24 juni 2021 20:32

Netto bedrijfsinkomen (NOI)

Wat is het netto bedrijfsinkomen (NOI)?

Netto bedrijfsresultaat (NOI) is een berekening die wordt gebruikt om de winstgevendheid van inkomstengenererende vastgoedinvesteringen te analyseren. NOI is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed, minus alle redelijkerwijs noodzakelijke bedrijfskosten.

NOI is een cijfer vóór belastingen, dat voorkomt in het inkomsten- en kasstroomoverzicht van een onroerend goed, en exclusief hoofdsom en rentebetalingen op leningen, kapitaaluitgaven, afschrijvingen en amortisatie. Wanneer deze statistiek in andere bedrijfstakken wordt gebruikt, wordt dit ‘EBIT’ genoemd, wat staat voor ‘ winst vóór rente en belastingen’.

Belangrijkste leerpunten

  • Het nettobedrijfsresultaat meet de winstgevendheid van een onroerend goed dat inkomsten genereert voordat eventuele kosten van financiering of belastingen worden toegevoegd.
  • Om de NOI te berekenen, trekt u alle bedrijfskosten van een onroerend goed af van alle inkomsten die op het onroerend goed worden gegenereerd.
  • De bedrijfskosten die in de NOI-metriek worden gebruikt, kunnen worden gemanipuleerd als een vastgoedeigenaar bepaalde inkomsten- of uitgavenposten uitstelt of versnelt.
  • De NOI-maatstaf omvat geen kapitaaluitgaven.
  • NOI zal de eigenaar van een onroerend goed aangeven of het huren van een onroerend goed de moeite waard is om het te bezitten en te onderhouden.

Inzicht in het netto bedrijfsresultaat (NOI)

Het nettobedrijfsresultaat is een waarderingsmethode die door vastgoedprofessionals wordt gebruikt om de precieze waarde van hun inkomen genererende eigendommen te bepalen. Om NOI te berekenen, moeten de exploitatiekosten van het onroerend goed worden afgetrokken van het inkomen dat een onroerend goed genereert.

Naast huurinkomsten kan een woning ook inkomsten genereren uit voorzieningen zoals parkeergarages, verkoopautomaten en wasfaciliteiten. Bedrijfskosten omvatten de kosten van het runnen en onderhouden van het gebouw, inclusief verzekeringspremies, juridische kosten, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparatiekosten en schoonmaakkosten. Investeringen, zoals kosten voor een nieuw airconditioningsysteem voor het hele gebouw, worden niet meegerekend.

NOI helpt vastgoedbeleggers bij het bepalen van de kapitalisatiegraad, wat hen op zijn beurt helpt bij het berekenen van de waarde van een onroerend goed, waardoor ze verschillende eigendommen kunnen vergelijken die ze mogelijk overwegen om te kopen of verkopen.

Voor gefinancierde eigendommen wordt NOI ook gebruikt in de schulddekkingsratio (DCR), die kredietverstrekkers en investeerders vertelt of het inkomen van een onroerend goed de bedrijfskosten en schuldbetalingen dekt. NOI wordt ook gebruikt om de nettowinstmultiplicator, het contante investeringsrendement en het totale investeringsrendement te berekenen.

Hoe het netto bedrijfsinkomen (NOI) te berekenen

Om het netto bedrijfsresultaat te berekenen, trekt u de bedrijfskosten af ​​van de inkomsten die door een onroerend goed worden gegenereerd. Opbrengsten uit onroerend goed omvatten huuropbrengsten, parkeergelden, servicewijzigingen, automaten, wasmachines, enzovoort.

Bedrijfskosten omvatten alle kosten die verband houden met het exploiteren van het onroerend goed. Deze omvatten beheerkosten voor onroerend goed, verzekeringen, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparaties en onderhoud.

Formule nettobedrijfsinkomen (NOI)

Laten we als voorbeeld aannemen dat de onderstaande informatie het profiel was van een bepaald flatgebouw dat een eigenaar verhuurde.

Omzet:

  • Huurinkomsten: $ 20.000
  • Parkeerkosten: $ 5.000
  • Wasmachines: $ 1.000

Totale inkomsten = $ 26.000

Laten we nu aannemen dat de bedrijfskosten van het flatgebouw als volgt zijn:

Bedrijfskosten:

  • Beheerkosten voor onroerend goed: $ 1.000
  • Onroerende voorheffing: $ 5.000
  • Reparatie en onderhoud: $ 3.000
  • Verzekering: $ 1.000

Totale operationele kosten = $ 10.000

Het nettobedrijfsinkomen (NOI) in dit voorbeeld zou $ 26.000 – $ 10.000 = $ 16.000 zijn.

