Inkomensbenadering
Wat is de inkomensbenadering?
De inkomensbenadering, ook wel de inkomenskapitalisatiebenadering genoemd, is een soort taxatiemethode voor onroerend goed waarmee beleggers de waarde van een onroerend goed kunnen schatten op basis van het inkomen dat het onroerend goed genereert. Het wordt gebruikt door het nettobedrijfsinkomen (NOI) van de geïnde huur te nemen en te delen door het kapitalisatietarief.
Hoe de inkomensbenadering werkt
De inkomensbenadering wordt doorgaans gebruikt voor onroerend goed dat inkomsten genereert en is een van de drie populaire benaderingen voor het taxeren van onroerend goed. De andere zijn de kostenbenadering en de vergelijkingsbenadering. De inkomstenbenadering voor taxaties van onroerend goed is vergelijkbaar met de verdisconteerde kasstroom (DCF) voor financiering. Bij de inkomstenbenadering wordt de toekomstige waarde van de huren gedisconteerd met het kapitalisatietarief.
Bij het gebruik van de inkomstenbenadering voor het kopen van een huurwoning, houdt een belegger rekening met het bedrag van de gegenereerde inkomsten en andere factoren om te bepalen voor hoeveel het onroerend goed mag worden verkocht onder de huidige marktomstandigheden. Naast het bepalen of de belegger mag profiteren van het huurpand, wil een geldverstrekker zijn potentiële terugbetalingsrisico weten als hij een hypotheek aan de belegger verstrekt.
Van de drie methoden voor het taxeren van onroerend goed wordt de inkomstenbenadering als de meest ingewikkelde en moeilijkste beschouwd.
Speciale overwegingen
Bij het gebruik van de inkomstenbenadering voor het kopen van een huurwoning, moet een belegger ook rekening houden met de staat van het onroerend goed. Potentiële grote reparaties die nodig kunnen zijn, kunnen de toekomstige winsten aanzienlijk verlagen.
Bovendien moet een investeerder overwegen hoe efficiënt het onroerend goed functioneert. De verhuurder kan huurders bijvoorbeeld huurkortingen geven in ruil voor het voltooien van werfwerk of andere verantwoordelijkheden. Misschien kampen bepaalde huurders met economische moeilijkheden die de komende maanden zouden moeten omslaan, en wil de verhuurder hen niet uitzetten. Als de huur die wordt geïnd niet hoger is dan de lopende kosten, zal de belegger het onroerend goed waarschijnlijk niet kopen.
Bij de inkomensbenadering hebben het maximumtarief en de geschatte waarde een omgekeerde relatie: het verlagen van het maximumtarief verhoogt de geschatte waarde
Een belegger moet ook nagaan hoeveel eenheden op een bepaald moment gemiddeld leeg zijn. Het niet ontvangen van de volledige huur van elke eenheid heeft invloed op het inkomen van de belegger uit het onroerend goed. Dit is vooral belangrijk als een pand hard aan reparatie toe is en er veel units leeg staan - wat duidt op een lage bezettingsgraad. Als de units niet regelmatig worden gevuld, zal de huurincasso lager zijn dan mogelijk is, en is de aankoop van het onroerend goed mogelijk niet in het belang van de belegger.
Belangrijkste leerpunten
- De inkomstenbenadering is een taxatiemethode voor onroerend goed die de inkomsten die het onroerend goed genereert, gebruikt om de reële waarde te schatten.
- Het wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat te delen door het kapitalisatietarief.
- Een koper moet bij het gebruik van de inkomstenbenadering speciale aandacht besteden aan de staat van het onroerend goed, de operationele efficiëntie en de leegstand.
Voorbeeld van de inkomstenbenadering
Met de inkomstenbenadering gebruikt een belegger marktverkopen van vergelijkbare waarden om een kapitalisatietarief te kiezen. Bij het taxeren van een flatgebouw met vier units in een specifieke provincie, kijkt de investeerder bijvoorbeeld naar de recente verkoopprijzen van vergelijkbare eigendommen in dezelfde provincie. Na het berekenen van het kapitalisatietarief, kan de belegger de NOI van het huurobject delen door dat tarief. Een onroerend goed met een netto operationeel inkomen (NOI) van $ 700.000 en een gekozen kapitalisatiegraad van 8% is bijvoorbeeld $ 8,75 miljoen waard.