12 stappen voor het sluiten van een onroerend goed
Een vastgoedtransactie is over het algemeen een lange en stressvolle oefening die veel stappen en procedurele formaliteiten met zich meebrengt. Afsluiten gebeurt wanneer u de papieren ondertekent die het huis van u maken, maar voordat die noodlottige dag aanbreekt, moet er een lange lijst met dingen gebeuren. Dit artikel beschrijft de 12 stappen die moeten worden genomen tussen het moment dat uw bod wordt geaccepteerd en het moment waarop u de sleutels van uw nieuwe woning krijgt.
Belangrijkste leerpunten
- Vastgoeddeals worden over het algemeen in een tijdsbestek van weken afgerond en hebben veel bewegende delen.
- Deals beginnen met het openen van een geblokkeerde rekening en eindigen met een laatste doorloop voordat ze op de stippellijn ondertekenen.
- De complexiteit van het sluiten van onroerend goed is een goede reden om een advocaat in te huren om u door het proces te begeleiden.
- Kopers die vooraf zijn goedgekeurd voor een hypotheek, kunnen doorgaans eerder sluiten.
Waarom pre-goedkeuring van een hypotheek een goed idee is
Tenzij u een volledig contante koper bent, is het een goed idee voorafgaande goedkeuringsbrief hebben. Als u er een hebt, kan het proces sneller verlopen en krijgt u meer onderhandelingspositie bij het onderhandelen. Het geeft de verkoper een signaal dat u een sterke financiële steun heeft. Het biedt u ook een tariefvergrendeling, wat betekent dat u eerder een gunstige rentevoet zult krijgen.
Als u vooraf wordt goedgekeurd voor een hypotheek, weet u ook tot welke limiet u kunt gaan voor het kopen van een woning. Het bespaart tijd en moeite, waardoor u alleen kunt zoeken naar onroerend goed dat binnen uw budget past.
Ten slotte geeft de voorafgaande goedkeuring van een hypotheek u meer tijd om te reageren op mogelijke discriminatie. Stel dat u denkt dat een potentiële geldschieter u wordt gediscrimineerd. In dat geval kunt u financiering zoeken bij andere bronnen en later juridische stappen ondernemen. Als u vooraf wordt goedgekeurd, voorkomt u dat een enkele bevooroordeelde geldschieter een goede deal verpest en uw dromen vertraagt.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Zodra u het perfecte huis heeft gevonden en een koper uw bod heeft geaccepteerd, zijn de volgende stappen die u moet nemen om de deal te sluiten.
1. Open een geblokkeerde rekening
Een geblokkeerde rekening wordt aangehouden door een derde partij namens de koper en verkoper. Een huisverkoop omvat meerdere stappen die in een tijdsbestek van weken worden genomen. Daarom is de beste manier om te voorkomen dat de verkoper of de koper wordt bedrogen, het inschakelen van een neutrale derde partij. Deze derde partij kan al het geld en alle documenten met betrekking tot de transactie bewaren totdat alles is afgewikkeld. Zodra alle procedurele formaliteiten voorbij zijn, worden het geld en de documenten verplaatst van de geblokkeerde rekening naar de verkoper en koper, waardoor een veilige transactie wordt gegarandeerd.
2. Titelonderzoek en verzekering
Een titelonderzoek en titelverzekering bieden gemoedsrust en een juridische waarborg. Ze zorgen ervoor dat wanneer u een woning koopt, niemand anders deze later kan proberen te claimen. Een titelonderzoek is een onderzoek van openbare registers om de juridische eigendom van een onroerend goed vast te stellen en te bevestigen en erachter te komen welke eventuele claims op het onroerend goed bestaan. Als er claims zijn, moeten deze mogelijk worden opgelost voordat de koper de woning krijgt.
De eigendomsverzekering is een schadeverzekering die de houder beschermt tegen financieel verlies als gevolg van gebreken in een eigendomsrecht. Het beschermt zowel eigenaren van onroerend goed als geldschieters tegen verlies of schade als gevolg van pandrechten, lasten of eigendomsgebreken.
3. Huur een advocaat in
Hoewel het verkrijgen van rechtsbijstand optioneel is, is het altijd beter om een professionele juridische mening te krijgen over uw afsluitende documenten. Het ingewikkelde jargon erin kan moeilijk te begrijpen zijn, zelfs voor goed opgeleide personen. Tegen een passende vergoeding kan de mening van een ervarenvastgoedadvocaat meerdere voordelen bieden, waaronder hints voor mogelijke problemen in het papierwerk.