Voorbeeld van nettobedrijfsinkomen (NOI)

Laten we aannemen dat u een onroerend goed bezit dat jaarlijks $ 120.000 aan inkomsten genereert en $ 80.000 aan bedrijfskosten maakt. In deze omstandigheid heeft het een resulterende NOI van $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Als het totaal negatief is en de bedrijfskosten hoger zijn dan de opbrengsten, wordt het resultaat een netto operationeel verlies (NOL) genoemd.

Schuldeisers en commerciële kredietverstrekkers zijn sterk afhankelijk van NOI om het potentieel voor het genereren van inkomsten van het onroerend goed waarop een hypotheek wordt belegd, te bepalen, zelfs meer dan dat ze de kredietgeschiedenis van een investeerder in hun beslissingen meewegen. Simpel gezegd: deze statistiek helpt kredietverstrekkers de initiële waarde van het onroerend goed fundamenteel te beoordelen door de kasstromen te voorspellen.


NOI wordt gebruikt om de kapitalisatiegraad van een woning te bepalen, ook wel bekend als het rendement op investering (ROI) in onroerend goed. Het deelt NOI door de aankoopprijs.

Als een onroerend goed als winstgevend wordt beschouwd, gebruiken de geldschieters dit cijfer ook om de omvang van de lening te bepalen die ze bereid zijn te verstrekken. Aan de andere kant, als het onroerend goed een netto exploitatieverlies vertoont, zullen kredietverstrekkers de hypotheekaanvraag van de kredietnemer waarschijnlijk ronduit afwijzen.

Vastgoedeigenaren kunnen hun bedrijfskosten manipuleren door bepaalde uitgaven uit te stellen en andere te versnellen. NOI kan ook worden verhoogd door huren en andere vergoedingen te verhogen, terwijl tegelijkertijd redelijk noodzakelijke bedrijfskosten worden verlaagd.

Beschouw als voorbeeld van het laatste een scenario waarin een appartementseigenaar afziet van de jaarlijkse huur van $ 12.000 van een huurder, in ruil voor die huurder die optreedt als vastgoedbeheerder. Als de eigenaar van het appartement een gebouwbeheerder normaal een salaris van $ 30.000 zou betalen, kunnen zij bijgevolg de “redelijkerwijs noodzakelijke” kosten van $ 30.000 van de inkomsten aftrekken, in plaats van de werkelijke kosten van $ 12.000.

Veelgestelde vragen over de formule voor het netto bedrijfsinkomen (NOI)

Wat is de formule voor het berekenen van NOI?

De formule voor het berekenen van NOI is als volgt:

  • NOI = vastgoedopbrengsten – exploitatiekosten

Hoe berekent u het netto bedrijfsresultaat (NOI) vóór belastingen?

NOI is een berekening vóór belasting, omdat er geen rekening wordt gehouden met belastingen.

Wat is het verschil tussen nettowinst en nettobedrijfsinkomen (NOI)?

Het netto bedrijfsresultaat is de omzet min alle bedrijfskosten, terwijl het netto inkomen de omzet is min alle kosten, inclusief bedrijfskosten en niet-bedrijfskosten, zoals belastingen.

Wat is een goed percentage van het netto bedrijfsresultaat (NOI)?

NOI is geen percentage, maar eerder een getal dat rekening houdt met de inkomsten en uitgaven van een woning. Het kan worden vergeleken met de volledige waarde van het onroerend goed als dat onroerend goed volledig in contanten was betaald. In dit geval, hoe hoger het percentage van het nettobedrijfsresultaat ten opzichte van de vastgoedprijs, hoe beter.

Het komt neer op

Het nettobedrijfsinkomen (NOI) is een veelgebruikt cijfer om de winstgevendheid van een onroerend goed te beoordelen. De berekening houdt in dat alle bedrijfskosten van het onroerend goed worden afgetrokken van alle inkomsten die met het onroerend goed worden gegenereerd. Hoe hoger de inkomsten en hoe kleiner de kosten, des te winstgevender is een woning. Dit vertelt de eigenaar of het inkomen dat wordt gegenereerd door het bezitten en onderhouden van het onroerend goed, de kosten waard is.

 

Related Posts