.

Winkelen

Dit geldt voor kredietverstrekkers en diensten van derden, zoals verzekeringen voor huiseigenaren en titelmaatschappijen. Veel huizenkopers realiseren zich niet dat ze veel geld kunnen besparen op sluitingskosten als ze de vergoedingen van geldschieter tot geldschieter vergelijken. U hoeft niet het titelbedrijf, de ongediertebestrijder of de verzekeringsagent van de huiseigenaar te gebruiken die uw geldschieter voorstelt. Als u wat huiswerk maakt, kunt u wat geld besparen op die kosten.

Sluiting plannen aan het einde van de maand

Een sluitingsdatum tegen of aan het einde van de maand helpt de vooruitbetaalde dagelijkse rentekosten te verlagen. Een geldschieter kan dit scenario voor u uitvoeren om erachter te komen hoeveel u zou kunnen besparen.

Vraag de verkoper om hulp

Mogelijk kunt u een verkoper ertoe brengen om de aankoopprijs te verlagen of om een deel (of alle – als u geluk heeft) te dekken van uw afsluitingskosten. Dit is waarschijnlijker als de verkoper gemotiveerd is en de woning al langere tijd te koop staat met weinig aanbiedingen. Op veel hete huizenmarkten zijn de omstandigheden echter gunstig voor verkopers, dus u kunt een afkeer of een ronduit “nee” krijgen als u om hulp van een verkoper vraagt. Het kan geen kwaad om te vragen.

Vergelijk de formulieren voor de schatting van de lening en de openbaarmakingsformulieren

Als u uw eerste schatting van uw lening krijgt, bekijk deze dan met een fijne kam. Als u niet zeker weet wat een vergoeding inhoudt of waarom deze in rekening wordt gebracht, vraag dan de kredietverstrekker om opheldering. Een geldschieter die een vergoeding niet kan uitleggen of terugdringt wanneer er naar wordt gevraagd, moet een rode vlag zijn.

Evenzo, als u nieuwe vergoedingen opmerkt of merkbare stijgingen in specifieke afsluitingskosten ziet, vraag dan uw geldschieter om u door de details te leiden. Het is niet ongebruikelijk dat afsluitingskosten fluctueren van voorafgaande goedkeuring tot afsluiting, maar grote sprongen of verrassende toevoegingen kunnen van invloed zijn op uw vermogen om te sluiten.

Onderhandel over leenspecifieke vergoedingen

Als u vermoedt dat een geldschieter onnodige vergoedingen aan uw lening toevoegt, ook wel “junk fees” genoemd, spreek uw mening uit. Vraag de kredietverstrekker om kosten te verwijderen of te verlagen als u duplicatie opmerkt. Vergelijkingswinkelen kan uw bondgenoot zijn bij het verlagen van de afsluitingskosten en het vinden van concurrerende voorwaarden en tarieven. Wees vooral op uw hoede voor buitensporige verwerkings- en documentatiekosten.

Verdeel de kosten van uw hypotheek

In sommige gevallen zullen kredietverstrekkers aanbieden om uw afsluitingskosten te betalen of deze als laatste redmiddel in uw lening te integreren. Wanneer u uw sluitingskosten in uw lening doorberekent, betaalt u een hogere rente over uw hypotheek.

Vastgoedcommissies

Een onroerendgoedcommissie is een aanzienlijke vergoeding die verkopers aan het einde van de verkoop aan hun makelaar verschuldigd zijn.

Speciale overwegingen

Hypotheken zonder afsluitingskosten elimineren alle vooruitbetaalde kosten voor de koper bij afsluiting. Dit soort hypotheken is gunstig op korte termijn, maar leidt waarschijnlijk tot hogere rentetarieven. De sluitingskosten kunnen ook in de totale hypotheek worden begraven, wat betekent dat de koper na verloop van tijd rente betaalt over de sluitingskosten. Hoewel hypotheken zonder afsluitingskosten de initiële kapitaaluitgaven helpen verminderen, zijn er daarom financiële langetermijngevolgen waarmee rekening moet worden gehouden.

Merk op dat schenkingen van eigen vermogen ook sluitingskosten met zich meebrengen.