In sommige staten moet u mogelijk een advocaat inhuren om de afsluiting af te handelen. Controleer de wetten van uw land.
4. Onderhandel over afsluitingskosten
Van het openen van een geblokkeerde rekening tot het inhuren van een vastgoedadvocaat, alle betrokken diensten en entiteiten kosten geld. Deze kosten kunnen in veel geld oplopen als u niet oppast. Huis- en plaaginspecties zijn bijvoorbeeld cruciaal om te voorkomen dat u een woning koopt met verborgen – en kostbare – problemen. Maar veel van dergelijke diensten profiteren van de onwetendheid van de consument door hoge kosten in rekening te brengen. Zelfs vergoedingen voor legitieme afsluitingsdiensten kunnen hoog oplopen.
Ongewenste vergoedingen zijn kosten die een kredietverstrekker in rekening brengt bij het afsluiten van een hypotheek, die vaak onverwacht zijn voor de kredietnemer en niet duidelijk worden uitgelegd door de kredietgever. Deze kosten kunnen oplopen tot een hoge rekening. beoordeling van beoordelingen, bijkomende vergoedingen, verwerkingskosten en afwikkelingskosten.
Als u bereid bent om uw mening te geven en stand te houden, kunt u de rommelvergoedingen en andere kosten meestal verlagen of schrappen voordat u sluit.
5. Voltooi de huisinspectie
Eenfysieke huisinspectie is een noodzakelijke stap om mogelijke problemen met het onroerend goed te ontdekken en de omgeving te bekijken. Als u tijdens de inspectie een ernstig probleem met het huis aantreft, heeft u de gelegenheid om terug te komen uit de deal of de verkoper te vragen om het op te lossen. U kunt de verkoper ook laten betalen om het te laten repareren (zolang uw aankoopaanbieding eenonvoorziene huisinspectie bevatte).
6. Laat een plaaginspectie uitvoeren
Een plaaginspectie staat los van de huisinspectie. Het gaat om een specialist die ervoor zorgt dat uw huis geen houtvernietigende insecten bevat, zoals termieten of timmermansmieren. Ongedierte kan verwoestend zijn voor eigendommen die voornamelijk van houten materiaal zijn gemaakt. Veel hypotheekbedrijven verplichten dat zelfs kleine ongedierteproblemen worden opgelost voordat u de deal kunt sluiten.
Een kleine plaag kan zich verspreiden en zeer destructief worden en duur om te herstellen. Houtvernietigend ongedierte kan worden geëlimineerd, maar u moet ervoor zorgen dat het probleem tegen een redelijke vergoeding kan worden opgelost. Beter nog, u kunt er misschien voor zorgen dat de verkoper betaalt en dat ongedierte wordt geëlimineerd voordat u de aankoop voltooit. Ongediertecontroles zijn wettelijk verplicht in sommige staten en optioneel in andere.
7. Heronderhandel over de aanbieding
Zelfs als uw aankoopbod al is geaccepteerd, wilt u misschien opnieuw onderhandelen over de prijs om de kosten van eventuele noodzakelijke reparaties die door inspecties aan het licht zijn gekomen, weer te geven. Je kunt ook de koopprijs gelijk houden, maar probeer de verkoper te laten betalen voor de reparatie. Zelfs als u het onroerend goed koopt “zoals het is”, kan het geen kwaad om het te vragen. U kunt zich ook zonder boete terugtrekken als er een groot probleem wordt gevonden dat de verkoper niet kan of wil oplossen.
8. Leg uw rentetarief vast
Rentetarieven, inclusief die welke op de hypotheek worden aangeboden, kunnen volatiel zijn en aan verandering onderhevig zijn. Tarieven zijn onderhevig aan meerdere factoren, zoals geografische regio, type onroerend goed, type aangevraagde lening en de kredietscore van de aanvrager.
Indien het enigszins mogelijk is, is het raadzaam om de rente voor de lening vooraf vast te leggen. Dat voorkomt dat u overgeleverd bent aan marktschommelingen, waardoor de tarieven kunnen stijgen voordat u uw aankoop van onroerend goed voltooit. Zelfs een renteverhoging van 0,25% kan uw maandelijkse betalingen en de hoeveelheid tijd die nodig is om de hypotheek terug te betalen, aanzienlijk verhogen.
