Door land omgeven

Wat is geheel door land omgeven?

Door land omgeven in de context van onroerend goed verwijst naar een stuk onroerend goed dat niet toegankelijk is via de openbare weg, behalve via een aangrenzend perceel. Een braakliggend perceel dat zich achter een stripwinkel bevindt en alleen kan worden bereikt door door het winkelcentrum te lopen, kwalificeert als dit type kavel. Door land omgeven eigendom is op slot, wat betekent dat het wordt omringd door ander eigendom. 

Inzicht in door land omgeven

Door land omgeven percelen zijn meestal het resultaat van onderverdelingen of de opdeling van een groter perceel in kleinere percelen, die afzonderlijk worden verkocht. Idealiter hebben de kleinere percelen elk toegang tot een openbare doorgang, maar soms is dat niet mogelijk. Een verkoper wil bijvoorbeeld een groot vierkant perceel onderverdelen met een landschapselement in het midden, zoals een berg, dat niet geschikt is voor ontwikkeling. In plaats van een gerrymandered perceel uit te hakken dat de weg toegang geeft tot de berg, kan het als geheel door land omgeven worden achtergelaten.

Door land omgeven onroerend goed kan voorkomen wanneer land dat al vele jaren in een familie is, wordt verdeeld onder familieleden. Uiteindelijk, wanneer eigendommen worden verkocht, wordt het nodig dat de eigendommen afzonderlijk eigendom zijn. Toegang tot het geheel door land omgeven eigendom was misschien geen probleem toen de omliggende eigendommen eigendom waren van dezelfde familie. Zodra het eigendom van sommige eigendommen echter verandert, kan toegang tot het geheel door land omgeven onroerend goed een probleem worden.

Kritiek op door land omgeven onroerend goed

Door land omgeven onroerend goed heeft doorgaans een lagere waarde dan de omliggende eigendommen, vanwege de ontoegankelijkheid. Dat betekent echter niet dat het geheel door land omgeven onroerend goed niets waard is. Het verkrijgen van een lening of hypotheek voor het onroerend goed kan echter moeilijk zijn, aangezien banken een geheel door land omgeven onroerend goed mogelijk niet financieren. Het gebrek aan toegang tot het onroerend goed voor openbare diensten, zoals medisch personeel en brandweerpersoneel, kan ertoe leiden dat banken en potentiële kopers de behandeling van een geheel door land omgeven onroerend goed doorgeven.

Easement

Toegang tot een geheel door land omgeven eigendom of perceel kan een uitdaging zijn voor de eigenaar. Staats- en federale wetten beschermen echter het recht van eigenaren van onroerend goed op “productief gebruik” van hun land, wat in het algemeen het recht op toegang tot een openbare weg betekent.

Een  erfdienstbaarheid, die het recht geeft om naburig land over te steken, wordt gebruikt om dergelijke toegang te verlenen. Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheden, sommige gemakkelijker te verwerven dan andere. Maar slimme kopers die de regels begrijpen, kunnen goede investeringen vinden in geheel door land omgeven onroerend goed.

De stressvrije manier om een ​​erfdienstbaarheid te krijgen, is door vriendelijk te onderhandelen met een naburige landeigenaar. Ze kunnen in de verleiding komen om een ​​mondelinge belofte te doen, waardoor een door land omgeven eigenaar hun land kan oversteken, maar kopers wordt geadviseerd om de belofte schriftelijk te krijgen. Een schriftelijke erfdienstbaarheid opgesteld door een onroerendgoedadvocaat en geregistreerd bij het plaatselijke aktekantoor  biedt zekerheid voor de door land omgeven eigenaar van het onroerend goed. Met een mondelinge afspraak kon de buurman van gedachten veranderen of zijn land aan een minder gastvrije eigenaar verkopen. Ten slotte zal het woord van de buurman niet veel gewicht in de schaal leggen als het geheel door land omgeven perceel weer te koop wordt aangeboden. Een permanente schriftelijke erfdienstbaarheid vermijdt al deze potentiële problemen.

Vergemakkelijking door noodzaak

Als een buurman weigert een vriendelijke erfdienstbaarheid te ondertekenen of om een ​​onredelijke vergoeding vraagt, kan het noodzakelijk zijn om noodzakelijkerwijs een erfdienstbaarheid te verkrijgen. Een erfdienstbaarheid is noodzakelijkerwijs een gerechtelijk bevel waarbij de landeigenaar wettelijk recht heeft op toegang tot zijn eigendom. De door land omgeven eigenaar moet echter door middel van een akte en eigendomsonderzoek bewijzen  dat zowel het geheel door land omgeven eigendom als het aangrenzende onroerend goed ooit eigendom waren van dezelfde persoon. De rechtbank oordeelt in wezen dat de eigenaar bij de opdeling van het onroerend goed heeft nagelaten de noodzakelijke toegang tot de weg te verschaffen.

Speciale overwegingen

Het is belangrijk op te merken dat het aanvragen van een erfdienstbaarheid noodzakelijkerwijs juridische kosten met zich meebrengt. Het kan ook de niet aan zee grenzende eigenaar achterlaten met een boze buurman die in beroep kan gaan tegen de uitspraak. Er zijn uitzonderingen op een erfdienstbaarheid door noodzaak, zoals landoctrooien verleend door de federale overheid, zelfs als die honderden jaren oud zijn. Om te voorkomen dat u verwikkeld raakt in juridische gevechten over een geheel door land omgeven eigendom, moeten kopers een ervaren vastgoedadvocaat raadplegen.