Gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie
Wat zijn gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie?
Een gekwalificeerde ruilhuisvesting is een fiscale strategie waarbij een derde partij, bekend als de huisvestingspartij, tijdelijk het afgestane of vervangende bezit van een vastgoedinvesteerder bezit. Gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie, terwijl beleggers nog steeds worden onderworpen aan strikte richtlijnen voor de verkoop en aankoop van soortgelijke eigendommen, vergroten de flexibiliteit in de timing van de verkoop en vereenvoudigen de kwalificaties voor het uitstel van belasting.
Belangrijkste leerpunten
- Een 1031-uitwisseling is wanneer beleggers het nemen van een meerwaarde of verlies op de verkoop van onroerend goed kunnen uitstellen zolang het afgestane onroerend goed wordt vervangen door een soortgelijk onroerend goed.
- Een gekwalificeerde ruilaccommodatieregeling is wanneer een derde partij tijdelijk het afgestane of vervangende eigendom van een vastgoedinvesteerder houdt.
- De regeling helpt investeerders om een gerealiseerde meerwaarde of verlies uit de verkoop van onroerend goed uit te stellen door hen in staat te stellen een ruil op dezelfde manier te voltooien.
Inzicht in gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie
Een gekwalificeerde uitwisselingsregeling (QEAA) stelt beleggers in staat om te voldoen aan sectie 1031 van de Internal Revenue Code, die beleggers in staat stelt om een meerwaarde of verlies op de verkoop van onroerend goed uit te stellen zolang het afgestane onroerend goed wordt vervangen door een soortgelijke vriendelijk eigendom.
Deze transactie, ook bekend als een 1031-beurs, is een uitgestelde belastinguitwisseling die de verkoop van een actief en de verwerving van een ander soortgelijk actief mogelijk maakt zonder een belastingverplichting te genereren uit de verkoop van het eerste actief.
Een gekwalificeerde uitwisselingsaccommodatie wordt doorgaans tot stand gebracht door een tussenpersoon die de titelhouder van de uitwisselingsaccommodatie (EAT) wordt. De EAT houdt het onroerend goed dat is afgestaan of het onroerend goed dat is gekocht, zodat de andere helft van de transactie kan worden afgerond. Een gekwalificeerde ruilaccommodatieregeling is in wezen een holdingarrangement voor een van de twee eigendommen in een 1031-ruil.
Dit is een van de voordelen van een gekwalificeerde ruilaccommodatie, omdat het flexibiliteit mogelijk maakt bij het opgeven en ontvangen van gelijkaardige eigendommen, zodat de eigendommen bij de EAT kunnen worden vastgehouden totdat beide klaar zijn voor de 1031-uitwisseling. Als gevolg hiervan helpt de regeling investeerders om het realiseren van een meerwaarde of verlies uit de verkoop van onroerend goed uit te stellen, terwijl ze tegelijkertijd kunnen voldoen aan sectie 1031 van de belastingwet. Er moet echter een ruil worden voltooid voor een soortgelijk onroerend goed. Er zijn ook beperkingen met betrekking tot hoe lang het onroerend goed kan worden vastgehouden binnen een EAT, en een belastingprofessional moet worden geraadpleegd voordat een 1031-uitwisseling wordt geprobeerd.
Eigendommen en gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie
Deze belastingstrategie werd in 2000 door de IRS erkend, maar was daarvoor jarenlang in gebruik. De IRS-goedkeuring van de procedure en de vaststelling van specifieke kwalificatierichtlijnen maakten de naleving van de 1031-wisselkoersregels voor beleggers eenvoudiger. Omdat het doel van dergelijke transacties was om een pand tijdelijk vast te houden, werden ze ook wel magazijntransacties genoemd.
