Funds From Operations (FFO)

Wat zijn fondsen van operaties (FFO)?

Funds from operations (FFO) verwijst naar het cijfer dat door vastgoedbeleggingsfondsen ( REIT’s ) wordt gebruikt om de kasstroom uit hun activiteiten te bepalen. Vastgoedbedrijven gebruiken FFO als maatstaf voor de operationele prestaties.

FFO wordt berekend door afschrijvingen, amortisatie en verliezen op de verkoop van activa bij de winst op te tellen en vervolgens eventuele winsten op de verkoop van activa en eventuele rente-inkomsten af ​​te trekken. Het wordt soms per aandeel genoteerd. De FFO-per-aandeel ratio moet worden gebruikt in plaats van de winst per aandeel ( EPS ) bij het evalueren van REIT’s en andere soortgelijke investeringsfondsen.

Formule en berekening van fondsen uit operaties

Hieronder vindt u de formule voor het berekenen van fondsen uit operaties (FFO).

De formule voor FFO is:

FFO = (netto-inkomen + afschrijvingen + amortisatie + verliezen op verkopen van onroerend goed) – winsten op verkopen van onroerend goed – rente-inkomsten

Hieronder staan ​​de stappen om FFO te berekenen:

Alle componenten van de FFO-berekening worden vermeld in de resultatenrekening van een REIT.

1. Verkrijg het cijfer voor het nettoresultaat, dat de winst van het bedrijf is en onderaan de winst-en-verliesrekening staat.
2. Afschrijvingen en amortisatie zijn de als kosten opgenomen delen van de materiële (fysieke) en immateriële activa van een bedrijf voor de periode. Afschrijvingen en amortisatie zijn slechts boekhoudkundige maatregelen om bedrijven te helpen de kosten van hun activa te spreiden. De als last opgenomen bedragen verlagen uiteindelijk het nettoresultaat voor de verslagperiode. Als gevolg hiervan worden afschrijvingen en amortisatie weer toegevoegd aan het nettoresultaat om de werkelijke inkomende geldmiddelen of inkomsten uit de activiteiten van de REIT te bepalen.
3. Tel eventuele verliezen op de verkoop van bedrijfseigendommen op. Dit omvat doorgaans activa op lange termijn zoals materiële vaste activa. Deze verliezen worden als eenmalig en eenmalig beschouwd en maken daarom geen deel uit van de normale bedrijfsvoering en mogen niet worden meegenomen in de FFO-berekening.
4. Trek eventuele winsten of inkomsten uit de verkoop van onroerend goed af van het totale bedrag aan netto-inkomsten, afschrijvingen en amortisatie om het geld uit de activiteiten voor de periode te verkrijgen.
5. Trek eventuele rente-inkomsten af ​​die het bedrijf heeft verdiend. Rentebaten zijn doorgaans geen vast onderdeel van de normale bedrijfsvoering van een bedrijf en mogen daarom niet worden meegenomen in de FFO-berekening.

Als een REIT bijvoorbeeld een afschrijving van $ 20.000, een winst op de verkoop van onroerend goed van $ 40.000 en een nettowinst van $ 100.000 zou hebben, zou de FFO $ 80.000 zijn.

In de meeste situaties hoeft een investeerder de FFO van een REIT niet te berekenen, aangezien alle REIT’s hun FFO-berekeningen moeten weergeven in hun openbare financiële overzichten. Het FFO-cijfer wordt doorgaans vermeld in de voetnoten bij de winst-en-verliesrekening.

Welke fondsen van operaties u kunnen vertellen

FFO is een maatstaf voor het geld dat wordt gegenereerd door een REIT; Vastgoedbedrijven gebruiken FFO als benchmark voor operationele prestaties. De National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) was oorspronkelijk een pionier in dit cijfer, wat een niet-GAAP maatstaf is.

FFO moet niet worden verward met de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten van een REIT, die wordt gerapporteerd op het kasstroomoverzicht (CFS). In plaats daarvan meet FFO het nettobedrag aan geldmiddelen en equivalenten dat naar een bedrijf stroomt uit reguliere, lopende bedrijfsactiviteiten. FFO mag niet worden gezien als een alternatief voor cashflow of als een maatstaf voor liquiditeit.

