Refi Bubble

Wat is een Refi Bubble?

Een refibubbel verwijst naar een periode waarin leners massaal oude schuldverplichtingen herfinancieren en vervangen door nieuwe schulden met andere, gunstigere voorwaarden. (“Refi” is een afkorting van ” herfinanciering “. De typische motivatie voor herfinanciering is om te profiteren van gunstiger – lagere – rentetarieven.) Dit creëert een zeepbel in het totale schuldvolume omdat er een netto-expansie van het leenkrediet is, een toename van de hefboomwerking van de lener, of een afname van het eigen vermogen van de lener.

Refi-bubbels kunnen ook optreden als activa, zoals huizen, aanzienlijk in prijs stijgen en leners toegang willen krijgen tot het eigen vermogen in hun huizen door nieuwe leningen voor hogere bedragen af ​​te sluiten.

Een Refi Bubble begrijpen

Zowel zakelijke leningen als persoonlijke leningen kunnen worden geherfinancierd, maar herfinanciering ontstaat doorgaans doordat de herfinanciering van hypotheekleningen toeneemt. Er zijn twee primaire methoden. van herfinanciering: herfinancieringen op rente en termijn en herfinancieringen op basis van cash-out. Bij een traditionele herfinanciering op basis van rente en termijn dekt het bedrag van de nieuwe lening alleen de aflossing van de oude lening (plus de vergoedingen, belastingen en andere transactiekosten). Hierdoor kan de lener profiteren van lagere rentetarieven. Bij een uitbetaling herfinanciering omvat het nieuwe geleende bedrag aanvullende middelen; Cash-out herfinanciering heeft een groter potentieel om een ​​herfinanciering te creëren.  

Voor de individuele hypotheeknemer betekent een cash-out herfinanciering het aangaan van extra schulden om een ​​deel van het eigen vermogen dat ze in hun huis hebben opgebouwd, te liquideren. Dit resulteert in een positie met een hogere hefboomwerking. Wanneer een groot aantal leners cash-out herfinancieringsleningen aangaat, is het resultaat een algemene toename van het schuldvolume, een afname van het eigen vermogen van de huiseigenaar en een toename van de verhouding tussen schuld en eigen vermogen. Uiteindelijk kan deze opbouw van schulden en hefboomwerking een kredietzeepbel vormen. 

Stijgende huizenprijzen, dalende rentetarieven en lagere kosten of vereisten voor herfinanciering kunnen allemaal factoren zijn bij het verspreiden van een refibubbel. Deze worden vaak gezien als positieve voorwaarden voor een economie. De toegenomen hefboomwerking in de markt kan echter ook leiden tot een toename van het systeemrisico en een overmatige uitbreiding van krediet naar minder kredietwaardige kredietnemers. Wanneer de rente later stijgt (vooral wanneer de onderliggende activaprijzen dalen), kan deze zeepbel barsten en resulteren in wijdverbreide wanbetalingen en afschrijvingen op leningen met een te hoge schuldenlast, algemene stress in de financiële sector, kredietmarkten en derivaten op basis van de noodlijdende leningen, en zelfs economische neergang als het probleem ernstig genoeg is.  

Refi-zeepbellen op markten voor vaste, relatief illiquide activa, zoals huizen, zijn bijzonder gevaarlijk omdat huiseigenaren met een hoge schuldenlast doorgaans niet in staat zijn hun posities geleidelijk af te bouwen. Toen de huizenprijzen halverwege de jaren 2000 stegen, konden huiseigenaren gestaag meer hefboomwerking krijgen door te herfinancieren. Ze waren echter niet in staat om hun schulden af ​​te bouwen (behalve door in gebreke te blijven toen de huizenprijzen begonnen te dalen). Dit ratelende effect in de opgebouwde woningschuld door herfinanciering van cash-out tijdens de hausse op de huizenmarkt, zonder wederzijds vermogen om schulden af ​​te bouwen als de prijzen dalen, heeft de ernst van de crisis vergroot. 

Onderzoekers van het National Bureau of Economic Research (NBER) schatten de economische schade van de refibubbel die zich tijdens de huizenboom van 2000 (en de daaruit voortvloeiende financiële crisis) voordeed op bijna $ 1,2 biljoen. Federal Reserve-econoom Steven Laufer ontdekte dat op de huizenmarkt in LA 30% van de wanbetalingen op woninghypotheken tijdens de huizencrisis rechtstreeks kon worden toegeschreven aan overmatig gebruik van huiseigenaren en het onttrekken van eigen vermogen via de cash-out refi-zeepbel in woninghypotheken.

Rentetarieven en Refi Bubbles

De lopende kosten van geleende middelen zijn het rentetarief dat door de kredietgever in rekening wordt gebracht en door de kredietnemer wordt betaald. Als de rentetarieven in een economie in het algemeen zijn gedaald, kunnen leners merken dat de huidige rentetarieven veel lager zijn dan op het moment dat hun lening werd afgesloten. In dit geval kunnen leners de rente op hun lening verlagen door samen met een geldverstrekker hun schuld te herfinancieren. Bij een typische herfinanciering vindt de lener een geldschieter die betere leenvoorwaarden biedt (meestal een lagere rente). De lener sluit dan een nieuwe lening af bij de geldschieter die wordt gebruikt om de oude lening af te betalen en betaalt vervolgens de nieuwe lening terug volgens de voorwaarden.

Stel dat Tom 10 jaar geleden een hypothetische hypotheeklening met een looptijd van 30 jaar heeft afgesloten die een rentepercentage van 7,5% in rekening bracht. De economie is sindsdien in een recessie terechtgekomen en de centrale bank heeft maatregelen genomen om de uitgaven en de economische groei te stimuleren. Dit resulteerde in lagere rentetarieven. De rente op een hypothetische hypotheek met een looptijd van 20 jaar bedraagt ​​nu 3,5%. Tom zou zijn lening kunnen herfinancieren en het resterende deel van zijn oorspronkelijke hypotheek kunnen aflossen met de nieuwe hypotheek voor hetzelfde bedrag tegen het lagere rentetarief van 3,5%.

Refi-bubbels volgen de algemene trend van de rentetarieven in een economie, die worden beïnvloed door een groot aantal factoren. Als de rentetarieven stijgen, is herfinanciering onaantrekkelijk, omdat leners nieuwe leningen zouden aangaan met hogere rentetarieven dan hun oorspronkelijke lening, wat hen meer zou kosten.

Naarmate de rentetarieven dalen, wordt herfinanciering echter een aantrekkelijke optie voor kredietnemers en ontstaan ​​er refibellen. Dit scenario speelde zich af eind 1998 en begin 1999, toen de rente in de VS daalde en veel hypotheeknemers herfinancierden. Toen de rente medio tot eind 1999 echter steeg, daalde de herfinanciering met meer dan 80%.