24 juni 2021 18:45

Life Estate

Wat is een levensdomein?

Een levensdomein is een eigendom, meestal een woning, die een persoon bezit en die hij gedurende zijn of haar leven mag gebruiken, maar die hij niet mag verkopen of verhypothekeren. Deze persoon, de huurder voor leven, deelt het eigendom van het onroerend goed met een andere persoon of personen, die automatisch de titel van het onroerend goed zullen krijgen bij het overlijden van de huurder voor het leven.

In de VS worden levensdomeinen meestal gecreëerd door huiseigenaren om ervoor te zorgen dat de volgende generatie uiteindelijk het ouderlijk huis krijgt en tegelijkertijd erfrecht, het juridische proces om een ​​testament te bewijzen, wordt vermeden.


  • Een levensdomein is een vorm van gezamenlijk eigendom.
  • Een van de eigenaren heeft het recht om het pand voor het leven te gebruiken. De titel gaat dan over op de andere eigenaar.
  • Het proces wordt meestal toegepast om de overerving te stroomlijnen en tegelijkertijd erfrecht te vermijden.
  • De huurder voor het leven behoudt alle rechten en plichten van een eigenaar, behalve het recht om het onroerend goed te verkopen of te verhypothekeren.
  • Een levensverblijf en een onherroepelijk vertrouwen spelen een vergelijkbare rol bij vermogensplanning. De maker van een trust doet echter afstand van de rechten op activa die aan een trust zijn overgedragen.

Inzicht in een levensdomein

Een levensdomein is een vorm van gezamenlijk eigenwoningbezit. Eigendom wordt gedeeld tussen een huurder en een zogenaamde “restant”. De overblijvende heeft een eigendomsbelang maar kan geen bezit nemen tot het overlijden van de levenslange huurder. De huurder voor het leven mag in de woning wonen, maar mag deze niet verkopen of verhypothekeren zonder de toestemming van de overblijvende.

Hoewel het levensdomein bestaat, heeft het onroerend goed in feite twee eigenaren, die elk het recht hebben het voor een andere periode in bezit te hebben.

Het levensdomein komt tot stand met een akte waarin staat dat de bewoner of bewoners van het onroerend goed er gedurende hun leven gebruik van mogen maken. In de akte wordt ook de persoon genoemd die de woning zal ontvangen na het overlijden van de levenslange huurder. 

In de VS is het creëren van een levensdomein meestal een onderdeel van vermogensplanning. Het kan andere doeleinden hebben. In Frankrijk kan een huizenkoper een huurovereenkomst voor het leven regelen met een bejaarde huiseigenaar en die persoon een vast inkomen betalen in ruil voor zijn benoeming als de aangewezen restman. Het proces functioneert als een particuliere omgekeerde hypotheek.

Life Estate Details

Een erfrechtakte wordt gebruikt om het eigendom van een onroerend goed over te dragen zonder het op te nemen in een testament als onderdeel van het vermogen van een persoon. Het onroerend goed hoeft niet door erfrecht te gaan, het gerechtelijke proces dat wordt gebruikt om testamenten te valideren. Het erfrechtproces kan kostbaar en gecompliceerd zijn wanneer de nalatenschap zeer substantieel of ongewoon complex is.

Als er sprake is van een erfdeel, eindigt het belang van de huurder in het onroerend goed bij overlijden en gaat het eigendom over op de overblijvende.

De huurder van het leven is de eigenaar van het onroerend goed voor het leven en is verantwoordelijk voor kosten zoals onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud. De overlijdensrisicoverzekering behoudt ook de eventuele fiscale voordelen van eigenwoningbezit.

Life Estates creëren

Een levensdomein wordt meestal gecreëerd om het proces van overdracht van het eigenwoningbezit aan de volgende generatie te stroomlijnen. Het kan echter worden gebruikt om een ​​inkomstenstroom op te bouwen.

Er kunnen levensdomeinen worden gecreëerd om een ​​persoon een levenslang inkomen te verschaffen in plaats van een erfenis ineens. In dit geval bestaat het landgoed uit een geldbedrag dat is geïnvesteerd in inkomstengenererende instrumenten zoals obligaties, olie- en gasleaseovereenkomsten, vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) en andere soortgelijke investeringen. De huurder ontvangt het inkomen voor het leven, maar kan de hoofdsom niet aanraken.

