Wat is een Opco?

Wat is een Opco?

Opco is de afkorting voor “operating company”, die doorgaans wordt gebruikt om de primaire werkmaatschappij te beschrijven die betrokken is bij een opco / propco-deal, wat de meest gebruikelijke structuur is voor het opzetten van een real estate investment trust ( REIT ).

Het vastgoedbedrijf ( propco ) behoudt het eigendom van al het onroerend goed en de daarmee verband houdende schulden, terwijl de opco de dagelijkse operaties en het beheer voert en de opco-voordelen biedt met betrekking tot zijn kredietwaardigheid en financieringsmogelijkheden.

Hoe werkt een Opco?

Een deal met een werkmaatschappij / onroerendgoedmaatschappij (“opco / propco”) is een zakelijke overeenkomst waarbij een  dochteronderneming  (dwz het onroerendgoedbedrijf) alle inkomstengenererende eigendommen bezit, terwijl het hoofdbedrijf (werkmaatschappij) operaties beheert zonder direct eigendom van het onroerend goed zelf. Opco / propco-deals zorgen ervoor dat alle financierings- en kredietratinggerelateerde kwesties voor beide bedrijven gescheiden blijven, waardoor de financiële positie van elke entiteit wordt verbeterd.

In een opco / propco-dealstrategie worden bedrijven onderverdeeld in ten minste één werkmaatschappij en één vastgoedmaatschappij. Hoewel het onroerendgoedbedrijf alle activa bezit – inclusief onroerend goed of ander onroerend goed – die verband houden met het genereren van inkomsten, is de opco degene die de activa gebruikt om verkopen te genereren.

Een opco / propco-strategie maakt het voor bedrijven mogelijk om bepaalde elementen – namelijk schulden en dus schuldendienstverplichtingen, kredietratings en aanverwante zaken – buiten de boeken van de werkmaatschappij te houden. Dit levert het bedrijf doorgaans aanzienlijke financiële voordelen en besparingen op. Als de werkmaatschappij een REIT creëert voor al haar vastgoedposities, kan ze dubbele belastingheffing op al haar inkomensuitkeringen voorkomen. Wanneer kredietmarkten meer beknot raken, of wanneer vastgoedwaarden een duik nemen, zijn opco / propco-dealstrategieën niet zo praktisch en in veel gevallen zelfs niet haalbaar.

Voorbeeld van een Opco

belastingvrije spin-off van zijn eigendommen uit te voeren naar een nieuwe REIT.

Penn National Gaming heeft dus de REIT Gaming and Leisure Properties afgesplitst en alle eigendom van onroerend goed overgedragen aan de nieuw gevormde REIT. Na het voltooien van deze spin-off, verhuurden Gaming and Leisure Properties de eigendommen vervolgens terug aan Penn National Gaming die ze exploiteerde.

De speciale belastingregels die op de REIT van Penn National Gaming bestaan, voorkomen dat de propco federale inkomstenbelasting moet betalen over de huur die is verkregen van de opco. De REIT van Penn National Gaming heeft ook een aanzienlijk lagere rente dan een gamingbedrijf. Bovendien, omdat Penn National Gaming alle directe schulden met betrekking tot het onroerend goed heeft geëlimineerd door eigendom toe te wijzen aan zijn REIT, stelt de verlichte balans van de opco het casinobedrijf in staat om het geld te lenen dat het nodig heeft om te opereren en ook te storten in verdere ontwikkeling en uitbreiding van zijn casino’s.

REOC’s en REIT’s

Er zijn functionele en strategische verschillen tussen werkmaatschappijen in onroerend goed ( REOC’s ) en REIT’s. Veel REIT’s richten hun investerings- en portefeuillestrategie op het genereren van cashflow door de huur of leases die worden gegenereerd door de eigendommen die ze bezitten. Investeringen door een REIT in een bouwproject en acquisities kunnen gericht zijn op het genereren van huurinkomsten uit het onroerend goed. Dat netto-inkomen gaat voornamelijk naar uitkeringen die aan beleggers worden uitgegeven.

Een onroerendgoedbedrijf kan nieuwbouw financieren en het onroerend goed vervolgens verkopen tegen een vergoeding. Het bedrijf zou ook een pand kunnen kopen, het gebouw kunnen renoveren en het onroerend goed vervolgens met winst kunnen doorverkopen. Een REOC zou ook kunnen dienen als een beheermaatschappij die toezicht houdt op de eigendommen.

De inkomsten die een werkmaatschappij in onroerend goed genereert, kunnen grotendeels worden geherinvesteerd in projecten als acquisities, verbouwingen en nieuwbouw. Hierdoor kan een REOC zijn portefeuille relatief snel aanvullen met potentiële langetermijnperspectieven. Dit staat in contrast met regelgeving die REIT’s verplicht om het grootste deel van hun netto-inkomen als dividend aan hun aandeelhouders uit te keren. Er is mogelijk een potentieel voor grotere groeivooruitzichten met een REOC, maar ze genereren mogelijk niet zoveel onmiddellijke inkomsten als REIT’s.