Mortgage Revenue Bond (MRB)
Wat is Mortgage Revenue Bond (MRB)?
Een hypotheekopbrengstobligatie (MRB) is een soort gemeentelijke obligatie die wordt uitgegeven door lokale huisvestingsautoriteiten om hypotheken te financieren voor gekwalificeerde, meestal mensen van wie het zelfgerapporteerde inkomen zich in de laagste inkomensklasse bevond, die voor het eerst huizenkopers waren.
Belangrijkste leerpunten
- Een hypotheekopbrengstobligatie (MRB) is een soort gemeentelijke obligatie die wordt uitgegeven door lokale huisvestingsautoriteiten om hypotheken te financieren voor gekwalificeerde, meestal mensen van wie het zelfgerapporteerde inkomen zich in de laagste inkomensklasse bevond, die voor het eerst huizenkopers waren.
- Over het algemeen zijn obligaties voor hypotheekopbrengsten belastingvrij voor beleggers en worden ze gedekt door de som van alle maandelijkse hypotheekbetalingen.
- Elke staat in de VS geeft jaarlijks een wisselend bedrag aan hypotheekopbrengsten uit, aangezien dit cijfer wordt afgetopt door een veelvoud van de bevolking van die staat.
Mortgage Revenue Bond (MRB) begrijpen
Hypotheekopbrengstenobligaties (MRB) zijn obligaties die zijn uitgegeven door lokale of staat Housing Finance Agencies (HFA). Doorgaans zijn MRB’s belastingvrij voor beleggers en worden ze gedekt door de som van alle maandelijkse hypotheekbetalingen. Middelen uit de verkoop van deze obligaties worden vervolgens door de HFA gebruikt om betaalbare hypotheken te blijven financieren voor beginnende huizenkopers van wie de zelfgerapporteerde inkomens zich in de laagste inkomensklassen bevonden.
De hypotheekopbrengstenobligaties (MRB’s) worden gedekt door de belofte van maandelijkse betalingen door de leners wiens woninghypotheken werden gefinancierd door de verkoop van de obligaties. Over het algemeen komen alleen mensen die een eerste woning kopen in aanmerking voor deze hypotheken. Ze moeten ook een inkomen hebben onder een bepaald niveau (meestal op of net iets boven het lokale mediaan inkomen).
Elke staat in de Verenigde Staten geeft jaarlijks een wisselend bedrag aan hypotheekopbrengsten uit. Dit komt door het feit dat de uitgifte wordt afgetopt door een veelvoud van de bevolking van die staat. MRB’s voor 2020 hadden deze criteria:
- de uitgiftelimiet van de staat is $ 105, vermenigvuldigd met de staatsbevolking
- De minimale uitgifte door de staat is $ 321,8 miljoen
- gekwalificeerde nieuwe huizenkopers kunnen niet meer verdienen dan het gemiddelde inkomen van het gebied
- De aankoopprijs van een huis mag niet hoger zijn dan 90% van de gemiddelde aankoopprijs van het gebied
Wyoming was bijvoorbeeld de dunst bevolkte staat in de VS (volgens de volkstelling van juli 2019) met 578.759 mensen. Daarom zou de jaarlijkse uitgiftelimiet van MRB $ 60.769.695 bedragen [105 vermenigvuldigd met 578.759].
Door hypotheekopbrengsten konden mensen met zelfgerapporteerde inkomens in de laagste inkomensgroepen hun eerste huis kopen. De lagere rentetarieven van de MRB-leningen verlagen de maandelijkse betalingen van de huiseigenaren. Deze verlaging van de betalingen heeft tot gevolg dat de lener in aanmerking komt voor een hypotheek, aangezien de maandelijkse betaling een kleiner deel van zijn maandelijks inkomen zal vertegenwoordigen. Het helpt ook om ervoor te zorgen dat ze de maandelijkse betaling kunnen betalen en voorkomen dat ze in gebreke blijven met hun lening, waardoor de MRB’s minder riskant zijn voor beleggers.
Voordelen van hypotheekopbrengsten (MRB)
Veel mensen beschouwen MRB’s als een “win-win” -instrument voor fiscaal beleid. Deze overtuiging is dat iedereen in de investeringslus kan profiteren van de uitgifte van MRB’s.
- Beleggers profiteren omdat ze een relatief veilige investering krijgen die ook belastingvrij is. Dus zelfs als de rente niet ongewoon hoog is, maakt het feit dat de obligatie vrijgesteld is van belasting het een aantrekkelijke investering.
- De HFA profiteert van een consistente en betrouwbare bron van contanten, waardoor ze continu hypotheken kunnen financieren. Bovendien profiteert de HFA rechtstreeks van de betaling van deze hypotheken.
- Huizenkopers profiteren door woningleningen te krijgen tegen rentetarieven onder de markt (BMIR). De wet schrijft zelfs voor dat de hypotheekrente van de huizenkopers niet meer dan 1,125 procentpunten hoger mag zijn dan die van de MRB. Kopers kunnen ook andere voordelen ontvangen die gepaard kunnen gaan met een MRB-lening. Kopers kunnen bijvoorbeeld in aanmerking komen om een huis te kopen met een lagere aanbetaling dan normaal, of ze kunnen hulp krijgen bij de afsluitingskosten. Bovendien kunnen deze leningen, door het eigenwoningbezit te vergroten, buurten nieuw leven inblazen en stabiliseren, waardoor een grotere gemeenschapsontwikkeling wordt gestimuleerd.