Gewijzigde brutolease
Wat is een gewijzigde brutolease?
Een gewijzigde brutoleaseovereenkomst is een soort huurovereenkomst voor onroerend goed waarbij de huurder een basishuur betaalt bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook een evenredig deel van enkele van de andere kosten in verband met het onroerend goed op zich neemt, zoals onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, verzekering en onderhoud.
Gewijzigde brutohuurcontracten worden doorgaans gebruikt voor commerciële ruimtes zoals kantoorgebouwen, waar meer dan één huurder is. Dit type lease valt meestal tussen een bruto-leaseovereenkomst, waarbij de verhuurder de bedrijfskosten betaalt, en een nettoleaseovereenkomst, die de vastgoedkosten doorberekent aan de huurder.
Alle overeenkomsten moeten zorgvuldig door beide partijen worden beoordeeld. Zelfs als de leaseovereenkomst algemene terminologie gebruikt, moet deze worden behandeld alsof het een uniek document is voor uw eigen situatie.
Belangrijkste leerpunten
- Gewijzigde brutoleaseovereenkomsten zijn huurovereenkomsten waarbij de huurder een basishuur betaalt bij het aangaan van de huurovereenkomst, evenals een evenredig deel van andere kosten zoals nutsvoorzieningen.
- Overige kosten met betrekking tot de woning, zoals onderhoud en instandhouding, zijn doorgaans voor rekening van de verhuurder.
- Gewijzigde brutohuurovereenkomsten zijn gebruikelijk in de commerciële vastgoedsector, met name kantoorruimtes, waar meer dan één huurder is.
Hoe een gewijzigde brutolease werkt
Huurcontracten voor commercieel onroerend goed kunnen worden onderverdeeld in twee berekeningsmethoden voor de huur: bruto en netto. De gewijzigde bruto-lease – soms aangeduid als een gewijzigde netto-lease – is een combinatie van een bruto-lease en een netto-lease.
Gewijzigde brutohuurovereenkomsten zijn een hybride van deze twee huurovereenkomsten, aangezien de exploitatiekosten zowel de verhuurder als de huurder zijn. Bij een gewijzigde bruto huurovereenkomst neemt de huurder de uitgaven over die rechtstreeks verband houden met zijn of haar unit, inclusief onderhoud en reparatie van de unit, nutsvoorzieningen en schoonmaakkosten, terwijl de eigenaar / verhuurder de overige bedrijfskosten blijft betalen.
Over de omvang van de verantwoordelijkheid van elke partij wordt onderhandeld in de voorwaarden van de huurovereenkomst. Voor welke uitgaven de huurder verantwoordelijk is, kan aanzienlijk verschillen van onroerend goed tot onroerend goed, dus een potentiële huurder moet ervoor zorgen dat een gewijzigde bruto huurovereenkomst duidelijk definieert voor welke uitgaven de huurder verantwoordelijk is. Bij een gewijzigde bruto huurovereenkomst kunnen de huurders van een pand bijvoorbeeld hun evenredige deel van de totale verwarmingskosten van een kantoortoren betalen.
Wanneer gewijzigde brutoleaseovereenkomsten gebruikelijk zijn
Gewijzigde brutohuurovereenkomsten komen vaak voor wanneer meerdere huurders een kantoorgebouw bezetten. In een gebouw met een enkele meter waar de maandelijkse elektriciteitsrekening $ 1.000 is, zouden de kosten gelijkmatig over de huurders worden verdeeld. Als er 10 huurders zijn, betalen ze elk $ 100. Of elk kan een evenredig deel van de elektriciteitsrekening betalen op basis van het percentage van de totale vierkante meters van het gebouw dat de eenheid van de huurder bezet. Als alternatief, als elke unit zijn eigen meter heeft, betaalt elke huurder de exacte elektriciteitskosten die hij maakt, of dit nu $ 50 of $ 200 is.
De verhuurder kan over het algemeen andere kosten met betrekking tot het gebouw betalen op basis van een gewijzigde bruto huurovereenkomst, zoals belastingen en verzekeringen.
Voors en tegens van gewijzigde brutoleaseovereenkomsten
Net als bij elke andere zakelijke transactie, zijn er zowel voor- als nadelen aan gewijzigde brutohuurovereenkomsten voor huurders en verhuurders.
Huurders
Aangezien onderhouds- en andere aanverwante kosten voor rekening van de verhuurder komen, heeft de huurder er baat bij. De huurder heeft meer controle over de budgettering voor kosten die rechtstreeks verband houden met zijn bedrijf, waaronder huur, bedrijfsbelastingen, salarissen, enz. Maar als de verhuurder laks is in algemeen onderhoud, kan dit een probleem zijn voor huurders, vooral degenen die afhankelijk zijn van het uiterlijk van hun kantoor- of winkelruimte om klanten te lokken en te behouden.
Huisbazen
Door een bruto aangepaste huurovereenkomst te gebruiken, kunnen verhuurders erop vertrouwen dat hun eigendom wordt onderhouden in de mate die zij nodig achten, vooral omdat sommige huurders misschien niet zo betrouwbaar zijn als het gaat om het uitvoeren van reparaties of verbeteringen zoals het onderhouden van de buitenruimte. Een nadeel is echter dat de exploitatiekosten worden ondergewaardeerd. Een verhuurder kan dus in de problemen komen als de huur die hij in rekening brengt te laag is voor een ruimte die veel onderhoud vergt.
Bruto en netto leaseovereenkomsten
Bruto lease
Bij een bruto-huurovereenkomst dekt de eigenaar / verhuurder alle bedrijfskosten van het onroerend goed, inclusief onroerendgoedbelasting, eigendomsverzekering, structureel en exterieur onderhoud en reparaties, onderhoud en reparaties van de gemeenschappelijke ruimte, onderhoud en reparaties van de unit, nutsvoorzieningen en schoonmaakkosten.
Verhuurders die brutoleaseovereenkomsten uitgeven, berekenen doorgaans een huurbedrag dat de huurkosten en andere uitgaven zoals nutsvoorzieningen en / of onderhoud dekt. Het te betalen bedrag wordt normaal gesproken uitgegeven als een vast bedrag, dat de huurder elke maand aan de verhuurder betaalt voor het exclusieve gebruik van het onroerend goed. Dit kan gunstig zijn voor een huurder omdat ze hierdoor goed kunnen budgetteren, vooral als ze over beperkte middelen beschikken.
Een nettoleaseovereenkomst komt daarentegen vaker voor in gebouwen met één huurder en schuift de verantwoordelijkheid voor de vastgoedkosten over op de huurder. Nettoleaseovereenkomsten worden over het algemeen gebruikt in combinatie met huurders zoals nationale restaurantketens.
Veel commerciële vastgoedinvesteerders die onroerend goed kopen, maar niet de ergernis willen die gepaard gaat met eigendom, hebben de neiging om netto-leaseovereenkomsten te gebruiken. Omdat ze de kosten die aan het gebouw zijn verbonden – verzekering, onderhoud, onroerendgoedbelasting – via een netto huurcontract doorberekenen aan de huurder, zullen de meeste verhuurders een lager huurbedrag in rekening brengen.