Wet op de afwikkelingsprocedures voor onroerend goed (RESPA)
Wat is de wet op de afwikkeling van onroerend goed (RESPA)?
De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) werd in 1975 door het Congres uitgevaardigd om huizenkopers en verkopers te voorzien van volledige openbaarmaking van de schikkingskosten. RESPA werd ook geïntroduceerd om misbruik bij het afwikkelen van onroerend goed uit de wereld te helpen, smeergeld te verbieden en het gebruik van geblokkeerde rekeningen te beperken. RESPA is een federaal statuut dat nu wordt gereguleerd door het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Belangrijkste leerpunten
- RESPA is van toepassing op het merendeel van de aankoopleningen, herfinancieringen, leningen voor vastgoedverbetering en eigen vermogenlijnen.
- RESPA vereist dat kredietverstrekkers, hypotheekmakelaars of beheerders van woningkredieten informatie verstrekken aan kredietnemers over onroerendgoedtransacties, afwikkelingsdiensten en consumentenbeschermingswetten.
- RESPA verbiedt lenerservicers buitensporig grote geblokkeerde rekeningen te eisen en beperkt verkopers van het verplicht stellen van titelverzekeringsmaatschappijen.
- Een eiser heeft maximaal een jaar de tijd om een rechtszaak aan te spannen om overtredingen af te dwingen waarbij smeergeld of ander ongepast gedrag plaatsvond tijdens het schikkingsproces.
- Een eiser heeft maximaal drie jaar de tijd om een aanklacht in te dienen tegen zijn uitleenbeheerder.
Inzicht in de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
Oorspronkelijk aangenomen door het Congres in 1974, werd RESPA van kracht op 20 juni 1975. RESPA is in de loop der jaren beïnvloed door verschillende veranderingen en aanpassingen. Handhaving viel aanvankelijk onder de jurisdictie van het Amerikaanse Department of Housing & Urban Development (HUD). Na 2011 werden die verantwoordelijkheden overgenomen door de CFPB vanwege de Dodd-Frank Wall Street-hervormings- en consumentenbeschermingswetgeving.
Vanaf het begin heeft RESPA gereguleerde hypotheekleningen die zijn gekoppeld aan een-tot-vier gezinswoningen. Het doel van RESPA is om kredietnemers voor te lichten over hun afwikkelingskosten en om smeergeld en verwijzingsvergoedingen te elimineren die de kosten van het verkrijgen van een hypotheek kunnen opdrijven. De soorten leningen die door RESPA worden gedekt, omvatten het merendeel van de aankoopleningen, veronderstellingen, herfinancieringen, leningen voor vastgoedverbetering eneigen vermogenlijnen.
RESPA vereist dat kredietverstrekkers, hypotheekmakelaars of beheerders van woningkredieten aan kredietnemers alle informatie over de onroerendgoedtransactie bekendmaken. De openbaarmaking van informatie moet afwikkelingsdiensten, relevante consumentenbeschermingswetten en alle andere informatie omvatten die verband houdt met de kosten van het afwikkelingsproces voor onroerend goed. Zakelijke relaties tussen afsluitende dienstverleners en andere partijen die bij het afwikkelingsproces betrokken zijn, moeten ook aan de kredietnemer worden bekendgemaakt.
RESPA verbiedt specifieke praktijken, zoals smeergeld, verwijzingen en onverdiende vergoedingen. Het regelt ook het gebruik van geblokkeerde rekeningen – zoals het verbieden van leningbeheerders om buitensporig grote geblokkeerde rekeningen te eisen – en beperkt verkopers van het verplicht stellen van eigendomsverzekeringsmaatschappijen.
Handhavingsprocedures voor RESPA-overtredingen
Een eiser heeft maximaal een jaar de tijd om een rechtszaak aan te spannen om overtredingen af te dwingen waarbij smeergeld of ander ongepast gedrag plaatsvond tijdens het schikkingsproces.
Als de lener een klacht heeft tegen zijn uitleenbeheerder, zijn er specifieke stappen die hij moet volgen voordat een rechtszaak kan worden aangespannen. De lener moet schriftelijk contact opnemen met zijn leningsdienst en de aard van zijn probleem aangeven. De beheerder is verplicht om binnen 20 werkdagen na ontvangst van de klacht schriftelijk op de klacht van de lener te reageren. De servicer heeft 60 werkdagen de tijd om het probleem te verhelpen of de redenen voor de geldigheid van de huidige status van het account op te geven. Leners moeten de vereiste betalingen blijven doen totdat het probleem is opgelost.