Vóór 1 januari 2018 zou een 1031-uitwisseling de ruil kunnen omvatten van het ene bedrijf voor een ander of een stuk tastbaar eigendom voor een ander. Met degoedkeuring van deTax Cuts and Jobs Act (TCJA) in december 2017 is een 1031-uitwisseling echter beperkt tot onroerend goed. Met andere woorden, andere uitwisselingen van activa, waaronder machines, apparatuur, voertuigen, kunstwerken, verzamelobjecten, patenten en ander intellectueel eigendom, evenals immateriële bedrijfsactiva, komen niet langer in aanmerking voor een gelijkaardige fiscale behandeling.
Als gevolg hiervan kan een 1031-uitwisseling alleen betrekking hebben op een ruil van eigendom met een soortgelijk eigendom, en het moet voor onroerend goed zijn dat wordt aangehouden voor investeringen of voor productief gebruik in een handel of bedrijf in de Verenigde Staten. Eigenschappen zijn van dezelfde soort als ze dezelfde aard of hetzelfde karakter hebben, ook al verschillen ze in kwaliteit.
Met andere woorden, of een eigenschap nu verbeterd of niet verbeterd is, ze zullen doorgaans als soortgelijk worden beschouwd. Een appartementsgebouw zou bijvoorbeeld als soortgelijk worden beschouwd voor een ander appartementsgebouw. Onroerend goed in de VS wordt echter niet als soortgelijk beschouwd als onroerend goed buiten de VS.
Belastingen en gekwalificeerde regelingen voor ruilaccommodatie
Hoewel belastingverplichting wordt uitgesteld en er geen winst of verlies wordt opgenomen, moet de 1031-uitwisseling worden gerapporteerd op formulier 8824, Like-Kind Exchanges. In de instructies van formulier 8824 wordt uitgelegd hoe de details van de 1031-uitwisseling moeten worden gerapporteerd. Formulier 8824 helpt de belastingbetaler het bedrag van de uitgestelde winst te berekenen als gevolg van de soortgelijke ruil.
Belastbare gebeurtenissen
Sectie 1031 staat een belegger toe contanten, passiva of andere eigendommen te geven of te ontvangen die niet van dezelfde soort zijn, naast het uitgewisselde onroerend goed van dezelfde soort. Contanten, passiva of andere eigendommen die niet van dezelfde soort zijn en die worden gegeven of ontvangen in een 1031-uitwisseling, worden boot genoemd. Boot veroorzaakt belastbare winsten of verliezen in het jaar van de uitwisseling.
Met andere woorden, als een persoon ook andere (niet gelijkaardige) eigendommen of geld ontvangt (als onderdeel van de ruil), moet dit worden erkend als een winst in de mate van de andere eigendommen en ontvangen geld. De belastingbetaler kan een verlies echter niet erkennen.
Het belastbare bedrag dat niet wordt uitgesteld door artikel 1031 is het bedrag van de opstart. Het belastbare bedrag dat wordt uitgesteld door Sectie 1031 is de meerwaarde of het verlies op het soortgelijk verhandeld onroerend goed. Winst erkend omdat de opstart is ontvangen, wordt gerapporteerd op formulier 8949, schema D op formulier 1040 of formulier 4797, indien van toepassing. Als de afschrijving moet worden teruggevorderd, moet deze opgenomen winst mogelijk als gewoon inkomen worden gerapporteerd.
Wissel accommodatie-gerechtigde uit
Als het eigendom onder een gekwalificeerde ruilaccommodatieovereenkomst wordt overgedragen aan een rechthebbende op een ruilaccommodatie (EAT) en wordt vastgehouden in een QEAA, wordt de EAT de uiteindelijke begunstigde van het onroerend goed. Ook al is er een tussenpersoon, de belastingvoordelen van de like-kind exchange zijn nog steeds van toepassing.
Volgens de IRS kan eigendom dat is overgedragen van de EAT aan de investeerder, worden behandeld als eigendom dat is ontvangen in een ruil, en kan het eigendom dat is overgedragen aan de EAT worden behandeld als een eigendom dat is afgestaan bij een ruil. Dit kan ook het geval zijn als het te ontvangen onroerend goed aan de EAT wordt overgedragen voordat het af te staan onroerend goed wordt overgedragen aan de rechthebbende van de accommodatie.