9. Verwijder onvoorziene gebeurtenissen
Uw vastgoedaanbod moet afhankelijk zijn van de volgende vijf dingen:
- Financiering verkrijgen tegen een rentetarief dat niet hoger is dan wat u zich kunt veroorloven
- De woninginspectie brengt geen grote problemen met de woning aan het licht
- De verkoper geeft alle bekende problemen met het huis volledig vrij
- De ongediertecontrole toont geen grote plagen of schade aan de woning
- De verkoper voert alle overeengekomen reparaties uit
Dergelijke onvoorziene gebeurtenissen moeten schriftelijk worden verwijderd vóór specifieke datums die in uw aankoopaanbod worden vermeld, een proces dat bekend staat als actieve goedkeuring. In sommige koopovereenkomsten zijn voorwaardelijke gebeurtenissen echter onderworpen aan passieve goedkeuring (ook wel constructieve goedkeuring genoemd). Dat betekent dat ze als goedgekeurd worden beschouwd als u niet protesteert tegen de opgegeven deadlines. Kopers moeten het goedkeuringsproces begrijpen en de nodige maatregelen nemen tegen de vereiste data.
10. Voldoe aan financieringsvereisten
U heeft hoogstwaarschijnlijk serieus geld gestorttoen u de koopovereenkomst ondertekende. Earnest money is een aanbetaling bij een verkoper die de goede trouw, ernst en oprechte interesse van de koper in de vastgoedtransactie aangeeft. Als de koper zich terugtrekt, gaat het serieuze geld als compensatie naar de verkoper. Als de verkoper zich terugtrekt, wordt het geld teruggegeven aan de koper.
Om uw aankoop te voltooien, moet u extra geld op een borgtocht storten. Aangezien het oorspronkelijke seriegeld over het algemeen wordt gebruikt voor de aanbetaling, is het cruciaal om de verschillende andere vereiste betalingen te regelen voordat de deal wordt gesloten. Als u dit niet doet, kan de verkoop worden geannuleerd, waarbij het oprechte geld naar de verkoper gaat. Bovendien kunnen er nog steeds kosten in rekening worden gebracht voor de verschillende services die u gebruikte voordat de deal uit elkaar viel.
11. Laatste doorloop
Een van de laatste stappen voordat u uw afsluitende papieren ondertekent, zou moeten zijn om het pand nog een keer te bekijken. U wilt er zeker van zijn dat er geen schade is ontstaan sinds uw laatste woninginspectie. U moet ook controleren of de verkoper de vereiste fixes heeft voltooid en dat er geen nieuwe problemen zijn opgetreden. Controleer ten slotte of er niets uit de koopovereenkomst is verwijderd.
Het sluiten van een huis kan een week tot 60 dagen duren, afhankelijk van het type onroerend goed en of u contant betaalt of de aankoop financiert.
12. Begrijp het papierwerk
Papierwerk is essentieel voor het sluiten van een vastgoeddeal. Ondanks dat er een stapel papieren is gevuld met complexe juridische termen en jargon, moet u het allemaal zelf lezen. Raadpleeg een vastgoedadvocaat als u iets niet begrijpt. Uw agent zal ook behulpzaam zijn bij het begrijpen van complexe juridische taal.
Ook al voelt u zich misschien onder druk gezet door de mensen die op u wachten om uw papieren te ondertekenen – zoals de notaris of de hypotheekverstrekker – lees elke pagina zorgvuldig, want de kleine lettertjes kunnen de komende jaren een grote impact hebben.
Zorg er in het bijzonder voor dat de rentevoet correct is en dat alle andere overeengekomen voorwaarden duidelijk worden vermeld. Vergelijk meer in het algemeen uw afsluitingskosten met de schatting te goeder trouw die u aan het begin van het proces hebt ontvangen. Betwist krachtig alle vergoedingen waarvan u denkt dat ze onwettig zijn.
Het komt neer op
Hoewel het lijkt alsof het afsluitingsproces veel werk is, is het de tijd en moeite waard om de zaken goed te krijgen in plaats van je te haasten en een deal te ondertekenen die je niet begrijpt. Wees op uw hoede voor elke druk om de deal snel te sluiten. Makelaars in onroerend goed en andere entiteiten die u helpen, zullen hun korting willen, maar ze zullen niet in de buurt zijn om zich zorgen te maken over de problemen waarmee u op de lange termijn te maken kunt krijgen door een slechte deal.