Als u tijdens uw onroerendgoedtransactie geen beroep doet op een advocaat, kunt u het beste onmiddellijk contact opnemen met een advocaat als u denkt dat er een RESPA-overtreding heeft plaatsgevonden. Een vastgoedadvocaat kan u helpen bij het navigeren door het juridische proces.
Een eiser heeft maximaal drie jaar de tijd om een aanklacht in te dienen wegens specifieke onregelmatigheden tegen zijn uitleenbeheerder. Elk van deze rechtszaken kan bij elke federale districtsrechtbank worden ingediend als de rechtbank zich in het district bevindt waar het onroerend goed zich bevindt of in het district waar de RESPA-overtreding plaatsvond.
Kritiek op de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
Critici van RESPA zeggen dat sommige van de misbruikpraktijken die de wet wil elimineren nog steeds voorkomen, inclusief smeergeld. Een voorbeeld hiervan zijn kredietverstrekkers die captive-verzekeringen verstrekken aan de titelverzekeringsmaatschappijen waarmee ze samenwerken. (Een captive-verzekeringsmaatschappij is een volledige dochteronderneming van een groter bedrijf dat is belast met het schrijven van verzekeringspolissen voor de moedermaatschappij, en verzekert ook geen ander bedrijf.)
Critici zeggen dat dit in wezen een terugslagmechanisme is, omdat klanten er meestal voor kiezen om gebruik te maken van de dienstverleners die al verbonden zijn met hun geldschieter of makelaar (hoewel klanten documenten moeten ondertekenen waarin staat dat ze vrij zijn om elke dienstverlener te kiezen die ze willen).
Vanwege deze kritiek zijn er veel pogingen ondernomen om wijzigingen aan te brengen in RESPA. Een voorstel betreft het schrappen van de mogelijkheid voor klanten om voor elke dienst een serviceprovider te gebruiken. In plaats daarvan zou een systeem zijn waarbij diensten worden gebundeld, maar de makelaar of geldschieter is verantwoordelijk voor de directe betaling van alle andere kosten. Het voordeel van dit systeem is dat kredietverstrekkers (die altijd meer koopkracht hebben) gedwongen zouden worden om de laagste prijzen te zoeken voor alle afwikkelingsdiensten voor onroerend goed.
RESPA – Veelgestelde vragen
Wie beschermt RESPA?
RESPA is bedoeld om consumenten te beschermen die in aanmerking willen komen voor een hypotheeklening. RESPA biedt echter geen bescherming voor soorten leningen. Leningen gedekt door onroerend goed voor zakelijke of agrarische doeleinden vallen niet onder RESPA.
Welke informatie moet RESPA openbaar maken?
RESPA vereist dat leners op verschillende tijdstippen verschillende informatie ontvangen. Ten eerste moet de geldschieter of hypotheekbemiddelaar u een schatting geven van de totale afwikkelingskosten die u waarschijnlijk zult moeten betalen. (Deze schatting is een schatting te goeder trouw; de werkelijke kosten kunnen echter variëren.) De kredietverstrekker of hypotheekbemiddelaar moet ook een schriftelijke verklaring verstrekken wanneer u een lening aanvraagt of binnen drie werkdagen als hij verwacht dat iemand anders de uw hypotheeklasten (ook wel aflossen van een lening genoemd).
Indien nodig moet uw geldschieter of hypotheekbemiddelaar een Openbaarmaking Aangesloten Zakelijke Arrangementen verstrekken. Deze openbaarmaking geeft aan dat de geldschieter, makelaar in onroerend goed of andere deelnemers aan uw schikking u heeft doorverwezen naar een aangesloten onderneming voor een schikkingsdienst.(Een aangesloten onderneming is een bedrijf dat wordt beheerd door een gemeenschappelijke moedermaatschappij.) Een werkdag voordat u uw lening afwikkelt, hebt u het recht om uw HUD-1-afrekeningsverklaring in te zien. Een HUD-1-schikking omvat een gespecificeerde lijst van alle kosten en kredieten aan de koper en aan de verkoper in een hypotheektransactie met consumentenkrediet.
Waarom is RESPA geslaagd?
RESPA werd aangenomen als onderdeel van een poging om het gebruik van geblokkeerde rekeningen te beperken en om misbruik in de vastgoedsector, zoals smeergeld en verwijzingsvergoedingen, te verbieden.