Ongeacht wat voor soort onroerend goed er bij een levensdomein betrokken is, de huurder kan het niet verkopen of er geld tegen lenen zonder de toestemming van de overblijvende. Als beiden akkoord gaan met de verkoop, kan de overblijvende partij een deel van de opbrengst eisen op basis van een vooraf bepaalde schaal die de leeftijd van de huurder en de huidige rentetarieven weerspiegelt. Typisch, hoe ouder de huurder, hoe groter het aandeel dat de overblijvende kan verwachten.


Onder een levensdomein is de woning niet langer een bezit van de nalatenschap van het individu. Dat beschermt het tegen rechtszaken, waaronder het herstel van Medicaid-nalatenschappen.

Voordelen en nadelen van Life Estates

Het meest in het oog springende voordeel van de levensbeschouwing is dat het de overdracht van een woning naar de volgende generatie vereenvoudigt. Als de woning is opgenomen in het testament van de huiseigenaar, kan het erfrecht de overdracht vertragen. Als er sprake is van een erfdeel, gebeurt de overdracht automatisch met het indienen van een overlijdensakte.

Een ander potentieel voordeel: de woning is niet langer een aanwinst van het landgoed. Dat beschermt het tegen rechtszaken tegen de nalatenschap, waaronder “Medicaid landgoedherstel”. Als een persoon is ingeschreven in Medicaid en diensten ontvangt die door hem worden betaald, kunnen deelstaatregeringen de nalatenschap vervolgen om de kosten terug te vorderen.6

Naast wettelijke voordelen zijn er potentiële belastingvoordelen:

  • De huurder voor het leven komt mogelijk in aanmerking voor een aantal belastingvoordelen voor een woning of senioren als huiseigenaar.
  • De overblijvende kan een aanzienlijke vermogenswinstbelastingvermindering krijgen wanneer en als het huis wordt verkocht, aangezien de belastingwaardering zal worden gebaseerd op de waarde op het moment van het overlijden van de huurder, niet op het moment dat het werd gekocht door de huurder.

Er is ook een mogelijk juridisch nadeel: de huurder kan betrokken raken bij juridische problemen die een restant oploopt. Als een ouder en een kind bijvoorbeeld een nalatenschap hebben gecreëerd en het kind wordt aangeklaagd wegens niet-betaling van belastingen, kan een pandrecht tegen het huis van de ouder worden ingediend. 

In ieder geval is het creëren van een levensdomein een serieuze en bindende beslissing voor de eigenaar van een woning. De huiseigenaar geeft de mogelijkheid op om de woning te verkopen of te verhypothekeren (tenzij de overblijvende daarmee instemt) en maakt een onherroepelijke keuze voor een erfgenaam van de woning.

Voordelen

  • Vereenvoudigt de overdracht van een huis naar de volgende generatie.

  • Beschermt de woning tegen schuldenaren van de overledene.

  • Hiermee kunnen oudere huiseigenaren de voordelen van eigenwoningbezit behouden.

Nadelen

  • Maakt de eigenaar kwetsbaar voor schuldvorderingen tegen de overblijvende.

  • Kan niet gemakkelijk ongedaan worden gemaakt als de plannen of omstandigheden van de eigenaar veranderen.

  • Beperkt het vermogen van de eigenaar om een ​​woning te verhypothekeren of te verkopen.

Life Estate vs. onherroepelijk vertrouwen

Het onherroepelijke vertrouwen is, net als een levensdomein, vaak een hulpmiddel bij vermogensplanning.

In het geval van een trust doet de concessieverlener afstand van alle rechten en inkomsten op bepaalde activa en draagt ​​deze over aan een trust. De activa kunnen contanten, beleggingen of levensverzekeringen zijn. De begunstigde van de trust kan een echtgenoot, de kinderen van de concessieverlener of een liefdadigheidsorganisatie zijn.

Net als bij een levensdomein verwijdert het onherroepelijke vertrouwen die activa uit de nalatenschap van de concessieverlener. In tegenstelling tot een levensdomein, biedt de trust geen uitkering, zoals een woning, aan de concessieverlener.

Het heeft echter zijn toepassingen. Een trust kan iemands vermogen op papier verminderen terwijl dat vermogen wordt overgedragen aan familieleden. Het verwijdert ook een deel van de bezittingen van de persoon van een nalatenschap, waardoor ze uit het erfrechtproces worden geëlimineerd.

