Berekening van de hypotheekrenteaftrek (HMID)
De hypotheekrenteaftrek (HMID) is een van de meest gekoesterde Amerikaanse belastingvoordelen. Makelaars, huiseigenaren, aspirant-huiseigenaren en zelfs belastingaccountants spreken de waarde ervan aan. In werkelijkheid is de mythe vaak beter dan de werkelijkheid.
Belangrijkste leerpunten
- Met de hypotheekrenteaftrek (HMID) kunnen huiseigenaren de hypotheekrente aftrekken die is betaald tot maximaal $ 750.000 van hun hoofdsom.
- De in 2017 aangenomen Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) verlaagde de maximale hoofdsom van de hypotheek die in aanmerking kwam voor de aftrekbare rente tot $ 750.000 (van $ 1 miljoen) voor nieuwe leningen.
- De TCJA verdubbelde ook bijna de standaardaftrekposten, waardoor het voor veel belastingbetalers niet nodig was om een specificatie te geven.
- Als gevolg hiervan zagen de meesten volledig af van het gebruik van de hypotheekrenteaftrek.
De meeste huiseigenaren krijgen nu niets
De in 2017 aangenomen hoofdsom van de hypotheek die in aanmerking kwam voor de aftrekbare rente tot $ 750.000 (van $ 1 miljoen) voor nieuwe leningen (wat betekent dat huiseigenaren de betaalde rente tot $ 750.000 aan hypotheekschuld kunnen aftrekken). Maar het ook bijna verdubbeld standaard aftrek, waardoor het niet nodig voor veel belastingplichtigen opsommingen.
Als gevolg hiervan zagen de meesten volledig af van het gebruik van de hypotheekrenteaftrek. Voor het eerste jaar na de invoering van de TCJA zouden naar schatting 135,2 miljoen belastingbetalers voor de standaardaftrek moeten kiezen.
Ter vergelijking: er werd verwacht dat 20,4 miljoen een specificatie zou krijgen, en daarvan zou 16,46 miljoen aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek. Er staan meer dan 80 miljoen hypotheken uit in de Verenigde Staten, wat suggereert dat de overgrote meerderheid van de huiseigenaren geen voordeel ontvangt van de hypotheekrenteaftrek.
De hypotheekrenteaftrek is misschien wel het meest onbegrepen aspect van eigenwoningbezit. Het heeft een bijna mythische status gekregen tot het punt waarop veel potentiële huiseigenaren worden verkocht voor de voordelen voordat ze zelfs maar de wiskunde hebben onderzocht om te bepalen of ze in aanmerking komen. Aan de basis van de mythe liggen twee primaire misvattingen: de eerste is het verkeerde idee dat elke huiseigenaar een belastingvoordeel krijgt. De tweede is dat elke dollar die aan hypotheekrente wordt betaald, resulteert in een dollar-voor-dollar verlaging van de verschuldigde inkomstenbelasting.
De hypotheekrenteaftrek nu
Misvatting 1: u krijgt een belastingvoordeel
Ondanks de hype krijgt de overgrote meerderheid van de huiseigenaren helemaal geen belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Houd er rekening mee dat huiseigenaren, om zelfs maar in aanmerking te komen voor de aftrek, hun aftrek moeten specificeren bij het bepalen van hun verschuldigde inkomstenbelasting. Opsomming biedt de mogelijkheid om rekening te houden met specifieke uitgaven, waaronder hypotheekrente, onroerendgoedbelasting en gedeeltelijke medische kosten. Omdat hypotheekrente vaak de grootste van deze kosten is die een belastingbetaler betaalt, wordt het aftrekken ervan vaak genoemd als een financiële prikkel om een huis te kopen.
Nogmaals, hoewel het in theorie een aantrekkelijk idee is, is de realiteit dat passage van de TCJA betekent dat het specificeren van inhoudingen voor de meeste mensen niet langer logisch is. Voor belastingbetalers die alleenstaand of getrouwd zijn maar afzonderlijk een aanvraag indienen, is de standaardaftrek $ 12.400 in 2020 en $ 12.550 in 2021. Voor gezinshoofden is dit $ 18.650 in 2020 en $ 18.800 in 2021. Voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen, is de standaardaftrek $ 24.800 in 2020 en $ 25.100 in 2021.5
Belastingbetalers die geen aftrekposten hebben die oplopen tot meer dan de standaard aftrekbedragen, hoeven niet te specificeren en halen daarom geen belastingvoordeel uit het betalen van rente over hun hypotheken.
Misvatting 2: het zal een flinke aftrek zijn
Zelfs voor huiseigenaren die hun belastingen specificeren en in aanmerking komen voor de aftrek van hypotheekrenteaftrek, is het bedrag van de aftrek slechts een fractie van het belastingvermindering is.