De cashflow van een typisch bedrijf zou bijvoorbeeld worden beïnvloed door het geld dat wordt verdiend met de verkoop van een actief, maar FFO sluit die winsten uit. Ook zou een typisch bedrijf een kasinstroom op zijn CFS laten zien als het bedrijf leningopbrengsten van een bank zou ontvangen. FFO houdt echter geen rekening met dergelijke instroom van kasmiddelen, maar in plaats daarvan is het slechts een maatstaf voor de inkomsten uit bedrijfsactiviteiten.

Waarom FFO een goede maatstaf is voor REIT-prestaties

FFO compenseert kostenberekeningsmethoden die de werkelijke prestaties van een REIT onnauwkeurig kunnen communiceren. GAAP boekhouding vereist dat alle REIT’s hun vastgoedbeleggingen in de loop van de tijd afschrijven met behulp van een van de standaard afschrijvingsmethoden. Veel vastgoedbeleggingen stijgen echter in de loop van de tijd in waarde, waardoor de afschrijving onnauwkeurig wordt bij het beschrijven van de waarde van een REIT. Afschrijvingen en amortisatie moeten worden toegevoegd aan het nettoresultaat om dit probleem op te lossen.

FFO trekt ook eventuele winsten op de verkoop van onroerend goed af, omdat dit soort verkopen als eenmalig worden beschouwd. REIT’s moeten 90% van alle belastbare inkomsten uitkeren in de vorm van dividenden, dit zijn contante betalingen aan beleggers. Winsten op de verkoop van onroerend goed dragen niet bij aan het belastbaar inkomen van een REIT en mogen daarom niet worden meegerekend bij het meten van waarde en prestaties.

Zoals vermeld, wordt FFO per aandeel soms door bedrijven verstrekt als aanvulling op hun WPA. De winst per aandeel is het netto-inkomen van een onderneming gedeeld door de uitstaande aandelen aandelen. EPS en FFO per aandeel geven een maatstaf voor hoeveel inkomsten er per aandeel worden gegenereerd.

Deze maatregelen helpen beleggers ook om te bepalen of het geld effectief wordt gebruikt door het management. Ook beoordelen veel analisten en investeerders de prijs-FFO-ratio van een REIT als een aanvulling op de koers-winstverhouding, de aandelenkoers gedeeld door EPS. In het geval van een REIT wordt de marktprijs van de REIT gedeeld door de FFO per aandeel.

Gecorrigeerde fondsen uit operaties

In toenemende mate, onroerend goed analisten  zijn ook berekening van de aangepaste fondsen een REIT’s from operations ( Affo ). Deze berekening neemt de FFO van een REIT en trekt alle terugkerende uitgaven af ​​die worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven, evenals eventuele lineaire huurprijzen. Deze terugkerende investeringsuitgaven kunnen onderhoudskosten omvatten zoals schilderprojecten of dakvervangingen. AFFO heeft grip gekregen als een nauwkeurigere schatting van het winstpotentieel van een REIT.

De AFFO-maatstaf is ontwikkeld om een ​​betere maatstaf te bieden voor het vermogen van een REIT om contant geld of dividend te betalen. Naast AFFO wordt deze alternatieve maatregel ook wel fondsen genoemd die beschikbaar zijn voor distributie of contanten die beschikbaar zijn voor distributie.

Voorbeeld van het gebruik van fondsen uit operaties

Het populaire winkelcentrum REIT Simon Property Group rapporteerde in de winst-en-verliesrekening over 2017 $ 4 miljard, een stijging van 6% ten opzichte van 2016. Het nettoresultaat van het bedrijf bedroeg ondertussen $ 2,2 miljard. 

Om tot FFO te komen, voegde het bedrijf afschrijvingen en amortisatie van ongeveer $ 1,8 miljard toe, en verder gecorrigeerd voor andere kleinere cijfers – inclusief een verlaging van $ 5,3 miljoen voor de betaling van preferente uitkeringen en dividenden, en een niet-controlerend deel van de afschrijvingen en amortisatie die resulteerde in in een extra vermindering van $ 17,1 miljoen. Simon rapporteerde bovendien een verwaterd FFO-cijfer per aandeel van $ 11,21, vergeleken met een verwaterde winst per aandeel van $ 6,24.