Hypotheek Cash Flow Verplichting (MCFO)
Wat is een hypotheekverplichting voor cashflow (MCFO)?
Een Mortgage Cash Flow Obligation (MCFO) is een type hypotheek pass-through ongedekte algemene obligatielening die verschillende klassen of tranches heeft. MCFO’s gebruiken cashflow van een pool van hypotheken die inkomsten genereren om investeerders hun hoofdsom plus rente terug te betalen. Betalingen worden ontvangen van hypotheken in de pool en doorgegeven aan houders van de MCFO-zekerheid.
Inzicht in hypotheek kasstroomverplichting (MCFO)
Mortgage Cash Flow Obligations (MCFO’s) lijken in sommige opzichten op door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen (CMO’s), maar ze zijn niet hetzelfde. MCFO’s hebben geen pandrecht op de hypotheken die door de beveiliging worden aangehouden. Ze zijn slechts contractueel verplicht om de inkomsten uit de hypotheken te gebruiken om hun investeerders te betalen. MCFO-eigenaren hebben geen wettelijke rechten op de feitelijke onderliggende hypotheken, dus MCFO’s zijn risicovoller dan CMO’s.
Net als CMO’s zijn MCFO’s een vorm van door hypotheek gedekte zekerheid die wordt gecreëerd door de securitisatie van individuele woninghypotheken die rente en aflossingen ontvangen van die specifieke pool van hypotheken. Omdat ze niet dezelfde wettelijke bescherming genieten als CMO’s, bieden MCFO’s beleggers doorgaans hogere couponrentes.
Risico’s en structuur van kasstroomverplichtingen voor hypotheken
Net als CMO’s verpakken MCFO’s hypotheken in groepen met verschillende betalingskenmerken en risicoprofielen, tranches genaamd. De tranches worden terugbetaald met de hoofdsom van de hypotheek en de rentebetalingen in een bepaalde volgorde, waarbij de tranches met de hoogste rating worden geleverd met kredietverbetering, wat een vorm van bescherming is tegen het risico van vervroegde aflossing en wanbetaling. De prestaties van MCFO zijn onderhevig aan veranderingen in de rentetarieven, evenals aan executietarieven, herfinancieringstarieven en het tempo van de huizenverkopen.
De vermelde looptijden van MCFO-tranches worden bepaald op basis van de datum waarop de uiteindelijke hoofdsom van een pool van hypotheken naar verwachting zal worden afbetaald. Maar de vervaldata voor dit soort MBS houden geen rekening met vervroegde aflossingen van de onderliggende hypotheekleningen en zijn dus mogelijk geen nauwkeurige weergave van de MBS-risico’s. De meeste hypotheekverstrekkingen worden gedekt door hypotheken met een vaste rente van 30 jaar, maar vooruitbetalingen als gevolg van woningverkopen of herfinancieringen zorgen ervoor dat veel leningen eerder worden afgelost.
CMO’s, MCFO’s en andere door hypotheek gedekte effecten die niet door een agentschap zijn gedekt – die hypotheekobligaties die niet worden gedekt door de door de overheid gesponsorde ondernemingenFannie Mae, Freddie Mac of Ginnie Mae – stonden centraal in de financiële crisis die leidde tot het faillissement van Lehman Brothers in 2008 en resulteerde in miljarden dollars aan verliezen op hypotheekleningen en miljoenen huiseigenaren die hun huis verloren gingen door wanbetaling.
Na de financiële crisis hebben overheidsinstanties hun regulering van door hypotheek gedekte effecten opgevoerd en kredietverstrekkers gedwongen om de transparantie van subprime-leningen en de kwalificerende normen voor het verkrijgen van dergelijke hypotheken te vergroten. In december 2016 hebben de SEC en nieuwe regels aangekondigd om het MBS-risico te temperen met margevereisten voor CMO en gerelateerde MBS-transacties.