Titel wissen
Wat is een duidelijke titel?
Een duidelijke titel is een titel zonder enige vorm van retentierecht of heffing van schuldeisers of andere partijen die een vraag zouden stellen over de juridische eigendom. Een eigenaar van een huis met een duidelijke titel is bijvoorbeeld de enige onbetwiste eigenaar, en geen enkele andere partij kan enige vorm van juridische aanspraak maken op zijn eigendom. Een duidelijke titel wordt ook wel een ‘schone titel’, een ‘rechtvaardige titel’ en een ‘vrije en duidelijke titel’ genoemd.
Een duidelijke titel is nodig voor elke titelonderzoek doen om te controleren op claims of pandrechten van welke aard dan ook tegen een titel voordat deze als duidelijk kan worden beschouwd. Foutieve enquêtes en onopgeloste schendingen van de bouwvoorschriften zijn twee voorbeelden van onvolkomenheden die een titel ‘vuil’ kunnen maken.
Belangrijkste leerpunten
- Duidelijke titels zijn titels zonder enige vorm van retentierecht of heffing die de juridische eigendom van het onroerend goed in twijfel trekt.
- De aanwezigheid van pandrechten kan een eigendomswolk creëren, wat betekent dat een claim of een niet vrijgegeven pandrecht de eigendomsrechten van de eigenaar op het onroerend goed ongeldig maakt of aantast.
- Titelkwesties kunnen zich voordoen in situaties van scheiding, echtscheiding of erfgenamen die niet correct worden gedocumenteerd.
Hoe een duidelijke titel werkt
Een duidelijke titel helpt om te laten zien of er nog uitstaande financiële verantwoordelijkheden zijn verbonden aan het onroerend goed en is noodzakelijk om aan te tonen dat een eigenaar het recht heeft om het onroerend goed te verkopen. De verkoop van een onroerend goed kan worden betwist als de juridische eigendom niet wordt vertegenwoordigd door een duidelijke titel.
De aanwezigheid van pandrechten kan een wolk over de titel creëren, dat is wanneer een claim of een niet-vrijgegeven pandrecht de eigendomsrechten van de eigenaar op het onroerend goed ongeldig maakt of aantast. De huidige eigenaar kan bijvoorbeeld nog steeds betalingen verschuldigd zijn voor een openstaande hypotheek of aannemers verschuldigd zijn voor renovatiewerkzaamheden die ze aan het onroerend goed hebben uitgevoerd. De titel zou niet duidelijk zijn en de nieuwe eigenaar zou dan verantwoordelijk worden gehouden voor het oplossen van die pandrechten.
Zodra een titel is gewist, kan de akte op naam van de huiseigenaar worden geregistreerd. De akte is het juridische document waaruit blijkt wie de eigenaar is van een onroerend goed. Als iemand een huis koopt, moet de titel duidelijk zijn voordat de naam van de nieuwe eigenaar op de akte kan worden vermeld.
Het is belangrijk op te merken dat een woning mogelijk kan worden verkocht terwijl pandrechten actief zijn. De wet vereist niet dat pandrechten worden verwijderd voordat een onroerend goed wordt verkocht. De koper zou echter geen hypotheek of hypotheeklening kunnen krijgen, omdat de bank de vroegere pandrechten zou onderzoeken en ontdekken, die zouden moeten worden verrekend om de financiering te laten doorgaan.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Speciale overwegingen
Er zijn veel redenen waarom een titelzoekopdracht zou kunnen terugkeren waarbij de titel als onduidelijk wordt vermeld. Alleen omdat iemand momenteel in een huis woont, wil nog niet zeggen dat het huis de titel of eigendom van die persoon heeft gekregen. Als het tijd is om het huis te verkopen, kan de koper problemen krijgen met de titel, wat betekent dat het onduidelijk is wie de eigenaar is van het onroerend goed.
Erfgenamen
Er kunnen complicaties optreden bij oudere eigendommen waarbij de erfgenamen van een vorige eigenaar mogelijk nog enige aanspraak op het onroerend goed hebben. Een vorige eigenaar kan bijvoorbeeld een deel van een onroerend goed hebben verleend aan een erfgenaam die nooit een actieve rol als eigenaar heeft vervuld. De rechten van de genoemde erfgenaam als gedeeltelijke eigenaar zijn mogelijk overgedragen aan hun nakomelingen, die zich mogelijk niet bewust waren van de omstandigheid.
Titelproblemen kunnen ook optreden als de erfgenaam van het onroerend goed de akte nooit heeft ingediend bij het kantoor van de provinciale griffier om het eigendom over te dragen. Wanneer de erfgenaam het onroerend goed gaat verkopen, zullen er titelproblemen optreden, omdat de akte nog steeds het familielid zou laten zien dat het onroerend goed aan de erfgenaam heeft gewild.
Fraude
Het bezit van een duidelijke titel is ook belangrijk om fraude te voorkomen. Het is mogelijk dat een valse daad in het openbare register is opgenomen. Een fraudeur zou kunnen proberen om een valse daad te gebruiken om deel te nemen aan de illegale verkoop van onroerend goed.
Scheiding of echtscheiding
Titelproblemen kunnen optreden in situaties waarin een paar uit elkaar is gegaan maar nooit een echtscheidingsprocedure heeft doorlopen. Als het echtpaar de woning gezamenlijk in eigendom had en één persoon na de scheiding zou verhuizen, zouden ze nog steeds allebei eigenaar zijn van de woning zonder echtscheiding. Als gevolg hiervan, wanneer de persoon die in het huis woont het huis gaat verkopen, zouden er titelproblemen ontstaan omdat er twee mensen op de akte zouden worden vermeld.
Een vertrouwen
Het eigendom kan zijn overgedragen aan een trust of een andere instantie die een juridische aanspraak op het onroerend goed heeft. Dit is de reden waarom titelzoekopdrachten worden uitgevoerd om dergelijke problemen te identificeren voordat een potentiële koper geld heeft vastgelegd om een onroerend goed te verwerven.