Een trust kan een nuttige strategie zijn voor een professional die kwetsbaar is voor rechtszaken, zoals een arts, om bepaalde activa te beschermen door ze over te dragen aan familieleden onder een trust.

Met name een landgoed in leven is ook “onherroepelijk”. Zodra een akte van een erfrecht is opgesteld, kan de huurder de overeenkomst niet wijzigen zonder toestemming van de overblijvende.

Voorbeeld van een Life Estate

Een levensovereenkomst wordt meestal aangegaan als een aspect van vermogensplanning.

Een ouder echtpaar zou een regeling inzake levensbeschouwing kunnen overwegen als alternatief voor het noemen van een begunstigde in hun testament. Een levensovereenkomst geeft hen het recht om de rest van hun leven in hun huis te blijven, waarna een volwassen kind of kinderen automatisch het eigendomsrecht overnemen.

Een weduwe-huiseigenaar die niet meer alleen kan wonen, kan een levensovereenkomst sluiten met een volwassen kind als de rest. De ouder en het kind zijn nu mede-eigenaar van de woning, maar de ouder behoudt levenslange rechten op het gebruik van de woning. Beiden hebben de zekerheid dat het eigendom van het huis zonder vertraging of onderbreking op het kind overgaat.

Life Estate – Veelgestelde vragen

Hier zijn de antwoorden op enkele veelgestelde vragen over woonhuizen.

Mag iemand met een levensdomein het onroerend goed verkopen?

Een huurder voor het leven kan het onroerend goed niet verkopen of er een hypotheek op lenen zonder de toestemming van de overblijvende. Het omgekeerde is ook waar: de overblijvende kan het onroerend goed niet verkopen of verhypothekeren tijdens de levensduur van de huurder.

Hoe werkt een levensbeschouwelijke akte?

De huurder voor het leven behoudt de meeste rechten en plichten van een huiseigenaar. De huurder voor het leven kan in de woning wonen of deze huren, en is verantwoordelijk voor de belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Eventuele belastingvoordelen van eigenwoningbezit gaan ook naar de huurder.

De huurder van het leven heeft niet het recht om het onroerend goed te verkopen of er een hypotheek op af te sluiten zonder de toestemming van de overblijvende.

De overblijvende wordt mede-eigenaar van het onroerend goed, maar heeft geen wettelijke rechten om erin te wonen of het te gebruiken tot het overlijden van de huurder voor het leven. Zodra een overlijdensakte is ingediend, kan de huurder het leven in bezit nemen.

Wat zijn de voordelen van een levensdomein?

Het levensdomein is een instrument voor vermogensplanning. De belangrijkste reden om het vast te stellen is ervoor te zorgen dat een woning onmiddellijk na het overlijden van de huiseigenaar aan de juiste persoon wordt overgedragen, zonder de vertraging van een procedure voor de erfrechtbank.

Het verwijdert ook effectief het onroerend goed van het landgoed. Het onroerend goed is geen onroerend goed en de waarde ervan kan niet in aanmerking worden genomen in een rechtszaak tegen het onroerend goed. Dit kan met name relevant zijn voor ontvangers van Medicaid, van wie de erfgenamen mogelijk onderworpen zijn aan een procedure voor terugvordering van een Medicaid-nalatenschap.

Wat gebeurt er met een levensdomein nadat een persoon is overleden?

Het eigendom van het onroerend goed gaat onmiddellijk over op de persoon die in de akte van leven is genoemd als de restman.

Wat zijn de rechten van een overblijver?

Het mede-eigendom kan niet worden verkocht of verhypothekeerd zonder de toestemming van de overblijvende.

De overblijvende man krijgt het recht om in het huis te wonen, het te verkopen of het pas te verpanden na het overlijden van de huurder voor het leven.

De huurder voor het leven behoudt de verantwoordelijkheden van het eigendom inclusief alle kosten en is verantwoordelijk voor de belastingen en onderhoudskosten.

Het komt neer op

Het creëren van een levensdomein is een redelijke manier voor huiseigenaren om er zeker van te zijn dat hun huis in het bezit komt van de persoon die ze willen erven, met zo min mogelijk juridische rompslomp of vertraging.

Het moet echter worden gedaan met het volledige besef dat het niet gemakkelijk ongedaan kan worden gemaakt. De huiseigenaar geeft het recht op om het onroerend goed te verkopen of er een hypotheek op te krijgen zonder de medewerking van de rest.

Related Posts