U krijgt geen belastingvoordeel van $ 1 voor elke uitgegeven dollar; je krijgt centen op de dollar. In tegenstelling tot een krediet – dat een dollar-voor-dollar-vermindering biedt op de werkelijk verschuldigde belastingbedragen – vermindert de hypotheekrenteaftrek het bedrag van het totale inkomen dat aan belasting is onderworpen op basis van de belastingschijf van de belastingbetaler.
Voor een vereenvoudigd voorbeeld: een belastingbetaler die $ 12.000 uitgeeft aan hypotheekrente en belasting betaalt tegen een individueel inkomstenbelastingtarief van 24%, mag $ 12.000 uitsluiten van inkomstenbelasting, wat resulteert in een besparing van $ 2.880. In feite betaalde de huiseigenaar $ 12.000 aan de bank als rente om minder dan een vierde van dat bedrag exclusief belasting te krijgen.
$ 12.000 uitgeven om het bedrag dat u aan belasting betaalt te verminderen met $ 2.880, heeft gewoon geen zin. Erger nog, een eerlijke beoordeling van de feitelijke besparingen op het nettoresultaat zou de waarde van de standaardaftrek buiten beschouwing moeten laten. De onderstaande tabel geeft een vergelijking.
Als we ons hypotheekrentevoorbeeld van $ 12.000 gebruiken, zou een getrouwd stel in de belastingschijf van 24% in 2021 een standaardaftrek van $ 25.100 krijgen, wat $ 6.024 waard is aan verminderde belastingbetalingen. Als het paar hun inhoudingen zou specificeren op schema A, zou de hypotheekaftrek $ 2.880 bedragen. Het paar zou de belastingverminderingswaarde van de standaardaftrek krijgen, zelfs als ze geen hypotheek hebben. Het verschil tussen de twee – het belastingvoordeel dat wordt verkregen door $ 12.000 echte dollars aan de bank aan hypotheekrente te betalen – zou een verlies zijn van $ 3.144. Het zou veel verstandiger zijn om de standaardaftrek te gebruiken dan te specificeren om alleen de hypotheekrenteaftrek te ontvangen.
Zelfs belastingbetalers in hogere belastingschijven zouden geen voordeel hebben, tenzij ze andere hoge aftrekposten in dollars moeten specificeren. Een belastingbetaler die $ 12.000 uitgeeft aan hypotheekrente en belasting betaalt tegen een individueel inkomstenbelastingtarief van 35%, zou slechts $ 4.200 belastingaftrek ontvangen. Dat is iets minder dan wat de belastingbetaler zou krijgen als hij de standaardaftrek zou nemen. Het “voordeel” van de hypotheekrenteaftrek is weergegeven in onderstaande tabel.
Op deze manier gestructureerd, is het niet verwonderlijk dat een belastingaftrek die aantoonbaar is ingevoerd om huisaankopen aan te moedigen, voornamelijk wordt gebruikt door huishoudens met een hoger inkomen. Van de 14,35 miljoen belastingbetalers in 2019 die naar verwachting aanspraak zullen maken op de uitkering in 2019, zijn 10,56 miljoen huishoudens die $ 100.000 per jaar of meer verdienen.
Bovendien geldt er een beperking voor hoeveel van uw hypotheekrente kan worden afgetrokken. Voor 2021 is de limiet de hypotheekrente die is betaald over de eerste $ 750.000 aan schulden voor een getrouwd stel of $ 375.000 als alleenstaande of gehuwde een afzonderlijke aanvraag indient. Er bestaat een iets hogere limiet voor schulden die zijn gemaakt vóór 16 december 2017 ($ 1.000.000 voor gehuwde gezamenlijk aangifte en $ 500.000 als alleenstaande of gehuwde afzonderlijk aangifte doen).
Een betere manier
In plaats van veel geld uit te geven aan rente voor een kleine vergoeding, kunt u veel beter contant betalen voor uw nieuwe huis. Een contante aankoop bespaart u tienduizenden dollars omdat u geen rente hoeft te betalen.
Natuurlijk is er altijd het argument dat je meer geld zou kunnen verdienen door de rente te betalen en de rest van je geld op de aandelenmarkt te investeren. Het lijkt een geweldige strategie wanneer de markt stijgt, maar prognosticatoren die dat advies geven, zijn nergens te bekennen wanneer de aandelenmarkt met 40% daalt, de waarde van huizen met 40% daalt en huiseigenaren door hun beleggingsadvies meer te danken hebben aan hun hypotheken. dan het huis waard is.
Aangezien er geen enkele investering is die een beter rendement garandeert dan het bedrag dat u zou besparen door rentebetalingen helemaal te vermijden, is de conservatieve keuze duidelijk. Vermijd indien mogelijk rentebetalingen. Betaal het huis snel af als u dat niet kunt.