Lis Pendens
Wat is een overeenkomst?
Aanhangigheid is een officiële kennisgeving aan het publiek dat er een rechtszaak is aangespannen met betrekking tot een claim op een onroerend goed. Aanhankelijkheid houdt verband met het concept dat een koper van een onroerend goed elk geschil dat bestaat met betrekking tot het onroerend goed moet aannemen. Als een bank de eigenaar van een perceel aanklaagt en een nieuwe koper koopt het perceel, dan moet de nieuwe eigenaar de rechtszaak onder ogen zien; verkoop van het onroerend goed belet de eiser niet om via een rechtszaak verhaal te halen. Het kan een voorwaardelijke verplichting vertegenwoordigen.
Belangrijkste leerpunten
- Aanhangigheid is een officiële, openbare kennisgeving dat er een rechtszaak of claim aanhangig is.
- Aanhangsel kan alleen worden ingediend als een claim specifiek betrekking heeft op het onroerend goed; het specificeert echter dat de eigenaar van het onroerend goed elk geschil dat ermee verband houdt, moet aanvaarden.
- Aanhangigheid is een veelvoorkomende echtscheidingszaak waarin echtgenoten bezittingen verdelen, of in gevallen waarin een huis wordt afgeschermd nadat een lener achterstallig is.
Hoe Lis Pendens werkt
Lis pendens wordt letterlijk uit het Latijn vertaald als “een aanhangige rechtszaak”. Deze voorwaarde kan een negatieve invloed hebben op de verkoopprijs of de mogelijkheid tot verkoop, aangezien eventuele lopende geschillen doorgaans ongunstig zijn voor de eigenaar. De term wordt gewoonlijk afgekort “lis pend.”
Lis pendens geeft een constructieve kennisgeving, of een waarschuwing, aan potentiële huizenkopers dat er een geschil bestaat over de eigendom van een onroerend goed en dat er een rechtszaak aanhangig is. Er kan alleen aanhangig worden gemaakt als een claim specifiek betrekking heeft op het onroerend goed. Door een aanhangsel in te dienen, beschermt een persoon of entiteit zijn claim op de titel in afwachting van de uitkomst van de rechtszaak. Een aanhangigheid wordt pas opgeheven als de rechtszaak is afgehandeld. Omdat lopende geschillen maanden en soms jaren kunnen duren, wordt kopers vaak geadviseerd om uit de buurt van deze eigendommen te blijven.
Wanneer er een aanvraag wordt gebruikt
Aanhangigheid wordt vaak aangevraagd in echtscheidingszaken waarin de verdeling van onroerend goed niet is geregeld. Het is vooral gebruikelijk in gevallen waarin een onroerend goed op naam van de ene echtgenoot staat en de andere echtgenoot een deel van het goed zoekt. De echtgenoot wiens naam op de titel staat, zou het moeilijk hebben om het onroerend goed te verkopen in het kader van een hangende rechtszaak.
Lening wordt bijna altijd gebruikt door geldverstrekkers die een in gebreke gebleven kredietnemer in gebreke hebben gesteld. Banken gebruiken de procedure om het publiek erop te wijzen dat een onroerend goed in executie is. Andere soorten schuldeisers van wie de schuld is gedekt door onroerend goed, kunnen ook een onroerend goed uitsluiten. Dit komt vaak voor wanneer een vereniging van huiseigenaren een executie van achterstallige vergoedingen initieert.
Het is niet ongebruikelijk dat aanhangigheid ontstaat in geval van contractgeschillen, waarbij een koper het gevoel heeft dat hij ten onrechte is uitgesloten van de aankoop van een woning. Als koper A en een verkoper bijvoorbeeld een contract aangaan voor de verkoop van een woning en de verkoper besluit de woning aan koper B te verkopen, kan koper A de verkoper aanklagen om de verkoop af te dwingen. De koper kan aanhangig worden gemaakt, waardoor het voor de verkoper moeilijk wordt om de woning daadwerkelijk te verkopen. Als koper B doorgaat met de aankoop en de rechter oordeelt dat koper A gerechtigd is de verkoop af te dwingen, verliest koper B het eigendom aan koper A en moet hij naar de verkoper gaan om zijn geld terug te krijgen.